Узагальнення практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами про визнання права власності на самочинне будівництво, незавершене будівництво та земельні ділянки у 2004–2008 роках

УЗАГАЛЬНЕННЯ
практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами
про визнання права власності на самочинне будівництво, незавершене будівництво
та земельні ділянки у 2004–2008 роках
І. Визнання права власності
на самочинне будівництво
Останнім часом в Україні проблема самочинного будівництва стала актуальною. Є значна кількість самочинно збудованого нерухомого або реконструйованого майна, яке не легалізоване та перебуває фактично поза правовим полем України.
Незалежно від того, які мотиви підштовхнули до самочинного будівництва, у власника виникає потреба в легалізації збудованої нерухомості, а саме у визнанні права власності на об’єкт нерухомості.
Аналіз статистичних даних
На узагальнення надійшло 234 справи про визнання права власності на самочинне будівництво, розглянутих Олександрійським міськрайонним судом у 2004–2008 роках. Із них: у 2005 році розглянуто 1 справу, у 2006 році —
8 справ, у 2007 році — 108 справ, у 2008 році —
117 справ. У 2004 році суд справ цієї категорії не розглядав.
Аналіз статистичних даних свідчить про те, що кількість розглянутих судом справ про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва у 2008 році порівняно з 2005 роком зросла у 117 разів.
З надісланих на узагальнення справ про визнання права власності на самочинне будівництво у всіх справах позови було задоволено, і лише у одній справі рішення суду оскаржене в апеляційному порядку, за наслідками розгляду якої ухвалою апеляційного суду Кіровоградської області рішення суду скасовано, а провадження у справі закрито з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 205 ЦПК України.
Перед тим як переходити до узагальнення практики розгляду судом справ зазначеної категорії, необхідно з’ясувати, що ж таке самочинне будівництво.
ЦК УРСР, який діяв до 2003 року, оперував поняттям «самовільне будівництво», а не «самочинне будівництво», і визначав його (ст. 105) як будівництво житлового будинку, яке було здійснено або здійснюється, його перебудова чи прибудова без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил.
Відповідно до Указу Президії Верховної Ради Української РСР «Про відповідальність за самовільне зведення громадянами господарських і побутових будівель та споруд» від 22.01.1979 р. господарські і побутові будівлі та споруди, зведені громадянами без установленого дозволу або належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, є самовільним будівництвом.
Норми про самовільне будівництво містить Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 97, 150), Кримінальний кодекс України (ст. 197-1).
Пленум Верховного Суду України в п. 2 Постанови «Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України» від 19.09.1975 р. № 9 (із наступними змінами) роз’яснив, що житловий будинок, збудований хоча й за належно затвердженим проектом, але особою, яка користується земельною ділянкою в порядку незаконної її переуступки, слід розглядати як самовільне будівництво. Самовільним будівництвом визнається також спорудження без дозволу виконавчого комітету відповідної ради нового будинку замість зруйнованого на раніше відведеній громадянину земельній ділянці, а також переобладнаний нежитловий будинок.
Статтею 376 ЦК України передбачено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Аналіз зазначених норм свідчить про те, що у національному законодавстві будівництво, реконструкція та перепланування як окремих об’єктів нерухомості, так і приміщень у них, із порушенням вимог містобудівного законодавства в одних випадках називається самовільним, а в інших — самочинним, а тому є підстави вважати, що ці поняття є тотожними.
Додатково необхідно звернути увагу на те, що ЦК УРСР «самовільним» визнавалося будівництво за наявності таких самостійних ознак: якщо забудовник не має встановленого дозволу на забудову або належно встановленого проекту; якщо будівництво проведене з істотним відхиленням або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил (ст. 105). ЦК України, окрім зазначених підстав для визнання житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна самочинним будівництвом, передбачає ще одну, третю підставу: якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.
Крім того, ЦК УРСР виключав судовий порядок вирішення спорів про самочинне будівництво. ЦК України передбачає можливість розгляду у судовому порядку спорів, що випливають із таких правовідносин.
Отже, відповідно до ст. 376 ЦК України будівництво вважається самочинним, якщо воно здійснене:
– на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, тобто за відсутності у забудовника документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (статті 125, 126 Земельного кодексу України);
– без належного дозволу. 20 квітня 2000 року прийнято Закон України «Про планування і забудову територій» № 1699-ІІІ, яким передбачено як одержання суб’єктом забудови дозволу на будівництво, так і одержання дозволу на виконання робіт.
Згідно зі ст. 24 указаного Закону фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов’язані отримати від відповідних виконавчих рад дозвіл на будівництво об’єкта містобудування. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта. Дозвіл на будівництво надається заявникові протягом двох місяців із дня подання заяви.
Дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності чи право користування земельними ділянками та право на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції України або її територіальних органів.
Згідно з частинами 1, 2 ст. 29 Закону дозвіл на виконання будівельних робіт — це документ, що засвідчує право забудовника та підрядчика на виконання будівельних робіт, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земельних робіт. Такий дозвіл надається інспекціями архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.
Відсутність у особи, що здійснює будівництво, дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт свідчить про ведення будівництва без належного дозволу:
– без належно затвердженого проекту;
– з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї з наведених умов є підставою для відмови у прийнятті в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта, а отже і для відмови у державній реєстрації права власності на нього.
Як визначено у ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво, лише у випадках, передбачених ст. 376 ЦК України, а саме: за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); за особою — власником (користувачем) земельної ділянки, яка здійснила самочинне будівництво на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб.
При розгляді таких справ суд відповідно до вимог статей 214, 215 ЦПК України повинен вирішити питання та встановити, чи заявлено позивачем позов саме на цих підставах, з’ясувати правовий статус земельної ділянки та осіб, прав та інтересів яких торкається цей спір, якщо земельна ділянка, на якій здійснено будівництво, знаходиться у власності (користуванні) кількох осіб, чи врахована їхня думка при здійсненні самочинного будівництва та чи не порушуються їхні права цим будівництвом.
При вирішенні справ цієї категорії суд повинен ураховувати, що відповідно до ст. 30-1 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-ІІІ, ст. 18 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 р. № 2780-XII будівництво об’єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад, які можуть делегувати це право відповідним виконавчим органам; завершені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Згідно з п. 1 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об’єктів нового будівництва, зокрема як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.
Тобто для вирішення питання про наявність підстав для задоволення позову суд повинен установити факт прийняття спірного майна до експлуатації в установленому законодавством порядку, наявність у позивача належно затвердженого проекту будівництва та підстав звернення позивача до суду в порядку цивільного судочинства.
Вивченням справ про визнання права власності на самочинно побудовані будівлі встановлено, що Олександрійський міськрайонний суд при розгляді таких справ та ухваленні рішень зазначені положення закону не враховував, ними не керувався, а тому у більшості випадків його рішення є незаконними і необґрунтованими.
Під час вивчення справ звертає на себе увагу той факт, що, як правило, між сторонами відсутній спір і в кожній справі є лист Відділу архітектури і містобудування Олександрійської міської ради з роз’ясненням про те, що узаконення та визнання права власності на самочинні забудови провадиться виключно у судовому порядку відповідно до п. 5 ст. 376 ЦК України. Тому позивачі зверталися не до відповідача, а до суду, формулюючи свої вимоги як «установити право власності» або «визнати право власності» на самочинне будівництво. Відповідач участь у справі брав формально шляхом направлення заяви про визнання позову і з проханням розглянути справу за його відсутності. Крім того, у більшості випадків і позивачі також не брали участь у справі, а подавали заяви, у яких наполягали на задоволенні вимог і просили розглянути справу без їх участі.
Так, 13.12.2006 року Попова Т. С. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудований сарай та тамбур до житлового будинку. Відповідач позов визнав та просив розглянути справу без його участі. Позивач також подала до суду заяву, в якій зазначала, що на своїх вимогах наполягає, просить розглянути справу за її відсутності. Рішенням суду від 18.12.2006 року позов задоволено.
22.08.2007 року Яковенко P. О. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно збудовану літню кухню, сарай-топку, господарські навіси, басейн, лазню. Позивачка та представник міської ради до суду не з’явилися, а подали заяви про розгляд справи за їх відсутності. Позивачка у своїй заяві наполягала на визнанні позову, а представник відповідача не заперечував проти його задоволення. Рішенням суду від 27.08.2007 року позов задоволено.
Крім того, в цій справі 02.02.2008 року судом за заявою позивачки ухвалено додаткове рішення, яким за нею визнано право власності на самочинно побудований гараж. Однак, як вбачається із матеріалів справи, з такими вимогами позивачка до суду не зверталася. Фактично, додатковим рішенням задоволено нові вимоги позивачки, що суперечить положенням cm. 220 ЦПК України.
Також слід зауважити, що, як на одну з підстав визнання права власності на самочинно збудоване майно, суд послався на Закон України «Про власність», який утратив чинність з 20.06.2007 року.
04.06.2008 року Турок Г. К. звернулася з позовом про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Зазначала, що вона є власником 3/4 частин житлового будинку з надвірними будівлями, що у м. Олександрія по вул. Курчатова, 8-а. Без погодження з Відділом архітектури та містобудування вона самочинно побудувала сарай, прибудову до будинку та літньої кухні. Просила визнати право власності на зазначені будівлі. Сторони просили розглянути справу за їх відсутності. Рішенням суду від 13.06.2008 року позов задоволено.
Ухвалені за таких обставин рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, оскільки за відсутності сторін суд належним чином не з’ясовував питання дотримання позивачами будівельних норм і правил, надання позивачам у встановленому порядку земельних ділянок під забудову або вже під збудоване майно, не з’ясовувалося, чи порушує самочинне будівництво інтереси третіх осіб, тощо.
Установлено непоодинокі випадки, коли в порядку цивільного судочинства розглядалися справи за позовами юридичних осіб, приватних підприємців до таких же відповідачів.
Так, 23.05.2008 року ПП «Любава» звернулося з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно спорудженні будівлі. В цей же день суддя відкрив провадження в справі і призначив попереднє судове засідання на 28.05.2008 року. В попередньому судовому засіданні без участі сторін ухвалено рішення, яким позов ПП «Любава» задоволено.
За позовом приватного підприємця Овчарова Р. В. до Олександрійської міської ради суд визнав його право власності на самочинно реконструйовану будівлю Будинку культури.
Суддею розглянуті справи за позовами ПП Гри А. Л. та ПП Ляшенко С. Г. до Олександрійської міської ради, за позивачами визнано право власності на самочинно збудовані магазини непродовольчих товарів.
Відкриваючи з поспіхом провадження за такими позовами, судді не звертали уваги на суб’єктивний склад учасників процесу, а тому безпідставно відкривали провадження і розглядали справи, які не підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.
Оскільки такі позови мають вирішуватися за правилам Господарського процесуального кодексу, то на стадії прийняття позовної заяви з урахуванням суб’єктивного складу сторін, суддя повинен був відмовити в прийнятті заяви з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 ст. 121 ЦПК України, а в разі відкриття провадження судом — закрити його відповідно до ст. 205 ЦПК України.
Як правило, такі рішення в апеляційному порядку не оскаржувалися.
Лише 1 із 234 рішень, ухвалених судом у справах про визнання права власності на самочинне будівництво, оскаржене в апеляційному порядку, і судовою колегією в цивільних справах апеляційного суду було скасоване із закриттям провадження у справі.
21.06.2007 року Осінська Т. І. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно збудований магазин непродовольчих товарів. Рішенням суду від 25.06.2007 року позов задоволено.
Ухвалою колегії суддів апеляційного суду Кіровоградської області від 04.03.2008 року рішення cудy скасовано, провадження у справі закрито з підстав, передбачених п. 1 ч. 1 cm. 205 ЦПК України. Скасовуючи рішення суду першої інстанції та закриваючи провадження в справі, апеляційний суд правильно зазначив, що така справа згідно зі статтями 1, 12 ГПК України має розглядатися господарським судом, оскільки з позовом до суду звернулася фізична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність (Осінська Т. І.).
Крім того, колегією суддів апеляційного суду винесено окрему ухвалу щодо порушення суддею норм процесуального права під час розгляду цієї справи.
Переважна більшість справ про визнання права на самочинно збудовані будівлі ухвалені за наслідками попереднього розгляду справи, що свідчить про грубе порушення суддями вимог процесуального закону та є неприпустимим.
Розглянувши справи у попередньому судовому засіданні без участі сторін, суд не з’ясовував, чи надавалася позивачу у встановленому порядку земельна ділянка у власність, чи користування під забудову, чи звертався позивач із заявою про надання йому земельної ділянки під уже збудований самочинно об’єкт нерухомості (останнє повинно передувати розгляду справи про визнання права власності), не обговорювали питання про залучення до участі у справі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для надання висновків відповідно до її компетенції.
Як приклад можна навести справу за позовом Ємця В. І. до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Із матеріалів справи вбачається, що позивач був власником двох однокімнатних квартир загальною площею 54 кв. м в одноповерховому будинку. На прибудинковій території він самочинно зробив двоповерхову добудову по периметру стін квартир, унаслідок чого їх загальна площа збільшилася до 176,5 кв. м, а також ним побудовано господарські будівлі: два гаражі та сарай. У попередньому судовому засіданні без участі сторін суд ухвалив рішення, яким за позивачем визнав право власності на самочинне будівництво.
Між тим у матеріалах справи відсутні документи, що свідчать про надання позивачу у передбаченому законом порядку земельної ділянки під забудову, проектно-технічна документація на будівництво, дозвіл на будівництво та проведення будівельних робіт, акт державної комісії про прийняття будівлі в експлуатацію.
Аналогічні порушення допущені судом у справах за позовом Гончаренка І. В., за позовом Кузнецова О. Г., за позовом Харланової Л. С., Харланової О. М., за позовом Кравченко Н. І. та ін.
Вивченням справ установлено, що у суддів є проблеми, пов’язані з правильним визначенням кола осіб, які беруть участь у справах цієї категорії, як правило, відповідачів. У більшості випадків місцеві ради правильно визначаються у справах як належні відповідачі, оскільки згідно з положеннями Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» саме радам належить значне коло повноважень у галузі будівництва.
Однак є випадки, коли позови пред’являються до громадян — попередніх власників самочинного будівництва, відділів міської ради, райдержадміністрації.
ТОВ «Ранкове» звернулося з позовом до Бургаза А. Н., який є головою спілки співвласників майна, про визнання права власності на самочинно збудоване майно — пост охорони виробничих приміщень. У попередньому судовому засіданні без участі сторін суд ухвалив рішення, яким позов було задоволено.
Аналогічна справа за позовом ТОВ «Ранкове» до Поляніна В. А.
Докієнко Л. П. пред’явив позов до Олександрійської районної державної адміністрації, Войнівської сільської ради про визнання права власності на самочинне будівництво, що знаходиться в с. Войнівка Олександрійського району. Розглядаючи справу, суд погодився з тим, що відповідачем є Олександрійська райдержадміністрація, і задовольнив позов, що не можна визнати правильним. Крім того, судом не вирішене питання щодо вимог позивача до Войнівської сільської ради.
Порушуючи вимоги ст. 33 ЦПК України, суд не обговорив питання про заміну первісного відповідача належним відповідачем або про залучення до участі у справі відповідної ради як співвідповідача.
ТОВ «УкрАгроКом» звернулося до суду із заявою про визнання за товариством права власності на самочинно збудоване майно — критий майданчик для зберігання зерна та прибудову до АВМ-1,5, узагалі не вказуючи відповідача. Рішенням суду заява задоволена.
Лише у трьох випадках пред’являлися позови про визнання права власності на самочинно збудовані будинки. Позови судом були задоволені.
Між тим у матеріалах цих справ крім державних актів про право власності на землю або рішення про виділення земельної ділянки для ведення індивідуального житлового будівництва, інших документів, зазначених у Законі України «Про планування і забудову території», Законі України «Про основи містобудування», Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243, немає.
У переважній більшості справ об’єктом самочинного будівництва є споруди, побудовані власниками або користувачами земельної ділянки для обслуговування будинку: сараї, літні кухні, гаражі, навіси, лазні, вбиральні тощо.
Так, Турок Т. К. звернулася з позовом до Олександрійської міської ради про встановлення права власності на самочинно збудовані будівлі. Просила визнати за нею право власності на самочинно споруджені будівлі, а саме: прибудову до житлового будинку та господарські будівлі (сарай), прибудову до літньої кухні, що знаходяться на земельній ділянці, призначені для обслуговування будинку. Рішенням суду позов задоволено.
Між тим, розглядаючи справи, суд не звернув уваги на те, що позивачка ставила питання про визнання права власності на будівлі і споруди, призначені для обслуговування житлового будинку, тобто за приналежною річчю по відношенню до житлового будинку (cm. 186 ЦК України), що є у власності позивачки і не потребує додаткового встановлення права власності на неї та видачі відповідного правовстановлюючого документа. Тому в задоволенні вимог позивачці слід було відмовити.
Також безпідставно задоволено вимоги позивачів і в аналогічних справах.
У тому випадку, коли позивач ставить питання про визнання за ним права власності на будівлю чи споруду, самочинно побудовану від житлового будинку, то за наявності підстав позов про визнання права власності на такий об’єкт може бути вирішено у загальному порядку.
Судом розглянуто 54 справи за позовами про визнання права власності на самочинно переобладнані квартири в багатоквартирних будинках. У більшості випадків суд за аналогією застосовував правила ст. 376 ЦК України.
Так, рішенням суду від 13.05.2008 року за Губою І. М. на підставі ч. 5 cm. 376 ЦК України визнано право власності на самочинно реконструйовану квартиру, що заходиться на другому поверсі триповерхового будинку.
22.08.2008 року ухвалено рішення, яким за Федосовою О. В. визнано право власності на самочинно реконструйовану квартиру. Як на підставу для задоволення вимог позивачки, суд послався на cm. 376 ЦК України.
Вивченням справ, надісланих на узагальнення, встановлено, що у всіх випадках пред’явлення позовів про визнання права власності на реконструйовані квартири позивачі вже були власниками квартир унаслідок їх приватизації або з інших передбачених законом підстав. За рахунок власних коштів та власними силами ними було зроблено реконструкцію квартир. За таких обставин не може йтися про визнання права власності на реконструйовану квартиру, оскільки вона вже є власністю позивача і реконструкція не змінює його статусу як власника.
Відповідно до ч. 2 ст. 383 ЦК України та ст. 152 ЖК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
У серпні 2008 року Сібірцев С. В. звернувся з позовом до Олександрійської міської ради про визнання права власності на самочинно реконструйовану квартиру. Як на підставу для задоволення вимог, посилався на ч. 2 ст. 383 ЦК України. Рішенням суду від 28.08.2008 року позов задоволено. Рішення ухвалено в попередньому судовому засіданні без участі сторін.
Між тим, розглянувши справу за відсутності сторін, суд не з’ясував підстави звернення позивача до суду із зазначеним позовом, оскільки в матеріалах справи немає даних про те, що він звертався до Олександрійської міськради із заявою про надання дозволу на проведення реконструкції квартири або рішення ради з цього питання, висновків компетентних органів про відсутність порушень позивачем прав власників інших квартир будинку.
Згідно з підпунктами 6 п. «б» ч. 1 cm. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування» вирішення відповідно до законодавства спорів із питань містобудування належить до повноважень виконавчих органів.
Зазначене свідчить про те, що переобладнання і прийняття в експлуатацію переобладнаних квартир проводиться з дозволу і за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування чи органу державної влади, а не за рішенням суду. Тому ухвалені судом рішення про задоволення таких позовів не можна визнати такими, що відповідають вимогам статей 213, 214 ЦПК України.
Вивчення надісланих на узагальнення справ цієї категорії дає підстави для висновку, що, задовольняючи вимоги позивачів про визнання права власності на самочинно збудовану нерухомість, суд фактично узаконює неправомірну діяльність забудовників, бере на себе відповідальність за відповідність будівлі державним будівельним стандартам, нормам і правилам, а також вимогам органів Державного санітарно епідеміологічного, пожежного нагляду та органів Держнаглядохоронпраці, інспекції з енергозбереження та за те, чи має ця будівля необхідну міцність, стійкість та експлуатаційну надійність, що не можна визнати правильним.
II. Визнання права власності
на новостворене майно та об’єкти
незавершеного будівництва

отримати повну версію статті