Архивы

СХОДИ ТА ҐАНОК ДО РОБОЧОГО МІСЦЯ (КОНТОРИ) ПРИВАТНОГО НОТАРІУСА — ПРАВОВИЙ СТАТУС ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

ІВАН СКИБА,
приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу
СХОДИ ТА ҐАНОК ДО РОБОЧОГО МІСЦЯ (КОНТОРИ) ПРИВАТНОГО НОТАРІУСА — ПРАВОВИЙ СТАТУС ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Багатьом із нас останнім часом доводилося вислуховувати наполегливі усні побажання з боку податківців про необхідність укладання договору оренди земельної ділянки, яка нібито розташована безпосередньо під сходами та ґанком приміщення робочого місця (контори) приватного нотаріуса, що розміщене у багато¬квартирному будинку.
Правовий аспект цієї проблеми, на мою думку, дістав чіткого та недвозначного врегулювання у нормативно-правових актах, а також у судовій практиці — судових рішеннях.
Земельний кодекс України регламентує правовий режим таких ділянок. Статтею 42 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багато¬квартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
У листі Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10 належний орган виконавчої влади задекларував власну правову позицію: «…надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити об’єкт земельних відносин — земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, — виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окре¬му адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка» .
Суперечливі новації Податкового кодексу України в частині справляння плати за землю підштовхнули податківців на певну активізацію в царині земельних відносин.
Мова йде про п. 287.7 ст. 287 Податкового кодексу України, яка опосередковано, на думку податківців, стосується і нас.

СУПЕРФІЦІЙ ЯК РІЗНОВИД РЕЧОВОГО ПРАВА НА ЧУЖУ РІЧ

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) визначене ст. 102-1 Земельного кодексу України (далі — ЗК) та ст. 413 Цивільного кодексу України (далі — ЦК). Таке право виникає на підставі договору або заповіту, і не лише на приватну, а й на державну та комунальну землю, але з урахуванням положень статей 123, 134 ЗК. Суперфіцій може відчужуватися як за відплатними, так і безвідплатними цивільно-правовими угодами, бути предметом застави (іпотеки) або передаватися в порядку спадкування. Заповіт може бути підставою встановлення суперфіцію у разі наявності у ньому заповідального відказу. Право користування земельними ділянками державної і комунальної власності не можуть бути предметом застави, внесеним до статутного капіталу господарських товариств, та відчуженим, крім випадку переходу права власності на закінчену будівництвом споруду.

Актуальність дослідження суперфіцію обумовлена тим, що до останнього часу питання правового регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови у вітчизняній цивілістиці залишалися практично не вивченими та не були предметом спеціального дослідження, до закріплення в новому ЦК у науковій літературі взагалі не згадувалося. У кожній державі існує вичерпний перелік речових прав на чужу річ, на відміну від зобов’язальних, що не обмежені законом, та створюються на розсуд його суб’єктів. Речові ж права випливають з речі, і не пов’язані з носіями таких прав, тобто є абсолютними. Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, й зберігається при його зміні, відповідно до положень ЦК.

Інститут суперфіцію — не дуже розповсюджена на сьогодні конструкція, хоча набагато гнучкіша аніж оренда. Правовідносини, які випливають із договору про передачу земельної ділянки в користування на умовах суперфіцію, де домінує абсолютний характер захисту права суперфіціарія, та правовідносини, що засновані на зобов’язальному договорі оренди, не є тотожними і регулюються різними нормами права. Одночасно застосовувати статті 416 та 783 ЦК не вірно.

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договору цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за умовою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Істотними умовами договору суперфіцію повинні бути: відомості про об’єкт — земельну ділянку, її цільове призначення, визначений або невизначений строк, вид і обсяг будівництва, умови відплатного користування земельною ділянкою (розмір, форма, порядок і строки виплати).

ДОГОВОРИ ПРО ВІДЧУЖЕННЯ ЧАСТКИ В СТАТУТНОМУ КАПІТАЛІ ГОСПОДАРСЬКОГО ТОВАРИСТВА

ВОЛОДИМИР КРАВЧУК,
кандидат юридичних наук, суддя Львівського окружного адміністративного суду
ДОГОВОРИ ПРО ВІДЧУЖЕННЯ ЧАСТКИ
В СТАТУТНОМУ КАПІТАЛІ ГОСПОДАРСЬКОГО ТОВАРИСТВА
Правовою підставою для припинення корпоративних правовідносин з ініціативи учасника в усіх господарських товариствах, окрім акціонерного, є відчуження часток у статутному капіталі. Про це йдеться у статтях 10, 53, 65, 69, 77 Закону України «Про господарські товариства» вiд 19.09.1991 № 1576-XII, статей 127, 147 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України). На практиці найбільше зустрічаються договори з частками в статутному капіталі товариств з обмеженою відповідальністю. Саме з ними виникає найбільше проблем. Тому розглянемо їх на прикладі договору про відчуження частки у статутному капіталі саме цього виду господарських товариств.
Насамперед, слід звернути увагу на термінологію. Відповідно до ст. 147 ЦК України учасник товариства з обмеженою відповідальністю має право продати чи іншим чином відступити свою частку.
Термін «відступлення частки» є неоднозначним. Можна дійти висновку, що продаж є одним із способів відступлення частки. Традиційно законодавець застосовує термін «відступлення», коли йдеться про зміну кредитора у зобов’язанні. Натомість продаж традиційно вважався способом зміни власника речі. Іншими словами, продаж — це інститут речових відносин, у той час як відступлення — зобов’язальних. Однак новим ЦК України ця різниця практично нівелювалася, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. У такий спосіб законодавець намагається спростити цивільний оборот, запроваджуючи єдину, уніфіковану правову форму як для переходу прав, так і для зміни власника речей.
Водночас правова сутність відчуження частки може мати значення для визначення правових наслідків, що виникають. Так, П. В. Степанов відзначає, що підставою виникнення права особи, яка приймає частку, є договір про передачу частки (паю) у відповідній організації. Такий перехід не означає припинення одних правовідносин та виникнення нових (делегація), а здійснюється в межах одних й тих самих відносин — змінюється лише його суб’єктний склад. Тому до передачі частки (паю) можливе застосування правил про перехід прав у зобов’язальних відносинах (цесії). Це зокрема означає можливість висунення проти вимог нового учасника заперечень, які існували проти цедента .
Збереження у законодавстві терміна «відступлення» можна пояснити попередньою традицією чіткого розмежування речових і зобов’язальних правовідносин та недосконалою юридичною технікою, яка не завжди враховує новітні тенденції зміни законодавства. Крім поняття «відступлення» у статті застосовується термін «відчуження». Тому постає питання про їх співвідношення. На мій погляд, у контексті ст. 147 ЦК України ці поняття вживаються в однаковому значенні, тобто є синонімами. Внаслідок відступлення частки, так само як внаслідок її відчуження, відбувається зміна її власника. Тому доцільно застосовувати єдиний термін — відчуження. Відчуження частки — це родове поняття. Як такого, договору про відчуження (або про відступлення) частки цивільне законодавство не знає. Відчуження частки відбувається на підставі певного цивільно-правового договору, який передбачає перехід права власності до набувача: дарування, міни, купівлі-продажу, довічного утримання тощо. Залежно від того, яким саме правочином супроводжується відчуження частки, визначаються його істотні умови, форма та порядок учинення. Таким чином, відступлення частки — це відчуження частки на підставі цивільно-правового договору.
Сторони договору. За загальним правилом, яке наведене у ч. 1 ст. 147 ЦК України, сторонами договору (відчужувачем і набувачем) можуть бути учасники товариства. Вказівка у цій статті на те, що відчужувачем частки є учасник, на перший погляд, не викликає суперечностей. Традиційно учасником уважається особа, яка зазначена в статуті та в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців. Проте, як вже було з’ясовано раніше, права на частку в статутному капіталі (майнові корпоративні права) можуть існувати окремо від права участі в товаристві (організаційних корпоративних прав). Тому не завжди власник частки в статутному капіталі може вважатися учасником. Тож постає питання: чи може відчужити частку її власник до набуття права участі в товаристві, наприклад, особа, яка успадкувала частку, до внесення змін до статуту і їх державної реєстрації.
Чинне законодавство не дає підстав для позитивної відповіді. Поняття «власник частки» і «учасник» не є рівнозначними. Перший термін відображає майновий статус особи у правовідносинах з товариством, а другий — його особистий статус. Тому учасник — це особа, яка має і частку, і набула право участі у товаристві.
У статті 147 ЦК України використовується поняття «учасник», тому особа, яка набула право на частку, наприклад, успадкувала її і бажає продати, змушена вступати до товариства, очікувати затвердження змін до статуту і їх державної реєстрації. І лише тоді, набувши статусу «повноцінного» учасника, може відчужувати частку. Законодавець фактично змушує її вдаватися до дій, які не відображають її волевиявлення. Спадкодавець не хоче набувати організаційних корпоративних прав (права участі у товаристві), але не набувши їх, не зможе реалізувати майнові корпоративні права — відчужити частку. Це питання стає принциповим, коли учасники чинять перешкоди спадкоємцеві, не приймають його до товариства, не затверджують зміни до статуту, не подають документи на реєстрацію. Такі дії фактично позбавляють спадкоємця одного з найбільш важливих майнових корпоративних прав — права відчужити частку.
Можлива й інша ситуація: спадкоємець не хоче ставати учасником, оскільки має певні обмеження, пов’язані із державною службою. Принцип відокремлення влади і бізнесу вимагає, щоб особи, які посідають відповідальні політичні посади, не мали стосунку до бізнесу. Успадкувавши частку в статутному капіталі господарського товариства, особа хоче відчужити її, не стаючи учасником, не з’являючись у Єдиному державному реєстрі.
Парадоксальна ситуація виникає, коли внаслідок спадкування частки декількома особами кількість учасників перевищує встановлену законом. У практиці автора мав місце випадок, коли частку в статутному капіталі товариства, що мало 10 учасників, успадкувало троє спадкоємців. Товариство прийняло спадкоємців до свого складу, затвердило зміни до статуту, але державний реєстратор відмовився їх реєструвати, оскільки в товаристві стало 12 учасників замість максимальних 10. Тоді два спадкоємці вирішили відчужити свої частки третьому. Однак нотаріус відмовився посвідчити такий договір з посиланням на ст. 147 ЦК України, оскільки відчужувачі не є учасниками товариства.
Гадаю, що відсутність правового статусу учасника не повинна ставати на перешкоді здійсненню права власності на частку. Відчуження частки спадкоємцем не порушує прав інших учасників, оскільки їх права, зокрема право переважної купівлі, не залежать від того, хто продає частку — її власник чи учасник.
Стаючи на бік опонентів, цю позицію можна критикувати, мовляв, чинне законодавство не зобов’язує спадкоємця вступати до товариства. Якщо він відмовиться, то настають спеціальні правові наслідки — у товариства виникає обов’язок розрахуватися, сплатити дійсну вартість частки (ст. 55 Закону України «Про господарські товариства»). Тому майнові інтереси спадкоємця не порушуються. Однак слід ураховувати, що дійсна вартість частки, яка сплачується спадкоємцеві, котрий відмовився вступити до товариства, не завжди відповідає ринковій вартості, яка може бути в десятки і сотні разів більшою. Є відмінності і в строках розрахунків: у разі продажу частки цей строк визначається договором, а у разі виплати дійсної вартості частки — статутом або за аналогією закону (12 місяців). Тому неможливість відчуження частки спадкоємцем може істотно порушувати його майнові інтереси як власника частки у статутному капіталі.
У контексті удосконалення правового регулювання варто було б визнати право на відчуження частки саме за її власником. Наявність у відчужувача статусу учасника не є визначальною для відносин за договором купівлі-продажу. Адже в цих відносинах продавець виступає саме як власник майна (частки). Якщо ми визнаємо за ним право власності на частку в статутному капіталі, то логічно було б визнавати за ним і право розпорядження цим майном, яке входить до змісту права власності. Це б істотно спростило механізм здійснення корпоративних прав.
Окрім учасників, набувачем частки може бути третя особа, що передбачено у ч. 2 ст. 147 ЦК України. Проте це загальне правило може бути змінене статутом. Практичне застосування цієї норми викликає багато питань, зумовлених її нечіткістю. При буквальному тлумаченні цієї норми слід дійти висновку, що правило, яке забороняє відчужувати частку третім особам, може міститися лише в статуті. Тому прийняття рішень зборами учасників товариства про заборону відчуження частки третій особі за умови, що статутом це не передбачено або дозволено, не можна вважати достатньою правовою підставою для заборони відчуження частки. Зазначене рішення загальних зборів може бути оскаржене учасниками, і його слід визнавати недійсним як таке, що суперечить статуту.
Складним є питання про межі диспозитивності абз. 1 ч. 2 ст. 147 ЦК України. За змістом цієї норми, статутом товариства може бути встановлено інше правило, ніж те, яке у ній закріплене. Що саме мається на увазі під «іншим» залишається невизначеним. У пункті 3.2.4 Рекомендацій Президії ВГС України від 28.12.2007 р. зазначено, що ч. 2 ст. 147 ЦК України та ч. 2 ст. 53 Закону України «Про господарські товариства» надає можливість передбачити в статуті товариства заборону на відчуження частки третім особам або необхідність отримання згоди учасників товариства на таке відчуження. На мій погляд, таке тлумачення є досить спірним. «Інше» — це не означає «що завгодно». Інше — це парна логічна категорія, яка потребує порівняння з чимось. Інше воно чи таке саме пізнається лише шляхом співставлення «іншого» з чимось першим. Тому важливо з’ясувати, яке саме інше правило може бути встановлено статутом відповідно до абз. 1 ч. 2 ст. 147 ЦК України. Згідно із основним правилом відчуження учасником товариства своєї частки (її частини) третім особам допускається. У зазначеній вище нормі правилом поведінки (диспозицією) є можливість відчуження частки в статутному капіталі, яке сконцентроване в дієслові «допускається».
Якщо статутом може бути передбачено інше правило, то воно може бути передбачено лише в частині диспозиції, оскільки гіпотеза — відносини щодо відчуження частки в статутному капіталі товариства, — є незмінною. Якщо диспозиція основної норми сконцентрована лише в одному слові «допускається», то ІНШИМ правилом, яке може бути встановлено в статуті товариства, може бути лише одне: «не допускається». Встановлення в статуті правила на зразок «допускаються, але за умови», на мою думку, не відповідає закону, оскільки воно не буде іншим правилом, ніж те, яке передбачене законом. Якщо «допускається за певних умов», то це все ж таки «допускається». Тому, на мою думку, не ґрунтуються на законі норми статуту, які передбачають можливість відступлення частки (її частини) третім особам на певних умовах, які законом не передбачені, як от: лише у певних випадках, прямо передбачених статутом; у певному обсязі (наприклад, із збереженням більшості голосів за учасниками, які створювали товариство) або лише за умови надання попередньої згоди інших учасників або товариства тощо. Зазначені норми статуту не повинні бути перешкодою для відчуження частки третій особі, оскільки вони не відповідають вимогам закону, обмежують правоздатність учасника. Під час розгляду спору суд не повинен їх брати до уваги.
Цей висновок опосередковано підтверджується й тим, що законодавець у абз. 2 ч. 2 ст. 147 ЦК України передбачив порядок реалізації переважного права купівлі частки у разі її продажу третій особі. Якщо б у статуті товариства, реалізуючи передбачену абз. 1 ч. 2 ст. 147
ЦК України диспозитивність, можна було б передбачити не лише заборону продажу частки третім особам, але й установлення додаткових умов, коли таке відчуження допускається, то потреби у абз. 2 ч. 2 ст. 147 ЦК України не було б. Натомість статутом може бути встановлено лише порядок реалізації цього права та строк надання відповіді про намір продати частку. Саме ж правило про переважне право купівлі частки учасниками товариства є імперативним. Фактично ч. 2 ст. 147 ЦК України передбачає можливість установлення заборони відчуження частки третій особі, а не право товариства визначати умови відступлення частки третім особам. Тому цю норму доцільно змінити, а саме слова «якщо інше не встановлено статутом» замінити словами «якщо це не заборонено статутом».
Заборона може стосуватися лише права відчуження частки третім особам, а не її відчуження взагалі, оскільки право продажу частки (її частини) учасникам товариства прямо передбачено законом (ч. 1 ст. 147 ЦК України). Заборона відчуження частки поширюється на всі способи її відчуження, а не лише на купівлю-продаж. Тому заборона поширюється також на дарування та міну частки.
Ще одна проблема — порядок установлення заборони відчуження частки третій особі. На мою думку, така може бути встановлена лише за згодою всіх учасників, тобто одноголосно, під час створення товариства. Зазначена норма фіксується в статуті товариства. Запровадження такої заборони (або її скасування) шляхом унесення змін до статуту, на мій погляд, допускати недоцільно, оскільки в такому разі учасник (або група учасників), який має ¾ голосів, управі встановити або скасувати таку заборону на власний розсуд. У конфліктній ситуації на практиці учасники так і чинять. З власної практики наведу такий випадок. Учасник, який мав частку у розмірі 15 % статутного капіталу, повідомив товариство та окремо кожного його учасника про намір продати частку третій особі. Обмежень щодо продажу частки третій особі статутом передбачено не було. Коли учасники дізналися про потенційного покупця, вони, не бажаючи допустити його до участі в товаристві, скликали загальні збори учасників і внесли зміни до статуту, якими заборонили відчуження частки третім особам. Відповідні зміни до статуту зареєстровані, а отже набули чинності для третіх осіб, тобто і для потенційного покупця. В результаті таких дій покупець відмовився купувати частку.
Для запобігання можливим зловживанням зі сторони більшості учасник, який голосував проти зміни порядку відчуження частки, повинен мати право на застосування до нього попередніх умов. Тому пропонується доповнити абз. 1 ч. 2 ст. 147 ЦК України нормою наступного змісту: «Зміни до статуту, якими забороняється відчуження частки, не поширюються на учасника, який голосував проти таких змін». Як варіант можна визнати за таким учасником право на обов’язковий викуп частки товариством.
Обмеження кола осіб, яким може бути відчужена частка, лише учасниками є гарантією охорони інтересів учасників, які

ПОРЯДОК ПЕРЕТИНАННЯ ДЕРЖАВНОГО КОРДОНУ НЕПОВНОЛІТНІМИ ГРОМАДЯНАМИ УКРАЇНИ

МАРИНА ЗЄНІКОВА,
приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу
ПОРЯДОК ПЕРЕТИНАННЯ ДЕРЖАВНОГО КОРДОНУ НЕПОВНОЛІТНІМИ ГРОМАДЯНАМИ УКРАЇНИ
У практиці кожного нотаріуса виникає багато питань. На певні питання відповідей багато, а на деякі з них інформацію потрібно збирати по крупинці. Одним з таких питань є оформлення заяв від батьків про їх згоду на тимчасовий виїзд за кордон їх дітей:
Якими нормативно-правовими актами це регулюється?
Які необхідні документи до кожної країни та як вони правильно називаються?
Як виглядає текст заяви, кому її адресувати та на який термін її можна зробити?
НОРМАТИВНО-ПРАВОВА БАЗА
1. Конституція України
Стаття 33. Кожному, хто на законних підставах перебуває на території України, гарантується свобода пересування, вільний вибір місця проживання, право вільно залишати територію України, за винятком обмежень, які встановлюються законом.
Громадянин України не може бути позбавлений права в будь-який час повернутися в Україну.
2. Цивільний кодекс України
Стаття 313. Право на свободу пересування
1. Фізична особа має право на свободу пересування.
2. Фізична особа, яка досягла чотирнадцяти років, має право на вільне самостійне пересування по території України і на вибір місця перебування.
Фізична особа, яка не досягла чотирнадцяти років, має право пересуватися по території України лише за згодою батьків (усиновлювачів), опікунів та в їхньому супроводі або в супроводі осіб, які уповноважені ними.
3. Фізична особа, яка є громадянином України, має право на безперешкодне повернення в Україну.
Фізична особа, яка досягла шістнадцяти років, має право на вільний самостійний виїзд за межі України.
Фізична особа, яка не досягла шістнадцяти років, має право на виїзд за межі України лише за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальників та в їхньому супроводі або в супроводі осіб, які уповноважені ними.
4. Фізична особа може бути обмежена у здійсненні права на пересування лише у випадках, встановлених законом.
5. Фізична особа не може бути видворена з обраного нею місця перебування, доступ до якого не заборонений законом.
6. Законом можуть бути встановлені особливі правила доступу на окремі території, якщо цього потребують інтереси державної безпеки, охорони громадського порядку, життя та здоров’я людей.
3. Закон України «Про порядок виїзду з України і в’їзду в Україну громадян України» від 21.01.1994 р. № 3857-ХІІ
Стаття 4. Порядок оформлення документів для виїзду громадян України за кордон
<...>
2. Оформлення проїзного документа дитини провадиться на підставі нотаріально засвідченого клопотання батьків або законних представників батьків чи дітей у разі потреби самостійного виїзду неповнолітнього за кордон. У клопотанні зазначаються відомості про дитину, а також про відсутність обставин, що обмежують відповідно до цього Закону право на виїзд за кордон (лише для дітей віком від 14 до 18 років).
За відсутності згоди одного з батьків виїзд неповнолітнього громадянина України за кордон може бути дозволено на підставі рішення суду.
Проїзний документ дитини видається органами внутрішніх справ за місцем проживання.
Проїзний документ на дитину оформляється терміном на три роки або до досягнення нею 18-річного віку.
Виїзд з України на постійне проживання дітей віком від 14 до 18 років може бути здійснено лише за їх згодою, оформленою письмово і нотаріально засвідченою.
<...>
4. Закон України «Про прикордонний контроль» від 05.11.2009 р. № 1710-VI
Стаття 23. Особливості прикордонного контролю окремих категорій осіб
<...>
6. Прикордонний контроль та пропуск через державний кордон громадян України, які не досягли 16 років, здійснюються в порядку, встановленому цим Законом, з урахуванням вимог частини третьої статті 313 Цивільного кодексу України.
Під час прикордонного контролю та пропуску через державний кордон осіб, які не досягли 16 років, посадові особи Державної прикордонної служби України здійснюють процедури прикордонного контролю в повному обсязі.
Якщо особу, яка не досягла 16 років, супроводжує лише один дорослий та існують обґрунтовані підстави для того, щоб підозрювати, що особа, яка не досягла 16 років, незаконно перетинає державний кордон, посадова особа Державної прикордонної служби України проводить ретельну перевірку з метою виявлення будь-яких невідповідностей чи суперечностей у наданій інформації.
5. Правила перетинання державного кордону громадянами України, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 27.01.95 № 57 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.08.2010 р. № 724)

ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого
ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА
І. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
Переважні права наймача врегульовані у ст. 777 Цивільного кодексу України , яка стосується двох видів переважних прав наймача: на укладення договору найму на новий строк і на купівлю предмета найму.
Під переважним правом у літературі розуміється таке суб’єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право . У ст. 777 ЦК України урегульовано переважні права, за допомогою яких наймач має можливість набути суб’єктивних цивільних прав. Тобто при укладенні договору найму на новий строк (чи купівлі-продажу) або виникнуть зобов’язальні права, пов’язані із користуванням річчю, або право власності на річ.
Слід зауважити, що ст. 777 ЦК України диспозитивна. Тому на підставі положень ст. 6 ЦК України учасники цивільних відносин не позбавлені можливості передбачити в договорі інші положення, аніж встановлені ЦК, чи доповнити правове регулювання (наприклад, детально визначити процедуру здійснення переважного права) або ж взагалі виключити застосування правил про переважні права до правовідносин сторін.
Правила про переважні права наймача не застосовуються до договору:
а) прокату. У ч. 2 ст. 791 ЦК України прямо передбачено, що наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем. Хоча при прокаті виключається й переважне право на укладення договору на новий строк. Це детерміновано публічним характером договору прокату та тим, що наймодавцем в ньому може виступати тільки суб’єкт підприємницької діяльності, що у сукупності відіграє роль бар’єру для переважних прав. Відповідно до положень про публічний договір підприємець не має права надавати переваги одному споживачеві перед іншим щодо укладення публічного договору (ч. 3 ст. 633 ЦК України). Відсутність переважного права має забезпечувати можливість нормально здійснювати свою професійну діяльність наймодавцеві;
б) піднайму, що зумовлено його залежністю від основного договору найму та, як наслідок, похідним характером. До того ж між наймодавцем та піднаймачем відсутні відносини, які могли б «породити» переважні права наймача;
в) найму з невизначеним строком. Відсутність кінцевого моменту в договорі найму з невизначеним строком виступає перешкодою для переважного права на укладення договору найму на новий строк.
ІІ. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НАЙМАЧА НА УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ НА НОВИЙ СТРОК
Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач (як «слабка» сторона договору найму) матиме додаткові механізми, що спрямовані забезпечення стабільного користування тією чи іншою річчю.
Переважне право на укладення договору на новий строк потрібно відрізняти від такої подібної правової конструкції, як поновлення договору (ст. 764 ЦК України). При поновленні договору відбувається продовження договірних зв’язків після закінчення строку договору найму, коли наймач продовжує користуватися майном, і відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у ньому.

Узагальнення практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами про визнання права власності на самочинне будівництво, незавершене будівництво та земельні ділянки у 2004–2008 роках

УЗАГАЛЬНЕННЯ
практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами
про визнання права власності на самочинне будівництво, незавершене будівництво
та земельні ділянки у 2004–2008 роках
І. Визнання права власності
на самочинне будівництво
Останнім часом в Україні проблема самочинного будівництва стала актуальною. Є значна кількість самочинно збудованого нерухомого або реконструйованого майна, яке не легалізоване та перебуває фактично поза правовим полем України.
Незалежно від того, які мотиви підштовхнули до самочинного будівництва, у власника виникає потреба в легалізації збудованої нерухомості, а саме у визнанні права власності на об’єкт нерухомості.
Аналіз статистичних даних
На узагальнення надійшло 234 справи про визнання права власності на самочинне будівництво, розглянутих Олександрійським міськрайонним судом у 2004–2008 роках. Із них: у 2005 році розглянуто 1 справу, у 2006 році —
8 справ, у 2007 році — 108 справ, у 2008 році —
117 справ. У 2004 році суд справ цієї категорії не розглядав.
Аналіз статистичних даних свідчить про те, що кількість розглянутих судом справ про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва у 2008 році порівняно з 2005 роком зросла у 117 разів.
З надісланих на узагальнення справ про визнання права власності на самочинне будівництво у всіх справах позови було задоволено, і лише у одній справі рішення суду оскаржене в апеляційному порядку, за наслідками розгляду якої ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області рішення суду скасовано, а провадження у справі закрито з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 205 ЦПК України.
Перед тим як переходити до узагальнення практики розгляду судом справ зазначеної категорії, необхідно з’ясувати, що ж таке самочинне будівництво.
ЦК УРСР, який діяв до 2003 року, оперував поняттям «самовільне будівництво», а не «самочинне будівництво», і визначав його (ст. 105) як будівництво житлового будинку, яке було здійснено або здійснюється, його перебудова чи прибудова без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил.
Відповідно до Указу Президії Верховної Ради Української РСР «Про відповідальність за самовільне зведення громадянами господарських і побутових будівель та споруд» від 22.01.1979 р. господарські і побутові будівлі та споруди, зведені громадянами без установленого дозволу або належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, є самовільним будівництвом.
Норми про самовільне будівництво містить Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 97, 150), Кримінальний кодекс України (ст. 197-1).
Пленум Верховного Суду України в п. 2 Постанови «Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України» від 19.09.1975 р. № 9 (із наступними змінами) роз’яснив, що житловий будинок, збудований хоча й за належно затвердженим проектом, але особою, яка користується земельною ділянкою в порядку незаконної її переуступки, слід розглядати як самовільне будівництво. Самовільним будівництвом визнається також спорудження без дозволу виконавчого комітету відповідної ради нового будинку замість зруйнованого на раніше відведеній громадянину земельній ділянці, а також переобладнаний нежитловий будинок.
Статтею 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Аналіз зазначених норм свідчить про те, що у національному законодавстві будівництво, реконструкція та перепланування як окремих об’єктів нерухомості, так і приміщень у них, із порушенням вимог містобудівного законодавства в одних випадках називається самовільним, а в інших — самочинним, а тому є підстави вважати, що ці поняття є тотожними.
Додатково необхідно звернути увагу на те, що ЦК УРСР «самовільним» визнавалося будівництво за наявності таких самостійних ознак: якщо забудовник не має встановленого дозволу на забудову або належно встановленого проекту; якщо будівництво проведене з істотним відхиленням або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил (ст. 105). ЦК України, окрім зазначених підстав для визнання житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна самочинним будівництвом, передбачає ще одну, третю підставу: якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
Крім того, ЦК УРСР виключав судовий порядок вирішення спорів про самочинне будівництво. ЦК України передбачає можливість розгляду у судовому порядку спорів, що випливають із таких правовідносин.
Отже, відповідно до ст. 376 ЦК України будівництво вважається самочинним, якщо воно здійснене:
– на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, тобто за відсутності у забудовника документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (статті 125, 126 Земельного кодексу України);
– без належного дозволу. 20 квітня 2000 року прийнято Закон України «Про планування і забудову територій» № 1699-ІІІ, яким передбачено як одержання суб’єктом забудови дозволу на будівництво, так і одержання дозволу на виконання робіт.
Згідно зі ст. 24 указаного Закону фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від відповідних виконавчих рад дозвіл на будівництво об’єкта містобудування. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта. Дозвіл на будівництво надається заявникові протягом двох місяців із дня подання заяви.
Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності чи право користування земельними ділянками та право на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України або її територіальних органів.
Згідно з частинами 1, 2 ст. 29 Закону дозвіл на виконання будівельних робіт — це документ, що засвідчує право забудовника та підрядчика на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земельних робіт. Такий дозвіл надається інспекціями архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.
Відсутність у особи, що здійснює будівництво, дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт свідчить про ведення будівництва без належного дозволу:
– без належно затвердженого проекту;
– з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї з наведених умов є підставою для відмови у прийнятті в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта, а отже і для відмови у державній реєстрації права власності на нього.
Як визначено у ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво, лише у випадках, передбачених ст. 376 ЦК України, а саме: за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); за особою — власником (користувачем) земельної ділянки, яка здійснила самочинне будівництво на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб.
При розгляді таких справ суд відповідно до вимог статей 214, 215 ЦПК України повинен вирішити питання та встановити, чи заявлено позивачем позов саме на цих підставах, з’ясувати правовий статус земельної ділянки та осіб, прав та інтересів яких торкається цей спір, якщо земельна ділянка, на якій здійснено будівництво, знаходиться у власності (користуванні) кількох осіб, чи врахована їхня думка при здійсненні самочинного будівництва та чи не порушуються їхні права цим будівництвом.
При вирішенні справ цієї категорії суд повинен ураховувати, що відповідно до ст. 30-1 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-ІІІ, ст. 18 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 р. № 2780-XII будівництво об’єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад, які можуть делегувати це право відповідним виконавчим органам; завершені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Згідно з п. 1 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об’єктів нового будівництва, зокрема як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.
Тобто для вирішення питання про наявність підстав для задоволення позову суд повинен установити факт прийняття спірного майна до експлуатації в установленому законодавством порядку, наявність у позивача належно затвердженого проекту будівництва та підстав звернення позивача до суду в порядку цивільного судочинства.
Вивченням справ про визнання права власності на самочинно побудовані будівлі встановлено, що Олександрійський міськрайонний суд при розгляді таких справ та ухваленні рішень зазначені положення закону не враховував, ними не керувався, а тому у більшості випадків його рішення є незаконними і необґрунтованими.
Під час вивчення справ звертає на себе увагу той факт, що, як правило, між сторонами відсутній спір і в кожній справі є лист Відділу архітектури і містобудування Олександрійської міської ради з роз’ясненням про те, що узаконення та визнання права власності на самочинні забудови провадиться виключно у судовому порядку відповідно до п. 5 ст. 376 ЦК України. Тому позивачі зверталися не до відповідача, а до суду, формулюючи свої вимоги як «установити право власності» або «визнати право власності» на самочинне будівництво. Відповідач участь у справі брав формально шляхом направлення заяви про визнання позову і з проханням розглянути справу за його відсутності. Крім того, у більшості випадків і позивачі також не брали участь у справі, а подавали заяви, у яких наполягали на задоволенні вимог і просили розглянути справу без їх участі.
Так, 13.12.2006 року Попова Т. С. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудований сарай та тамбур до житлового будинку. Відповідач позов визнав та просив розглянути справу без його участі. Позивач також подала до суду заяву, в якій зазначала, що на своїх вимогах наполягає, просить розглянути справу за її відсутності. Рішенням суду від 18.12.2006 року позов задоволено.
22.08.2007 року Яковенко P. О. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно збудовану літню кухню, сарай-топку, господарські навіси, басейн, лазню. Позивачка та представник міської ради до суду не з’явилися, а подали заяви про розгляд справи за їх відсутності. Позивачка у своїй заяві наполягала на визнанні позову, а представник відповідача не заперечував проти його задоволення. Рішенням суду від 27.08.2007 року позов задоволено.
Крім того, в цій справі 02.02.2008 року судом за заявою позивачки ухвалено додаткове рішення, яким за нею визнано право власності на самочинно побудований гараж. Однак, як вбачається із матеріалів справи, з такими вимогами позивачка до суду не зверталася. Фактично, додатковим рішенням задоволено нові вимоги позивачки, що суперечить положенням cm. 220 ЦПК України.
Також слід зауважити, що, як на одну з підстав визнання права власності на самочинно збудоване майно, суд послався на Закон України «Про власність», який утратив чинність з 20.06.2007 року.
04.06.2008 року Турок Г. К. звернулася з позовом про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Зазначала, що вона є власником 3/4 частин житлового будинку з надвірними будівлями, що у м. Олександрія по вул. Курчатова, 8-а. Без погодження з Відділом архітектури та містобудування вона самочинно побудувала сарай, прибудову до будинку та літньої кухні. Просила визнати право власності на зазначені будівлі. Сторони просили розглянути справу за їх відсутності. Рішенням суду від 13.06.2008 року позов задоволено.
Ухвалені за таких обставин рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, оскільки за відсутності сторін суд належним чином не з’ясовував питання дотримання позивачами будівельних норм і правил, надання позивачам у встановленому порядку земельних ділянок під забудову або вже під збудоване майно, не з’ясовувалося, чи порушує самочинне будівництво інтереси третіх осіб, тощо.
Установлено непоодинокі випадки, коли в порядку цивільного судочинства розглядалися справи за позовами юридичних осіб, приватних підприємців до таких же відповідачів.
Так, 23.05.2008 року ПП «Любава» звернулося з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно спорудженні будівлі. В цей же день суддя відкрив провадження в справі і призначив попереднє судове засідання на 28.05.2008 року. В попередньому судовому засіданні без участі сторін ухвалено рішення, яким позов ПП «Любава» задоволено.
За позовом приватного підприємця Овчарова Р. В. до Олександрійської міської ради суд визнав його право власності на самочинно реконструйовану будівлю Будинку культури.
Суддею розглянуті справи за позовами ПП Гри А. Л. та ПП Ляшенко С. Г. до Олександрійської міської ради, за позивачами визнано право власності на самочинно збудовані магазини непродовольчих товарів.
Відкриваючи з поспіхом провадження за такими позовами, судді не звертали уваги на суб’єктивний склад учасників процесу, а тому безпідставно відкривали провадження і розглядали справи, які не підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.
Оскільки такі позови мають вирішуватися за правилам Господарського процесуального кодексу, то на стадії прийняття позовної заяви з урахуванням суб’єктивного складу сторін, суддя повинен був відмовити в прийнятті заяви з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 121 ЦПК України, а в разі відкриття провадження судом — закрити його відповідно до ст. 205 ЦПК України.
Як правило, такі рішення в апеляційному порядку не оскаржувалися.
Лише 1 із 234 рішень, ухвалених судом у справах про визнання права власності на самочинне будівництво, оскаржене в апеляційному порядку, і судовою колегією в цивільних справах апеляційного суду було скасоване із закриттям провадження у справі.
21.06.2007 року Осінська Т. І. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно збудований магазин непродовольчих товарів. Рішенням суду від 25.06.2007 року позов задоволено.
Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Кіровоградської області від 04.03.2008 року рішення cудy скасовано, провадження у справі закрито з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 cm. 205 ЦПК України. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та закриваючи провадження в справі, апеляційний суд правильно зазначив, що така справа згідно зі статтями 1, 12 ГПК України має розглядатися господарським судом, оскільки з позовом до суду звернулася фізична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність (Осінська Т. І.).
Крім того, колегією суддів апеляційного суду винесено окрему ухвалу щодо порушення суддею норм процесуального права під час розгляду цієї справи.
Переважна більшість справ про визнання права на самочинно збудовані будівлі ухвалені за наслідками попереднього розгляду справи, що свідчить про грубе порушення суддями вимог процесуального закону та є неприпустимим.
Розглянувши справи у попередньому судовому засіданні без участі сторін, суд не з’ясовував, чи надавалася позивачу у встановленому порядку земельна ділянка у власність, чи користування під забудову, чи звертався позивач із заявою про надання йому земельної ділянки під уже збудований самочинно об’єкт нерухомості (останнє повинно передувати розгляду справи про визнання права власності), не обговорювали питання про залучення до участі у справі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для надання висновків відповідно до її компетенції.
Як приклад можна навести справу за позовом Ємця В. І. до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Із матеріалів справи вбачається, що позивач був власником двох однокімнатних квартир загальною площею 54 кв. м в одноповерховому будинку. На прибудинковій території він самочинно зробив двоповерхову добудову по периметру стін квартир, унаслідок чого їх загальна площа збільшилася до 176,5 кв. м, а також ним побудовано господарські будівлі: два гаражі та сарай. У попередньому судовому засіданні без участі сторін суд ухвалив рішення, яким за позивачем визнав право власності на самочинне будівництво.
Між тим у матеріалах справи відсутні документи, що свідчать про надання позивачу у передбаченому законом порядку земельної ділянки під забудову, проектно-технічна документація на будівництво, дозвіл на будівництво та проведення будівельних робіт, акт державної комісії про прийняття будівлі в експлуатацію.
Аналогічні порушення допущені судом у справах за позовом Гончаренка І. В., за позовом Кузнецова О. Г., за позовом Харланової Л. С., Харланової О. М., за позовом Кравченко Н. І. та ін.
Вивченням справ установлено, що у суддів є проблеми, пов’язані з правильним визначенням кола осіб, які беруть участь у справах цієї категорії, як правило, відповідачів. У більшості випадків місцеві ради правильно визначаються у справах як належні відповідачі, оскільки згідно з положеннями Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» саме радам належить значне коло повноважень у галузі будівництва.
Однак є випадки, коли позови пред’являються до громадян — попередніх власників самочинного будівництва, відділів міської ради, райдержадміністрації.
ТОВ «Ранкове» звернулося з позовом до Бургаза А. Н., який є головою спілки співвласників майна, про визнання права власності на самочинно збудоване майно — пост охорони виробничих приміщень. У попередньому судовому засіданні без участі сторін суд ухвалив рішення, яким позов було задоволено.
Аналогічна справа за позовом ТОВ «Ранкове» до Поляніна В. А.
Докієнко Л. П. пред’явив позов до Олександрійської районної державної адміністрації, Войнівської сільської ради про визнання права власності на самочинне будівництво, що знаходиться в с. Войнівка Олександрійського району. Розглядаючи справу, суд погодився з тим, що відповідачем є Олександрійська райдержадміністрація, і задовольнив позов, що не можна визнати правильним. Крім того, судом не вирішене питання щодо вимог позивача до Войнівської сільської ради.
Порушуючи вимоги ст. 33 ЦПК України, суд не обговорив питання про заміну первісного відповідача належним відповідачем або про залучення до участі у справі відповідної ради як співвідповідача.
ТОВ «УкрАгроКом» звернулося до суду із заявою про визнання за товариством права власності на самочинно збудоване майно — критий майданчик для зберігання зерна та прибудову до АВМ-1,5, узагалі не вказуючи відповідача. Рішенням суду заява задоволена.
Лише у трьох випадках пред’являлися позови про визнання права власності на самочинно збудовані будинки. Позови судом були задоволені.
Між тим у матеріалах цих справ крім державних актів про право власності на землю або рішення про виділення земельної ділянки для ведення індивідуального житлового будівництва, інших документів, зазначених у Законі України «Про планування і забудову території», Законі України «Про основи містобудування», Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243, немає.
У переважній більшості справ об’єктом самочинного будівництва є споруди, побудовані власниками або користувачами земельної ділянки для обслуговування будинку: сараї, літні кухні, гаражі, навіси, лазні, вбиральні тощо.
Так, Турок Т. К. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Просила визнати за нею право власності на самочинно споруджені будівлі, а саме: прибудову до житлового будинку та господарські будівлі (сарай), прибудову до літньої кухні, що знаходяться на земельній ділянці, призначені для обслуговування будинку. Рішенням суду позов задоволено.
Між тим, розглядаючи справи, суд не звернув уваги на те, що позивачка ставила питання про визнання права власності на будівлі і споруди, призначені для обслуговування житлового будинку, тобто за приналежною річчю по відношенню до житлового будинку (cm. 186 ЦК України), що є у власності позивачки і не потребує додаткового встановлення права власності на неї та видачі відповідного правовстановлюючого документа. Тому в задоволенні вимог позивачці слід було відмовити.
Також безпідставно задоволено вимоги позивачів і в аналогічних справах.
У тому випадку, коли позивач ставить питання про визнання за ним права власності на будівлю чи споруду, самочинно побудовану від житлового будинку, то за наявності підстав позов про визнання права власності на такий об’єкт може бути вирішено у загальному порядку.
Судом розглянуто 54 справи за позовами про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках. У більшості випадків суд за аналогією застосовував правила ст. 376 ЦК України.
Так, рішенням суду від 13.05.2008 року за Губою І. М. на підставі ч. 5 cm. 376 ЦК України визнано право власності на самочинно реконструйовану квартиру, що заходиться на другому поверсі триповерхового будинку.
22.08.2008 року ухвалено рішення, яким за Федосовою О. В. визнано право власності на самочинно реконструйовану квартиру. Як на підставу для задоволення вимог позивачки, суд послався на cm. 376 ЦК України.
Вивченням справ, надісланих на узагальнення, встановлено, що у всіх випадках пред’явлення позовів про визнання права власності на реконструйовані квартири позивачі вже були власниками квартир унаслідок їх приватизації або з інших передбачених законом підстав. За рахунок власних коштів та власними силами ними було зроблено реконструкцію квартир. За таких обставин не може йтися про визнання права власності на реконструйовану квартиру, оскільки вона вже є власністю позивача і реконструкція не змінює його статусу як власника.
Відповідно до ч. 2 ст. 383 ЦК України та ст. 152 ЖК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
У серпні 2008 року Сібірцев С. В. звернувся з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно реконструйовану квартиру. Як на підставу для задоволення вимог, посилався на ч. 2 ст. 383 ЦК України. Рішенням суду від 28.08.2008 року позов задоволено. Рішення ухвалено в попередньому судовому засіданні без участі сторін.
Між тим, розглянувши справу за відсутності сторін, суд не з’ясував підстави звернення позивача до суду із зазначеним позовом, оскільки в матеріалах справи немає даних про те, що він звертався до Олександрійської міськради із заявою про надання дозволу на проведення реконструкції квартири або рішення ради з цього питання, висновків компетентних органів про відсутність порушень позивачем прав власників інших квартир будинку.
Згідно з підпунктами 6 п. «б» ч. 1 cm. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування» вирішення відповідно до законодавства спорів із питань містобудування належить до повноважень виконавчих органів.
Зазначене свідчить про те, що переобладнання і прийняття в експлуатацію переобладнаних квартир проводиться з дозволу і за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування чи органу державної влади, а не за рішенням суду. Тому ухвалені судом рішення про задоволення таких позовів не можна визнати такими, що відповідають вимогам статей 213, 214 ЦПК України.
Вивчення надісланих на узагальнення справ цієї категорії дає підстави для висновку, що, задовольняючи вимоги позивачів про визнання права власності на самочинно збудовану нерухомість, суд фактично узаконює неправомірну діяльність забудовників, бере на себе відповідальність за відповідність будівлі державним будівельним стандартам, нормам і правилам, а також вимогам органів Державного санітарно епідеміологічного, пожежного нагляду та органів Держнаглядохоронпраці, інспекції з енергозбереження та за те, чи має ця будівля необхідну міцність, стійкість та експлуатаційну надійність, що не можна визнати правильним.
II. Визнання права власності
на новостворене майно та об’єкти
незавершеного будівництва

АЛГОРИТМ ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА БОРЖНИКА В ПРОЦЕДУРІ САНАЦІЇ (на виконання вимог ст. 50 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»)

Пропоную схематично розглянути специфіку посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна за результатами проведеного аукціону з продажу майна відповідно до вимог Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (далі — Закон № 2343) в процедурі санації, можливий перелік документів та етапи посвідчення (посвідчення цього ж типу договорів в процедурі ліквідації боржника буде мати свою специфіку).

Перелік можливих документів для посвідчення:

1) Ухвала Господарського суду про введення процедури санації та призначення керуючого санацією та розпорядника майна (п. 3 ст. 28 Закону № 2343);

2) план санації, який передбачає можливість продажу частини майна боржника, з переліком майна, затверджений комітетом кредиторів (пункти 1–2,7 ст. 29 Закону № 2343);

3) протокол засідання комітету кредиторів про затвердження плану санації (п. 7 ст. 29 Закону № 2343);

4) Ухвала Господарського суду про затвердження плану санації боржника (п. 8 ст. 29 Закону № 2343);

5) довідка керуючого санацією про відкритий спеціальний рахунок для проведення санації та розрахунків з кредиторами / або відповідна довідка з банку (п. 6 ст. 28 Закону № 2343);

6) документ про визначення початкової вартості майна відповідно до вимог законодавства про оцінку майна, майнові права та професійну оціночну діяльність (п. 6 ст. 28 Закону № 2343);

7) довідка керуючого санацією про балансову вартість майна (п. 5 підрозділу 1 розділу 5 Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 07.07.2012 № 811);

8) укладений договір про проведення аукціону між керуючим санацією та організатором аукціону (фізична або юридична особа, що має ліцензію на проведення торгів) (ч. 2 ст. 35 та п. 6 ст. 49 Закону № 2343);

9) протокол про проведення аукціону з доданим до нього засвідченим організатором аукціону текстом договору купівлі-продажу, проект якого був розміщений на веб-сайті державного органу з питань банкрутства та Вищого господарського суду України як невід’ємна частина оголошення про проведення аукціону, причому якщо продажу підлягає земельна ділянка, то у характеристиці майна зазначається її розмір, цільове призначення, наявність комунікацій тощо, якщо продажу підлягає будівля, споруда, приміщення, квартира, то у характеристиці майна зазначаються план, загальна площа та житлова площа, кількість кімнат (приміщень), їх площа та призначення, матеріали стін, кількість поверхів, поверх або поверхи, на яких розташоване приміщення (квартира), інформація про підсобні приміщення та споруди, відомості про земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда, право на земельну ділянку, що переходить до покупця будівлі, споруди, приміщення, квартири тощо (ст. 59 та п. 3 ст. 71 Закону № 2343);

10) правовстановлюючі документи на майно та документи, які підтверджують правоздатність та дієздатність юридичних та фізичних осіб (відповідно до Закону України «Про нотаріат», Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та чинного законодавства);

11) платіжне доручення про сплачений платіж до ПФ з операцій з нерухомістю.

Етапи укладення та посвідчення договору

ЕВРОПЕЙСКИЙ КОДЕКС НОТАРИАЛЬНОЙ ЭТИКИ

ЕВРОПЕЙСКИЙ КОДЕКС НОТАРИАЛЬНОЙ ЭТИКИ
(Code Europeen de Deontologie Notariate) — перевод с немецкого языка, принят Конференцией нотариусов Европейского Союза 3–4 февраля 1995 года в Неаполе, изменен 20–21 октября 1995 года в Граце,
17–18 марта 2000 года в Брюсселе и 9 ноября 2002 года в Мюнхене
(опубликован в Немецком нотариальном журнале в 2003 году, c. 721)
МОТИВЫ
Реализация возможностей внутреннего рынка и права на свободное передвижение людей, капитала и товаров в странах — членах Европейского союза вызывают постоянный рост трансграничного обмена, а также юридический и иных операций трансграничного характера.
Диверсификация юридических операций и растущий объем выдачи нотариальных документов трансграничного характера побудили европейских нотариусов проверить условия их взаимодейст¬вия с целью обеспечения для граждан их сопровождения и консультации по трансграничным вопросам.
Будучи исполнителем государственных задач и обладателем суверенных полномочий нотариус подчинен требованиям законов и иных нормативных актов, которые действуют в государстве, где он назначен нотариусом. Как представитель свободной профессии с обязанностью консультирования, нотариус должен соответствовать требованиям профессионального права, которые дейст¬вуют в государстве, где он назначен нотариусом.
Представители европейских нотариальных организаций после проведения сравнительного анализа совокупности этих норм приняли решение принять на вооружение «общий свод правил».
Данный свод правил не ставит цель подменить собой национальные нормы профессионального права нотариусов каждого государства ЕС. Он стремится гармонизировать некоторые нотариаль¬ные действия по операциям трансграничного характера.
Европейский кодекс нотариальной этики свидетельствует в общем и целом о воле нотариусов гарантировать европейским гражданам одинаковую защиту по операциям как на национальном, так и на международном уровне.
Внедрение новых технологий должно послужить более качественному оказанию услуг при условии соблюдения принципов профессионального права и требований должности нотариуса латинского типа.
ТЕРМИНОЛОГИЧЕСКИЕ УТОЧНЕНИЯ
В настоящем Кодексе нижеследующие словосочетания имеют следующее значение:
«Трансграничные операции»: операции трансграничного характера; например, местонахождение товара, являющегося предметом соответствующей операции, гражданство, местожительство или обычное местопребывание или место совершения нотариального удостоверения.
«Нотариус принимающей страны или национальный нотариус»: нотариус, который согласно национальному закону каждой страны ЕС обладает территориальной компетенцией по нотариаль¬ному удостоверению.
«Нотариус страны происхождения и иностранный нотариус»: нотариус другой страны ЕС, в котором не было совершено нотариальное удостоверение.
1. НОТАРИУС: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩИХ ПРАВИЛ
1.1. Определение
Оно вытекает из принятой единогласно резолюции нотариальных организаций стран — членов Европейского Союза от 22–23.3.1990 в Мадриде:
«Нотариус является носителем публичной должности, которому делегировано выполнение государственных задач по составлению официальных документов. При этом он обеспечивает хранение, доказательную силу и исполнимость этих документов.
В целях обеспечения необходимой для своей деятельности независимости нотариус выполняет свою работу на началах свободной профессии, которая включает в себя все сферы добровольной юрисдикции.
С помощью беспристрастного консультирования, оказываемого нотариусом участникам сделки, а также составления вытекающих из сделок официальных документов, участие нотариуса обеспечивает гражданину правовую безопасность, к которой тот стремится.
Правовая безопасность обеспечивается еще лучшим образом, если нотариусом является юрист с высокой академической квалификацией, получивший доступ к этой профессии после прохождения множества экзаменов, стадий обучения и конкурсов, осуществляющий данную профессию в соответствии со строгими нормами дисциплинарного права под постоянным контролем государственных органов и доступный на территории всей страны благодаря его назначению с ориен¬тацией на потребности населенного пункта.
Участие нотариуса, в конце концов, предупреждает возникновение возможных споров и является неотъемлемым элементом справедливого и эффективного правосудия».
1.2. Совокупность общих норм
Нотариус обязан соблюдать общие профессиональные обязанности независимо от того, какие технологии или носители используются.
При составлении нотариального документа должен присутствовать нотариус, который должен проверить личность, дееспособность и согласие сторон; он также осуществляет контроль правомерности и предоставляет помощь и консультирование.
1.2.1. Лояльность и высокие моральные качества при осуществлении деятельности
Нотариус при осуществлении профессии обязан проявлять лояльность и высокие моральные качества в отношении своих клиентов, государства и коллег.
Обязанность поддерживать коллегиальные отношения распространяется и на граждан своего государства и иностранцев.
В случае кооперации иностранного нотариуса с национальным нотариусом по одному делу оба должны стремиться найти совместное решение, которое будет обеспечивать всеобъемлющее со¬блюдение интересов всех участников операции в соответствии с действующими законодательными и иными нормами.
Нотариус способствует трансграничному действию нотариального официального документа в соответствии с действующими правовыми нормами и независимо от того, был ли он составлен письменно или в электронной форме.
1.2.2. Беспристрастность и независимость
Нотариус обязан осуществлять консультирование и нотариальное удостоверение в условиях абсолютной беспристрастности и независимости.
Нотариус обязан осуществлять свою деятельность, если к нему обращаются в соответствии с законом, за исключением случаев, когда национальное законодательство предусматривает запрет.
1.2.3. Доверие и профессиональная тайна
Нотариус обязан соблюдать профессиональную тайну и конфиденциальность, в частности в рамках переписки и хранения документов; это касается в равной степени бумажных и электронных носителей в соответствии с действующими в каждом государстве ЕС нормами.
Эта обязанность касается не только нотариуса, но и членов товарищества и его сотрудников в соответствии с действующими в каждом государстве ЕС нормами.
1.2.4. Правовая и техническая компетенция
Профессиональные объединения нотариусов Европейского союза предоставляют своим членам возможность постоянного повышения квалификации, в частности, что касается применения новых технологий в профессии нотариуса.
Нотариус обязан совершенствовать свои знания, а также следить за оптимальным обучением и повышением квалификации своих сотрудников и способствовать этому.
1.2.5. Совместная реклама как «общая информация на службе граждан»
Индивидуальная реклама запрещена, за исключением случаев, когда она разрешена в стране происхождения и в принимающей стране. Если не установлено, что реклама направлена на определенную принимающую страну, то действуют только правовые нормы страны происхождения.
Информация, которую нотариусы сообщают общественности, не должна содержать сведений, наносящих ущерб их независимости, беспристрастности и их статусу представителей публичной профессии, а также сведения, содержащие оценку их личности.
Нотариус не должен осуществлять рекламу через третьих лиц, за исключением случаев, когда она осуществляется соответствующими профессиональными объединениями нотариусов.
Коллективная реклама может осуществляться всеми национальными и международными профессиональными организациями нотариусов и, в частности, Международным союзом нотариата, чтобы предоставить гражданам и предприятиям доступный источник информации. В этих целях должны быть созданы веб-сайты институционального характера, содержание которых определяется высшими нотариальными палатами каждого государства. Это же касается и сайта Международного союза нотариата в соответствии с решениями его собрания.
1.2.6. Обозначение профессии и использование названия
Нотариус указывает в своих документах, корреспонденции и в иных сведениях о своей профессиональной деятельности наименование своей профессии — нотариус — а также имя и фамилию, под которыми он вправе осуществлять свою деятельность в соответствии с национальным законодательством, а также местонахождение, для которого он получил назначение.
Он также может указать свою ученую степень.
Сведения о специализации допускаются, если они разрешены в стране происхождения.
1.2.7. Запрет участия — уведомление
Если нотариус считает, что документ, за составлением которого к нему обратились, возможно, связан с преступными действиями, указанными в Хартии профессиональных запретов от 27 июля 1999 года, он должен в соответствии с правовыми нормами своей страны отказаться принимать участие в операции и/или уведомить соответствующие органы.
1.2.8. Особенности пользования веб-сайтами
При использовании веб-сайтов или аналогичных технологий нотариусы не должны осуществлять консультирование в рамках онлайн-договоров или онлайн-консультирования.
Для получения информации о профессии по гиперссылкам этого веб-сайта посетители смогут попасть на сайты нотариальный организаций каждой страны ЕС или на сайт Международного союза нотариата. Для получения информации юридического или налогового характера рекомендуется ссылка на сайты институционального характера.
Ссылки в Интернете на сайты третьих лиц, например клиентов, других нотариусов и т. д., запрещены, за исключением ссылок на сайты нотариальных организаций, государственных органов или академических учреждений.
1.2.9. Использование электронной подписи
Нотариусы несут ответственность за строго персональное использование своей электронной подписи.
Они должны незамедлительно уведомить провайдера данных услуг или выдающий сертификат орган в случае утери данных создания электронной подписи, а также о ситуациях или инцидентах, которые подвергают опасности их конфиденциальность, в целях приостановления действия или аннулирования сертификата.
2. УСЛОВИЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ НОТАРИУСА В ПРИНИМАЮЩЕМ ГОСУДАРСТВЕ
2.1. Свободный выбор нотариуса и территориальная компетенция
Любое физическое или юридическое лицо вправе выбирать себе нотариуса, обращаться к нему за советом и доверять ему составление документов. Оно также может просить его оказать помощь в сотрудничестве с нотариусом, обладающим территориальной компетенцией.
Нотариус страны происхождения, сопровождающий клиента за границей, заблаговременно уведомляет своего коллегу, обладающего территориальной компетенцией, и согласует с ним
условия сотрудничества.
В любом случае нотариальное удостоверение должен осуществлять нотариус с территориальной компетенцией.
2.2. Применение норм профессионального права
Нотариус придерживается в рамках трансграничных операций законодательства страны своего происхождения, законодательства принимающей страны и норм настоящего Кодекса.
2.3. Вознаграждение
Нотариус принимающей страны и нотариус страны происхождения до совершения любых действий должны информировать клиента об объеме своих услуг, а также о сумме расходов и гоно¬раров, которые предусмотрены соответствующими предписаниями. Они обязаны добиваться минимальной общей финансовой нагрузки клиентов.
2.4. Профессиональная ответственность — гарантия
Нотариус должен заключить договор страхования профессиональной ответственности, который покроет последствия ущерба его профессиональной деятельности, независимо от того, осуществляется или имеет последствия она в стране происхождения или в другом государстве.
3. ПРИМЕНЕНИЕ КОДЕКСА И СПОРЫ
Все споры по интерпретации или применению настоящего Европейского кодекса нотариальной этики, а также все не предусмотренные в нем случаи передаются на рассмотрение президенту Конференции нотариальных организаций Европейского сообщества, после его проверки национальной нотариальной организацией, к которому относится нотариус, поднявший данный вопрос.
4. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ
Настоящий Европейский кодекс нотариальной этики подлежит ратификации подписавшимися нотариальными организациями.
Ратификационные грамоты хранятся в Бюро Конференции нотариальных организаций Европейского Союза в Брюсселе.
Европейский кодекс нотариальной этики вступает в силу в первый день месяца, следующего после передачи ратификационной грамоты двумя нотариальными организациями. Для дальнейших подписантов Кодекс начинает действовать в первый день месяца, следующего после передачи ратификационной грамоты.
Настоящий Кодекс был принят собранием 3–4 февраля 1995 года в Неаполе и изменен собраниями в Граце 20–21 октября 1995 года, в Брюсселе 17–18 марта 2000 года и в Мюнхене 9 ноября 2002 года. Германия, Австрия, Бельгия, Испания, Франция, Греция, Италия, Люксембург и Голландия ратифицировали Кодекс.

Лист Міністерства юстиції України від 15.01.2013 № 13.117/46

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Україна, м. Київ,
вул. Городецького, 13
Тел./факс: (38-044) 278-37-23
Голові Державної реєстраційної служби України
Єфіменку Л. В.
15.01.2013 № 13.1-17/46
На № _________________
Шановний Леоніде Васильовичу!
Листом Державної реєстраційної служби України від 03.01.2013 надано доручення начальникам реєстраційної служби головних управлінь юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, в областях, містах Києві та Севастополі про доведення до відома нотаріусів роз’яснень з питань отримання ними інформації від органу державної реєстрації у разі видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.
У вказаному листі зазначено, зокрема, що законодавство у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає можливість використання нотаріусом як спеціальним суб’єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, даних Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна (далі разом — Реєстри). Проте при вчиненні такої нотаріальної дії як «видача свідоцтва про право на спадщину» нотаріус не матиме доступу до даних Реєстрів і відповідно не зможе отримати необхідну йому інформацію щодо об’єкта нерухомого майна з них, а тому нотаріусу слід звертатися до органу реєстрації прав за отриманням інформаційної довідки з Державного реєстру прав.
Викладений висновок не підтверджений жодним посиланням на норми законодавства. Разом з тим відповідно до статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон) у випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно і який здійснює функції державного реєстратора, крім ведення реєстраційних справ щодо об’єктів нерухомого майна та видачі свідоцтв про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 Закону.
Слід зазначити, що у разі смерті власників об’єктів нерухомого майна, реєстрація прав на які проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, вчинення такої нотаріальної дії, як видача свідоцтва про право на спадщину, проводиться без державної реєстрації таких прав за померлим власником у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, свідоцтво про право на спадщину видається нотаріусом після одержання інформації з Реєстрів щодо зареєстрованих прав та обтяжень на об’єкти нерухомого майна, що входять до складу спадщини, та права на які зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення вказаних прав та обтяжень.
Відповідно до Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого Указом Президента України від 06 квітня 2011 року № 395/2011, Міністерство юстиції відповідно до покладених на нього завдань надає роз’яснення з питань, пов’язаних із діяльністю Міністерства юстиції, його територіальних органів та здійснює державне регулювання нотаріальної діяльності. Проте вищевказаний лист Державної реєстраційної служби не погоджувався з Міністерством юстиції.
Враховуючи зазначене, прошу переглянути вказаний лист, внести до нього відповідні уточнення, а також зупинити процес інформування нотаріусів.
З повагою
Заступник Міністра Д. М. Ворона

Листи Міністерства юстиції України та Держземагенства України

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
вул. Городецького, 13, м. Київ, 01001, тел.: +380 44 278-37-23, факс: +380 44 271-17-83
E-mail: themis@minjust.gov.ua http://www.minjust.gov.ua
Код ЄДРПОУ 00015622
24.09.2013 № 13.1-32/759
На № _________________
Начальникам головних управлінь юстиції
Міністерства юстиції України
в Автономній Республіці Крим,
в областях, містах Києві та Севастополі
Міністерство юстиції України у зв’язку з чисельними зверненнями щодо порядку видачі дублікатів державних актів на право власності на земельну ділянку у разі їх втрати повідомляє наступне.
Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Із запровадженням з 01 січня 2013 року нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державні акти на право власності на землю не видаються. Натомість документом, що посвідчує право власності, є свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке видає державний реєстратор відповідно до вимог статті 9 вищевказаного Закону.
В той же час, за загальним правилом, у разі втрати або зіпсування документа лише суб’єкт, що видавав такий документ, може видати його дублікат. Єдиною підставою, за наявності якої видача дубліката документа не може бути здійснена суб’єктом, який видав такий документ, це ліквідація (припинення діяльності) такого суб’єкта. У такому випадку видача дубліката документа здійснюється правонаступником відповідного суб’єкта або архівною установою (якщо передбачається передача документів до архіву).
З метою врегулювання зазначеного питання Міністерством юстиції України спільно з Державною реєстраційною службою підготовлено проект постанови Кабінету Міністрів України, який на сьогодні відповідно до вимог законодавства погоджується із заінтересованими органами.
Запропонованими змінами передбачається, що для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, реєстрація якого проведена до 1 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи зіпсуванням свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, державного акта на право власності на земельну ділянку заявник подає органу державної реєстрації прав: 1) завірену в установленому порядку органом, що видавав документ, копію примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого документа; 2) оголошення про втрату документа у регіональних друкованих засобах масової інформації за місцем розташування нерухомого майна, в якому має бути зазначено: назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім’я виданий, яким органом та вказівка на визнання його недійсним (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).
За результатами розгляду заяви та документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, державний реєстратор органу державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію права власності з видачею свідоцтва на заміну втраченого, пошкодженого чи зіпсованого документа. У свідоцтві зазначається серія, номер, назва, дата видачі та суб’єкт, який здійснив видачу втраченого, пошкодженого чи зіпсованого документа.
Зазначений лист прошу довести до відома нотаріусів для врахування в роботі.
Заступник Міністра-керівник апарату Іващенко Ю.І.

ДЕРЖАВНЕ АГЕНТСТВО
ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСІВ УКРАЇНИ
ДЕРЖЗЕМАГЕНТСТВО УКРАЇНИ
вул. Народного Ополчення, 3, м. Київ, 03680, МСП, тел. 249-96-91, 249-96-75, факс 249-96-70
dazr@dazru.gov.ua
________________ № ___________________ На __________________ від __________________
Міністерство юстиції України
Про надання роз’яснення
Державним агентством земельних ресурсів України розглянуто лист Міністерства юстиції України від 14.08.2013 № 13.1-31/637 про надання роз’яснення стосовно поширення дії підпункту «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України на випадки добровільної відмови власника від права власності на земельну ділянку на користь держави чи територіальної громади та повідомляється наступне.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Статтею 140 Земельного кодексу України визначені підстави припинення права власності на земельну ділянку, а саме:
а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;
б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;
в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;
г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;
ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
д) конфіскація за рішенням суду;
е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
Отже, законодавством розмежовані поняття «добровільна відмова власника від права на земельну ділянку» та «відчуження земельної ділянки за рішенням власника» як підстави припинення права на земельну ділянку.
Порядок припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника від права на земельну ділянку визначений статтею 142 Земельного кодексу України. Так, припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу.
Підпунктом «б» пункту 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України встановлено, що до 1 січня 2016 року не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Виходячи з викладеного, Держземагентство вважає за можливе реалізацію права громадян та юридичних осіб на добровільну відмову від права власності на земельні ділянки відповідно до законодавства.
Заступник Голови Є.С. Бердніков