СУПЕРФІЦІЙ ЯК РІЗНОВИД РЕЧОВОГО ПРАВА НА ЧУЖУ РІЧ

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) визначене ст. 102-1 Земельного кодексу України (далі — ЗК) та ст. 413 Цивільного кодексу України (далі — ЦК). Таке право виникає на підставі договору або заповіту, і не лише на приватну, а й на державну та комунальну землю, але з урахуванням положень статей 123, 134 ЗК. Суперфіцій може відчужуватися як за відплатними, так і безвідплатними цивільно-правовими угодами, бути предметом застави (іпотеки) або передаватися в порядку спадкування. Заповіт може бути підставою встановлення суперфіцію у разі наявності у ньому заповідального відказу. Право користування земельними ділянками державної і комунальної власності не можуть бути предметом застави, внесеним до статутного капіталу господарських товариств, та відчуженим,  крім випадку переходу права власності на закінчену будівництвом споруду.

Актуальність дослідження суперфіцію обумовлена тим, що до останнього часу питання правового регулювання відносин користування чужою земельною ділянкою для забудови у вітчизняній цивілістиці залишалися практично не вивченими та не були предметом спеціального дослідження, до закріплення в новому ЦК у науковій літературі взагалі не згадувалося. У кожній державі існує вичерпний перелік речових прав на чужу річ, на відміну від зобов’язальних, що не обмежені законом, та створюються на розсуд його суб’єктів. Речові ж права випливають з речі, і не пов’язані з носіями таких прав, тобто є абсолютними. Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, й зберігається при його зміні, відповідно до положень ЦК.

Інститут суперфіцію — не дуже розповсюджена на сьогодні конструкція, хоча набагато гнучкіша аніж оренда. Правовідносини, які випливають із договору про передачу земельної ділянки в користування на умовах суперфіцію, де домінує абсолютний характер захисту права суперфіціарія, та правовідносини, що засновані на зобов’язальному договорі оренди, не є тотожними і регулюються різними нормами права. Одночасно застосовувати статті 416 та 783 ЦК не вірно.

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договору цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за умовою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Істотними умовами договору суперфіцію повинні бути: відомості про об’єкт — земельну ділянку, її цільове призначення, визначений або невизначений строк, вид і обсяг будівництва, умови відплатного користування земельною ділянкою (розмір, форма, порядок і строки виплати).

Вікторія НІКІТЕНКО отримати повну версію статті