ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого
ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА
І. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
Переважні права наймача врегульовані у ст. 777 Цивільного кодексу України , яка стосується двох видів переважних прав наймача: на укладення договору найму на новий строк і на купівлю предмета найму.
Під переважним правом у літературі розуміється таке суб’єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право . У ст. 777 ЦК України урегульовано переважні права, за допомогою яких наймач має можливість набути суб’єктивних цивільних прав. Тобто при укладенні договору найму на новий строк (чи купівлі-продажу) або виникнуть зобов’язальні права, пов’язані із користуванням річчю, або право власності на річ.
Слід зауважити, що ст. 777 ЦК України диспозитивна. Тому на підставі положень ст. 6 ЦК України учасники цивільних відносин не по­збавлені можливості передбачити в договорі інші положення, аніж встановлені ЦК, чи доповнити правове регулювання (наприклад, детально визначити процедуру здійснення переважного права) або ж взагалі виключити застосування правил про переважні права до правовідносин сторін.
Правила про переважні права наймача не застосовуються до договору:
а) прокату. У ч. 2 ст. 791 ЦК України прямо передбачено, що наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем. Хоча при прокаті виключається й переважне право на укладення договору на новий строк. Це детерміновано публічним характером договору прокату та тим, що наймодавцем в ньому може виступати тільки суб’єкт підприємницької діяльності, що у сукупності відіграє роль бар’єру для переважних прав. Відповідно до положень про публічний договір підприємець не має права надавати переваги одному споживачеві перед іншим щодо укладення публічного договору (ч. 3 ст. 633 ЦК України). Відсутність переважного права має забезпечувати можливість нормально здійснювати свою професійну діяльність наймодавцеві;
б) піднайму, що зумовлено його залежністю від основного договору найму та, як наслідок, похідним характером. До того ж між наймодавцем та піднаймачем відсутні відносини, які могли б «породити» переважні права наймача;
в) найму з невизначеним строком. Відсут­ність кінцевого моменту в договорі найму з невизначеним строком виступає перешкодою для переважного права на укладення договору найму на новий строк.
ІІ. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НАЙМАЧА НА УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ НА НОВИЙ СТРОК
Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач (як «слабка» сторона договору найму) матиме додаткові механізми, що спрямовані забезпечення стабільного користування тією чи іншою річчю.
Переважне право на укладення договору на новий строк потрібно відрізняти від такої подібної правової конструкції, як поновлення договору (ст. 764 ЦК України). При поновленні договору відбувається продовження договірних зв’язків після закінчення строку договору найму, коли наймач продовжує користуватися майном, і відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Цей договір поновлюється на той же строк та з умовами, що були передбачені у ньому.

Василь КРАТ отримати повну версію статті