ОЛЕГ ПЕЧЕНИЙ,
кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного юридичного університету ім. Ярослава Мудрого
ДЕЯКІ АСПЕКТИ ПЕРЕРОЗПОДІЛУ СПАДЩИНИ
Необхідність звернення до проблематики перерозподілу спадщини зумовлена тим, що законодавець, запровадивши зазначене поняття серед норм спадкового права, тим не менш у нормах книги 6 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) (зокрема, у ст. 1280 ЦК України) не надав визначення терміна «перерозподіл спадщини», хоча в цьому вочевидь є потреба. На практиці перерозподіл спадщини застосовується досить час­то, з цим пов’язані певні проблеми теоретичного і прикладного характеру. Сучасна доктрина спадкового права відповіді на них повною мірою не надає. Перерозподіл спадщини являє собою повторний розподіл спадщини між спадкоємцями у випадку, коли після первісного її розподілу в натурі спадщина буде прийнята іншими спадко­ємцями за письмовою згодою спадкоємців, які прийняли спадщину, або ж на підставі рішення суду про визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини (частини 2, 3 ст. 1272 ЦК України) чи в інших випадках, коли певні обставини є підставою для перерозподілу спадщини. Як зазначається в науковій літературі, перерозподіл стосується спадщини, що вже розподілена між спадкоємцями в натурі [1, 845], інакше кажучи, спадкові відносини припинилися. Тому специфіка такої конструкції, як перерозподіл спадщини, у площині спадкових правовідносин полягає у тому, що вона створює ефект «повернення» до спадкових правовідносин, які на момент перерозподілу припинені.
Слід виділити такі умови перерозподілу спадщини, які повинні бути наявні одночасно:
1) сплив строк для прийняття спадщини;
2) відбувся первісний розподіл спадщини;
Очевидно, що перша умова носить темпоральний характер, тобто пов’язана зі строком прийняття спадщини. Cлід враховувати, що крім загального шестимісячного строку для прийняття спадщини (ч. 1 ст. 1270 ЦК України), перебіг якого починається з часу її відкриття, цивільним законодавством встановлені й інші строки для прийняття спадщини, зокрема тримісячний строк для прийняття спадщини тими спадкоємцями, у яких відповідне право залежить від неприйняття спадщини або відмови від її прийняття іншими спадкоємцями (ч. 2 ст. 1270 ЦК України).
Наступною умовою перерозподілу спадщини є проведення її первісного розподілу між спадкоємцями. При поділі спадщини між спадкоємцями необхідно враховувати правило, що міститься у ч. 1 ст. 1278 ЦК України: якщо спадкодавець у заповіті сам не розподілив спадщину між спадкоємцями, частки кожного спадкоємця у спадщині є рівними. При цьому необхідно застосовувати норми, які регулюють відповідні правовідносини спільної часткової власності (абз. 1 п. 26 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 № 7 «Про судову практику у справах про спадкування»). Привертає увагу таке: законодавець застосовує щодо спадщини поняття як «поділу», так і «розподілу». Порівняння відповідних норм, наприклад, ч. 1 ст. 1278 і ч. 1 ст. 1280 ЦК України свідчить, що ці поняття використовуються як синоніми.
Важливим у контексті застосування ст. 1280 ЦК України є визначення моменту здійснення первісного розподілу спадщини. На нашу думку, за загальним правилом таким моментом є видача нотаріусом відповідним спадкоємцям свідоцтв про право на спадщину, а щодо об’єктів, права на які підлягають державній реєстрації, — проведення державної реєстрації. Статтею 1299 ЦК України була встановлена обов’язковість державної реєстрації права на спадщину, якщо у її складі є нерухоме майно, а ч. 2 вказаної статті пов’язувала момент виникнення права власності на нерухоме майно з державною реєстрацією цього майна. Привертає увагу певна термінологічна неточність ст. 1299 ЦК України у новітній системі реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації, яка носить обов’язковий характер, підлягають саме речові права на нерухоме майно та обтяження цих прав, а не саме майно. З метою усунення зазначених колізій було ухвалено Закон України від 04.07.2013 № 402-VII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку із запровадженням державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яким ст. 1299 із ЦК України виключена. Між тим навряд чи задекларована мета досягнута, оскільки невизначеним є момент виникнення права власності при спадкуванні, особливо з огляду на те, що книга 6 ЦК України містить загальну норму (ч. 5 ст. 1268 ЦК України) про належність спадщини спадкоємцеві з часу її відкриття.
Суб’єктами перерозподілу спадщини можуть виступати виключно спадкоємці. Відповідно вимагати перерозподілу може спадкоємець, який прийняв спадщину після спливу строку для її прийняття або має право на перерозподіл з інших підстав. Вимога про перерозподіл спадщини адресується спадкоємцям, які прийняли спадщину і розподілили її між собою. Якщо первісний розподіл спадщини не відбувся (спадкоємці прий­няли спадщину, але не оформили свої спадкові права, а отже, свідоцтв про право на спадщину не отримали), не можна вести мову про її перерозподіл.
Норми спадкового права не визначають форм реалізації спадкоємцями права на участь у перерозподілі спадщини. На нашу думку, перерозподіл може здійснюватись у добровільному порядку, тобто за взаємною згодою спадкоємців шляхом звернення до нотаріуса за внесенням змін до свідоцтва про право на спадщину (ч. 1 ст. 1300 ЦК України) або у судовому порядку, тобто шляхом звернення до суду з вимогою про перерозподіл спадщини. Перерозподіл спадщини судом здійснюється у тому випадку, коли між спадкоємцями відсутня взаємна згода щодо внесення змін до свідоцтва про право на спадщину або ж нотаріус відмовляє у внесенні змін до свідоцтва, та в інших випадках наявності спору між спадкоємцями, зокрема щодо розміру частки «нового» спадкоємця.
Позивачем у справах про перерозподіл спадщини є спадкоємець (незалежно від виду спадкування: за заповітом чи законом), який прийняв спадщину після спливу строку для її прийняття або має право на перерозподіл спадщини з інших підстав.

 

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЙНА СЛУЖБА УКРАЇНИ УКРДЕРЖРЕЄСТР вул. Марини Раскової, 15, м. Київ, 02660 Тел. 233­65­10, факс 233­64­98 E­mail: info@drsu.gov.ua Web: http://www.drsu.gov.ua Код ЄДРПОУ 37508344 05.03.2014 № 5779/05­15­14 На № __________________

 

Начальнику реєстраційної служби Головного управління юстиції Міністерства юстиції України в Автономній Республіці Крим, начальникам реєстраційних служб головних управлінь юстиції в областях, містах Києві
та Севастополі

Стосовно порядку надання інформації
з Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно

Державна реєстраційна служба доводить до відома органів державної реєстрації прав порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) у разі відсутності відомостей про зареєстровані речові права у ньому.

З 12 лютого 2014 року набрав чинності Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 (далі — Порядок).

Згідно з пунктом 19 Порядку під час надання інформації з Державного реєстру прав у формі витягу чи інформаційної довідки державний реєстратор у разі відсутності відомостей у Державному реєстрі прав використовує реєстраційні дані Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та/або Державного реєстру іпотек (далі — Реєстри).

Відповідно до вказаних змін відсутність відомостей про зареєстровані речові права у Державному реєстрі прав у разі розгляду заяви про надання інформації з Державного реєстру прав у формі витягу не є підставою для прийняття державним реєстратором прав на нерухоме майно (далі — державний реєстратор) рішення про відмову у наданні інформації з Державного реєстру прав.

Також на виконання норм Порядку внесені зміни до наказу Міністерства юстиції від 26 грудня 2011 року № 3601/5 «Про затвердження форм рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно та вимог до їх оформлення», зареєстрованого в Міністерстві юстиції 27 грудня 2011 року за № 1538/20276, згідно з якими додаток № 22 до цього наказу, що визначав форму рішення щодо отримання інформації з Державного реєстру прав за результатом розгляду запиту, виключено.

Враховуючи вищезазначені зміни державним реєстратором має застосовуватися наступна послідовність дій у Державному реєстрі прав при розгляді заяв (запитів) про надання інформації з Державного реєстру прав за існуючого програмного забезпечення Державного реєстру прав.

Щодо розгляду заяви про надання інформації з Державного реєстру прав у формі витягу на прикладі витягу, який надається власнику нерухомого майна.

При проведенні реєстрації заяви у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав державному реєстратору в полі «Тип» слід обрати «інший», а в полі «Доповнення до типу» внести назву заяви — «заява про надання інформації з Державного реєстру прав».

Після проведення реєстрації заяви у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав державний реєстратор формує витяг власнику об’єкта нерухомого майна.

 

Якщо за результатами пошуку у Державному реєстрі прав відсутні відомості про об’єкт нерухомого майна, державний реєстратор формує витяг про відсутність інформації.

 

Такий витяг оформляється на спеціальному бланку для видачі витягів з Державного реєстру прав у двох примірниках із зазначенням серії та номера бланка.

Після оформлення витягу про відсутність інформації державний реєстратор формує відомості за результатом пошуку інформації.

 

Пошук здійснюється за адресою об’єкта нерухомого майна у Реєстрах.

 

Відомості за результатом пошуку інформації в Реєстрах оформляються на спеціальному бланку документів реєстрів інформаційної системи Міністерства юстиції України у двох примірниках без зазначення серії та номера бланка.

Примірник витягу з Державного реєстру прав та примірник Відомостей за результатом пошуку інформації в Реєстрах державний реєстратор долучає до облікової справи.

Щодо розгляду запиту про надання інформації з Державного реєстру прав у формі інформаційної довідки.

При проведенні реєстрації запиту у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав державному реєстратору в полі «Тип» слід обрати «інший», а в полі «Доповнення до типу» внести назву запиту — «запит про надання інформації з Державного реєстру прав».

 

У разі формування інформаційної довідки з Державного реєстру прав щодо суб’єкта.

При проведенні реєстрації запиту у базу даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав вносяться лише відомості щодо заявника. Відомості щодо запитуваного суб’єкта, які зазначені у формі запиту, при проведенні реєстрації запиту у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав не вносяться.

 

Після проведення реєстрації запиту у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав державний реєстратор формує інформаційну довідку за суб’єктом.

 

Пошук за суб’єктом здійснюється за ідентифікаційними даними, зазначеними у формі запиту.

 

У разі формування інформаційної довідки з Державного реєстру прав щодо об’єкта.

При проведенні реєстрації запиту у базу даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав крім відомостей щодо заявника вносяться відомості щодо об’єкта нерухомого майна.

 

Після проведення реєстрації запиту у базі даних про реєстрацію заяв і запитів Державного реєстру прав державний реєстратор формує інформаційну довідку за об’єктом нерухомого майна.

 

Якщо за результатами пошуку у Державному реєстрі прав відсутні відомості про суб’єкта/про об’єкт нерухомого майна державний реєстратор формує інформаційну довідку про відсутність інформації. Така інформаційна довідка оформляється на спеціальному бланку документів реєстрів інформаційної системи Міністерства юстиції України у двох примірниках із зазначенням серії та номера бланка.

Після оформлення вказаної інформаційної довідки державний реєстратор формує відомості за результатом пошуку інформації.

 

Пошук здійснюється за суб’єктом або за адресою об’єкта нерухомого майна у Реєстрах.

 

Відомості за результатом пошуку інформації в Реєстрах оформляються на спеціальному бланку документів реєстрів інформаційної системи Міністерства юстиції України у двох примірниках без зазначення серії та номера бланка.

Примірник інформаційної довідки з Державного реєстру прав та примірник Відомостей за результатом пошуку інформації в Реєстрах державний реєстратор долучає до облікової справи.

Перший заступник Голови                                               І.І. Завальна

 

ТЕТЯНА БОРИСОВА,
приватний нотаріус Чернігівського міського нотаріального округу
ДЕЯКІ ПРАКТИЧНІ ПИТАННЯ ОФОРМЛЕННЯ СПАДЩИНИ
Чи дійсно знято обмеження щодо періоду, з якого приватні нотаріуси мають право оформляти спадщину?
З набранням чинності (01.06.2009) Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про нотаріат» від 01.10.2008 № 614-V1 приватні нотаріуси набули повноваження щодо оформлення спадщини. Однак п. 4 наказу Міністерства юстиції України «Про затвердження Порядку підвищення рівня кваліфікації приватних нотаріусів із спадкового права» від 12.12.2008 № 2152/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 12.12.2008 за № 1188/1587, було встановлено обмеження щодо періоду, за який приватні нотаріуси мали право оформляти спадкові права. Так, оформлення спадкових прав здійснювалося приватними нотаріусами щодо спадщини, яка відкрилася з 01.06.2009, за місцем відкриття спадщини в межах нотаріального округу. Зазначений наказ Міністерства юстиції України втратив чинність із 17.09.2012 на підставі наказу Міністерства юстиції України від 29.08.2012 № 1282/5. Таким чином, сьогодні приватні нотаріуси мають право оформляти спадкові права за будь-який період, без обмежень.
Але хочу нагадати колегам, що до Спадкового реєстру не внесено спадкові справи, які були закритими (списаними в архів) на день створення Спадкового реєстру та введення його в дію (до 01.12.2000).
Тому, на мою думку,

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі:

головуючого Яреми А.Г.,

суддів:        Григор’євої Л.І., Лященко Н.П., Сеніна Ю.Л., Гуменюка В.І.,

                    Романюка Я.М., Сімоненко В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом прокурора Козелецького району Чернігівської області до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: державна інспекція сільського господарства у Чернігівській області, ОСОБА_4, приватний нота­ріус Київського міського нотаріального округу, ОСОБА_5, про визнання договорів міни недійсними та скасування державної реєстрації права власності на земельні ді­лянки за заявою ОСОБА_1 про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних кримінальних справ від 13 березня 2014 року,

встановила:

 У серпні 2013 року прокурор Козелецького району Чернігівської області звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договорів міни недійсними та скасування державної реєстрації права власності на земельні ділянки.

Зазначав, що 28 січня 2012 року ОСОБА_3 (від імені якої діяв ОСОБА_4) уклала з ОСОБА_1 договір міни земельних ділянок, згідно з яким ОСОБА_3 передала у власність ОСОБА_1, а останній прийняв у власність земельну ділянку S_1; ОСОБА_1 передаву власність ОСОБА_3, а остання прийняла у власність земельну ділянку площею S_2, що розташована за АДРЕСА_1. 28 січня 2012 року ОСОБА_2 (від імені якої діяв ОСОБА_4) уклала з ОСОБА_1 три договори міни земельних ділянок, згідно з якими ОСОБА_2 передала у власність ОСОБА_1, а останній прийняв у власність земельні ділянки площею відповідно S_3, S_4, S_5; ОСОБА_1 передав у власність ОСОБА_2, а остання прийняла у власність три земельні ділянки площею S_2 кожна, що розташо­вані за АДРЕСА_1.

Посилаючись на оплатний характер договору міни, позивач стверджував, що фактично відбулось відчуження земельних ділянок, які ОСОБА_3 та ОСОБА_2 отримали у власність на їхню частку (пай) за рахунок земель, виділених у власність реорганізованим сільськогосподарським підприємствам, на користь ОСОБА_1 в обмін на належні йому земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, що отримані попереднім власником не в рахунок частки (паю), чим було порушено накладений законодавством мораторій на відчуження таких земельних ділянок, і просив на підставі пункту 15 роз­ділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України (далі — ЗК України) (в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) та статті 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» визнати вказані договори міни недійсними та скасувати державну реєстрацію права власності на земельні ділянки.

Рішенням Козелецького районного суду Чернігівської області від 18 листопада 2013 ро­ку, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Чернігівської області від 17 лютого 2014 року, позов прокурора Козелецького району Чернігівської області задоволено: визнано недійсними з моменту укладення договори міни земельних ділянок НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, що укладені між ОСОБА_2 (за довіреністю — ОСОБА_4) і ОСОБА_1 28 січня 2012 року, НОМЕР_4, що укладений між ОСОБА_3 (за довіреністю — ОСОБА_4) і ОСОБА_1 28 січня 2012 року, які посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5; та скасовано державну реєстрацію права власності на: земельну ділянку площею S_5 за ОСОБА_1, яка здійснена управлінням Держкомзему у Козелецькому районі Чернігівської області в поземельній книзі 23 лютого 2012 року за НОМЕР_5 (державний акт НОМЕР_6); земельну ділянку площею S_4 за ОСОБА_1, яка здійснена управлінням Держкомзему у Козелецькому районі Чернігівської області в поземельній книзі 23 лютого 2012 року за НОМЕР_7 (державний акт НОМЕР_8); земельну ділянку площею S_3 за ОСОБА_1, яка здійснена управлінням Держкомзему у Козелецькому районі Чернігівської області в поземельній книзі 23 лютого 2012 року за НОМЕР_9 (державний акт НОМЕР_10); земельну ділянку площею S_1 за ОСОБА_1, яка здійснена управлінням Держкомзему у Козелецькому районі Чернігівської області в поземельній книзі 23 лютого 2012 року за НОМЕР_11 (державний акт НОМЕР_12); вирішено питання про розподіл судо­вих витрат.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 13 березня 2014 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за скаргою ОСОБА_1 на підставі пункту 5 частини 4 статті 328 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України).

У поданій до Верховного Суду України заяві про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 13 березня 2014 року ОСОБА_1 порушує питання про скасування зазначених рішень судів та ухвалення нового рішення про відмову в позові з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 1 статті 355 ЦПК України, — неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, а саме: пункту 15 «Перехідні положення» ЗК України та статті 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Для прикладу наявності зазначеної підстави подання заяви про перегляд судового рішення ОСОБА_1 посилається на ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 лютого 2012 року, від 21 травня 2014 року та від 25 червня 2014 року.

ОСОБА_1 указує на те, що правові висновки Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ про застосування норм матеріального права, покладені в основу судового рішення у справі, яка переглядається, не є однаковими з висновками, зробленими судом касаційної інстанції в наданих для прикладу судових рішеннях, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представника ОСОБА_1 — ОСОБА_6 та прокурора, перевіривши наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Вер­ховного Суду України вважає, що заява про перегляд оскаржуваних судових рішень не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у цивільних справах виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями пункту 1 частини 1 статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовід­носинах.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову прокурора, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися й суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що за оспорюваними договорами міни здійснено обмін земельних ділянок (паїв) на інші земельні ділянки, унаслідок чого було здійснено обхід мораторію на заборону відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

ІГОР НАЯВКО,
приватний нотаріус Нікопольського міського нотаріального округу
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДІЯЛЬНОСТІ АГЕНТСТВ НЕРУХОМОСТІ
У зв’язку з відсутністю правового регулювання діяльності агентств нерухомості в Україні сьогодні дуже складно розібратися в їх статусі та мірі відповідальності перед клієнтами. У світовій практиці агентство нерухомості визначається як організація (підприємство, установа), діяльністю якої є посередницькі послуги при здійсненні операцій на ринку нерухомості. Працівник агентства нерухомості називається ріелтер, або агент з нерухомості. Ріелтер, ріелтор (англ. Realtor) — посередник, агент, що здійснює діяльність на ринку нерухомості з метою отримання доходу (комісійних). Рієлтор — це фізична особа, яка виконує ріелторську діяльність на підставі ліцензії, якщо цього вимагає закон, працює в штаті ріелторської фірми на підставі трудового договору, договору підряду або договору доручення з нею як індивідуальний підприємець без створення юридичної особи, зареєстрований у встановленому законом порядку.
Як ми бачимо, у світовій практиці ріелтор повинен отримати ліцензію, оскільки його діяльність пов’язана з великими фінансовими ризиками як для нього, так і для майбутнього клієнта. Однак в Україні ця діяльність не те що не ліцензується, а і взагалі, відсутня будь-яка правова база, яка її регулює. Законодавча влада лише мала намір врегулювати цю сферу діяльності — було видано Указ Президента «Про ріелторську діяльність», який не вступив у дію у зв’язку з відхиленням проекту Закону України про ріелторську діяльність згідно з постановою Верховної Ради від 14.07.1999 р. № 937-XIV.
Відповідно до діючого Цивільного кодексу (далі — ЦК) таку діяльність можна віднести до посередницької. Вона дуже опосередковано регулюється гл. 68 ЦК України «Доручення»: за договором доручення одна сторона (повірений) зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії, а повірений має право на плату за виконання свого обов’язку за таким договором.
Аналізуючи норми цієї глави, можна дійти висновку, що посередник (агентство) не несе жодної відповідальності за невиконання договору доручення, більше того, це прямо закріплено в ст. 1009: відмова повіреного від договору доручення не є підставою для відшкодування збитків, завданих довірителеві припиненням договору.
А взагалі, до чого зводиться діяльність так званого агентства нерухомості? Укладаючи, як правило, фіктивну угоду (оскільки ця угода вчинена без наміру створення правових наслідків, ст. 234 ЦК), агентства надають лише консультації стосовно документів, які необхідні для оформлення договору з відчуження майна, та розміщують оголошення про продаж або купівлю нерухомості в газеті зі своїм номером телефону, далі все робить майбутній покупець або продавець (бере витяги з БТІ, замовляє проектну документацію на землю та ін.). Виходить, що громадяни оплачують послуги розміщення оголошення та послуги секретаря, який відповідає на дзвінок, і коштує це 3–5 % від реальної вартості нерухомого майна, а це — мінімум 5000 гривень у невеликих містах та до 100000 гривень в обласних центрах і столиці. Можна задуматись, чи коштують таких грошей оголошення та послуги автовідповідача?
Давайте розберемося все ж таки з відповідальністю та з чистотою майбутнього договору, яку гарантує агентство. Агентство гарантує, що об’єкт нерухомості під забороною не перебуває. Але яким чином агентство може перевірити наявність заборон на об’єкт нерухомості? — Жодним, бо це робить нотаріус при посвідченні договору. Агентство гарантує справжність правовстановлюючих документів. Але чи перевіряє воно справжність бланків, на яких викладено правовстановлюючий документ на нерухомість? — Ні, це знову ж таки робить нотаріус. Крім того, нотаріус, на відміну від агентства, зберігає в архіві всі оригінали документів, які стосуються укладеного договору, протягом 75 років, що дає змогу визначити винну сторону при укладанні правочину та стягнути з неї збитки за неналежне виконання умов договору.
Однією з найпоширеніших послуг агентств також є консультація щодо того, як економити на переоформленні. Ця псевдоконсультація стосується сплати одного відсотка державного мита та інколи одного відсотка до пенсійного фонду, зокрема, в таких випадках вони вмовляють своїх клієнтів указувати занижену вартість. А до чого ця «ведмежа послуга» може призвести? Відповідно до вимог ЦК в разі розірвання чи визнання договору недійсним сторони повинні повернути все отримане за цим договором. Тобто покупець, заплативши 100000 гривень і вказавши в договорі 20000 гривень, отримає в такому випадку 80000 гривень збитків. І від кого він повинен вимагати сплатити ці збитки? — Мабуть, від особи, яка таке порадила, але ж така особа не несе жодної відповідальності, оскільки відсутнє правове регулювання діяльності агентств, які з клієнта беруть 3–5 % від реальної вартості нерухомості. Тому в разі, якщо громадянин України все ж таки вирішив звернутись до послуг агентства з нерухомості, нотаріус повинен його проконсультувати стосовно укладання будь-яких договорів, тому що, на жаль, в агентствах фахівців у галузі права немає; і порекомендувати у випадку, якщо «ріелтор» гарантує вам якісь блага, витребувати в нього диплом про освіту та документ, який підтверджує його досвід праці в галузі права.
І насамперед, у разі звернення громадян до нотаріуса їм по можливості потрібно роз’яснювати, що доки в Україні не буде забезпечене правове регулювання діяльності посередників на ринку нерухомості, в першу чергу слід звернутися до фахівця в цьому питанні — нотаріуса, який відповідно до Закону України «Про нотаріат» має вищу юридичну освіту, пройшов стажування протягом одного року та склав іспити й отримав у Міністерстві юстиції свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю, а вже потім, якщо в цьому буде потреба, звертатися до посередників.

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно….

Завдяки своїм індивідуальним властивостям об’єкт незавершеного будівництва й досі перебуває під пильним поглядом наукової спільноти, виступає предметом постійної уваги практикуючих юристів та правників у сфері судової та нотаріальної практики, оскільки відноситься до нерухомості, яка потребує обов’язкового подальшого «узаконення».

Як відомо, сутність — це внутрішній зміст предмета, який виражається в єдності різноманітних та суперечливих форм його буття. Тоді як явище — це те чи інше виявлення (вираження) предмета, зовнішні форми його існування. У поєднанні ці дві категорії виражають перехід від різноманіття форм предмета до його внутрішнього змісту та єдності — до поняття.

Відповідно метою цієї статті є визначення меж та форм існування об’єкта незавершеного будівництва як правового явища шляхом аналізу його техніко-правової сутності. Адже темпоральний (тимчасовий) характер досліджуваного об’єкта будівництва впливає на його просторово-часову визначеність, у зв’язку з чим постає питання щодо часових меж та метричних (просторових) форм його існування.

Будь-яке правове явище не може існувати в абсолютному ізолюванні від інших предметів матеріального світу. В такому випадку існувати означає знаходитися в певному зв’язку з чимось іншим. Відповідно, існування об’єктів будівництва, в першу чергу, зумовлене наявністю міцного зв’язку із земельною ділянкою, на якій їх збудовано.

Об’єктам незавершеного будівництва також притаманний і механічний зв’язок, який проявляється у зв’язку земельної ділянки та будівлі або будівельних матеріалів зі «своєю» будівлею. У поєднанні ці речі складають одне ціле, оскільки їх роз’єднання у фізичному плані є неможливим без ушкодження будь-якої з них, а також право на головну річ поглинає право на приналежність.

Варто зазначити, що на існування об’єктів незавершеного будівництва впливає постійна динаміка їх розвитку, тобто рух.

Відповідно до положень екзистенціалізму будь-яке явище виявляє найвищу напругу в своєму бутті пограничних, крайніх станах, які одночасно і є переходами в іншу властивість. Як наслідок, об’єкти незавершеного будівництва демонструють найсуттєвіші свої ознаки саме в момент переходу з одного стану в інший, починаючи з сукупності будівельних матеріалів і закінчуючи зведеними об’єктами нерухомості, не введеними в експлуатацію.

Об’єкт будівництва є непостійним та мінливим у часі, з початку і до кінця свого існування піддається постійним перетворенням, оскільки є результатом будівельної діяльності майбутніх об’єктів нерухомості. У цій частині відображається його специфічність як особливого виду нерухомого майна. Зазначена особливість визначає правову природу відносин з його участю [1, с. 22].

На думку Є.Ц. Батуєвої, формування особливого правового режиму об’єктів незавершеного будівництва є необхідністю правового регулювання потенційно конфліктної ситуації — трансформації будівельних матеріалів у новий об’єкт права — в майбутній об’єкт капітального будівництва. У цей момент відбувається припинення існування будівельних матеріалів як самостійних об’єктів права у зв’язку з їх знищенням та виникнення в якості нерухомого майна об’єктів нерухомості, не введених в експлуатацію. У результаті такого поєднання будівельних матеріалів із земельною ділянкою виникає об’єкт незавершеного будівництва [2, с. 16].

Слід зауважити, що об’єкт незавершеного будівництва — це явище не лише будівельної діяльності людини щодо створення такого об’єкта, а й правової діяльності, оскільки зведення будівлі повинно здійснюватися в чітко встановлених законодавством межах, що в подальшому призводить до настання різноманітних правових наслідків. Як наслідок, об’єкт незавершеного будівництва — це, безумовно, будівельно-правове явище, що стрімко розвивається під впливом маси факторів і яке не знайшло однозначного тлумачення та врегулювання в чинному законодавстві.

Отже, у цивільно-правовому полі нашої держави знаходиться самостійний специфічний об’єкт нерухомості, правовий аналіз існування якого ставить під сумнів його самостійність відносно схожих будівельних об’єктів, які нині перебувають на теренах ринку нерухомості України. Відтак, постає правова дилема. По-перше, чи може незавершене будівництво бути самочинним або самочинне будівництво бути незавершеним? Тут позиції і вчених, і правників різняться. І, по-друге, чи відноситься юридично об’єкт незавершеного будівництва до категорії будівель і споруд?

Так, ст. 376 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) [3] до самочинного будівництва відносить житловий будинок, будівлю, споруду, інше нерухоме майно, якщо воно збудоване або будується на земельній ділянці … . Наведена норма вказує на існування відкритого переліку об’єктів самочинного будівництва. Відповідно, теоретично об’єктом самочинного будівництва може стати будь-яка нерухома річ, яка відповідає механічному та юридичному критерію зв’язку з відособленою земельною ділянкою, на якій вона розміщена, в тому числі і об’єкт незавершеного будівництва [4, с. 68].

Існує й протилежна точка зору, відповідно до якої не можна визнавати право власності на об’єкти незавершеного будівництва на підставі ст. 376 ЦК України, оскільки вони не можуть бути віднесені до числа створених будівель [5, с. 128].

Аналіз зазначених позицій дозволяє стверджувати, що самочинне будівництво завжди є об’єктом незавершеного будівництва, яке, у свою чергу, не може бути об’єктом самочинного будівництва. Таке твердження ґрунтується, насамперед, на технічних характеристиках об’єкта, які полягають в його основному призначенні — використання для будівництва. Об’єкт незавершеного будівництва виникає одночасно з набуттям річчю ознак нерухомості та існує в цій якості протягом всього процесу будівництва аж до його закінчення та введення в експлуатацію. Натомість об’єкт нерухомості може набути ознак самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України, на будь-якій стадії будівництва, оскільки кожна з трьох ознак є самостійною. Тому достатньо хоча б однієї з них для визнання будови самочинно збудованою. Крім того, поки на об’єкт самочинного будівництва в судовому порядку не буде визнано право власності, він є об’єктом незавершеного будівництва.

ЛЮДМИЛА СПІЦИНА,
перший заступник начальника Головного управління Держкомзему у Запорізькій області
ПРИСВОЄННЯ КАДАСТРОВОГО НОМЕРА ЗЕМЕЛЬНІЙ ДІЛЯНЦІ ТА НАДАННЯ ВИТЯГІВ ІЗ ПОЗЕМЕЛЬНОЇ КНИГИ
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» доповнено ст. 132 Земельного кодексу України (далі — ЗК) пунктом «ж», за яким однією з істотних умов договору відчуження земельної ділянки є кадастровий номер земельної ділянки.
Наступним кроком законодавців було прийняття Закону України від 05.11.2009 р. № 1702 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю», якими, зокрема, внесено зміни до ст. 120 ЗК та до ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК). Тепер однією з істотних умов договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Зазначені норми набули чинності з 01.01.2010 р.
Що дало таке «спрощення»? На довгий час по всій Україні призупинена численна кількість правочинів. До набуття чинності цим Законом практично ніхто не надавав такого значення кадастровому номеру земельної ділянки, який сьогодні є істотною умовою договору відчуження як земельної ділянки, так і жилого будинку, будівлі, споруди. Але, на жаль, сформовані земельні відносини, які склалися в Україні, сьогодні не готові для застосування Закону. Лише тоді можливе стовідсоткове включення кадастрового номера до договору як істотної умови, коли абсолютно на всі земельні ділянки: їх межі будуть погоджені і визначені в натурі на місцевості; у встановленому порядку буде оформлено право власності, користування; право на них посвідчено зареєстрованим правовстановлюючим документом. Чи, як мінімум, буде прийнято відповідне рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади щодо площі ділянки і чітко встановлено межі (кадастрова зйомка). Крім того, зауважу, що законодавчо не були визначені: порядок присвоєння кадастрового номера; особа, яка здійснює його присвоєння; документ який видається про визначення (присвоєння) кадастрового номера.
Нині мимоволі виникають такі питання:
чи можна присвоїти кадастровий номер, якщо не оформлялися правовстановлюючі документи на земельну ділянку? Якщо можна, то що є підставою?
хто повинен визначити площу ділянки, якщо відносно неї не приймалось рішення і на підставі яких документів?
чи можливе присвоєння номера без перевірки обмінного файлу ділянки ДЗК?

У правозастосовчій практиці непоодинокі ситуації, за яких спочатку виникає іпотека, а згодом те чи інше обтяження, що охоплює предмет іпотеки.

У практиці Верховного Суду України^[1] навіть сформувалася правова позиція, що обтяження (арешт чи заборона відчуження) є безумовною перешкодою для державної реєстрації права власності, в тому числі й за іпотеко­держателем. Наприклад, ВСУ вказує, що:

(а) «у справі, що розглядається, суди встановили, що рішення про державну реєстрацію права власності на спірну будівлю за Банком було прийнято 5 квітня 2013 року — у момент, коли в Єдиному реєстрі заборон були наявні записи про заборону відчуження нерухомого майна на підставі постанови слідчого ГСУ МВС від 17 серпня 2012 року. Наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте»;^[2]

(б) «як убачається з матеріалів справи, що розглядається, відмова державного реєстратора у державній реєстрації права власності на квартиру обумовлювалася наявністю у Реєстрі запису від 5 травня 2014 року № 5542195 про заборону відчуження нерухомого майна Авіакомпанії на підставі постанови державного виконавця відділу примусового виконання рішень УДВС ГУЮ у Київській області від 22 квітня 2014 р. Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах ВСУ у постанові від 11 листопада 2014 року (справа № 21-357а14)».^[3]

При з’ясуванні допустимості (недопустимості) державної реєстрації права власності за іпотекодержателем, якщо обтяження виникло пізніше, видається за необхідне проаналізувати:

(1) пріоритет іпотекодержателя;

(2) правові наслідки задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки іпотекодержателем, який має вищий пріоритет;

(3) підстави відмови в державній реєстрації прав та можливість державної реєстрації права власності при наявності зареєстрованого обтяження;

(4) набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі.

І. Пріоритет іпотекодержателя

У ст. 1 Закону України «Про іпотеку» закріплено такі визначення:

пріоритет — переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно (абз. 11);

вищий пріоритет — пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 12);

нижчий пріоритет — пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 13).

Конструкція пріоритету спрямована на вирішення колізії прав (як цивільних, так і публічних) на той же самий предмет іпотеки. Особа, право якої виникло раніше, має переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, перед іншими суб’єктами. Пріоритет є втіленням ще римського принципу — qui prior est tempore, potior eat jure (перший в часі — сильніший по праву).

У практиці ВСУ навіть сформувався підхід щодо пояснення сутності іпотеки за допомогою переважного права, тобто пріо­ритету, який належить іпотекодержателю. Наприклад, ВСУ зауважує, що:

«іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов’язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов’язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов’язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов’язань або зменшити їх. Забезпечувальне зобов’язання (взаємні права й обов’язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов’язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов’язанням). Виконання забезпечувального зобов’язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов’язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна)».^[4]

АЛЛА КАЛЬНІЧЕНКО,
юрист журналу «Землевпорядний вісник»
ЩО МАЄ ЗНАТИ ВЛАСНИК ЗЕМЛІ В ОЧІКУВАННІ ВІДМІНИ МОРАТОРІЮ НА ВІДЧУЖЕННЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ
Цивільним та Земельним кодексами України визначено цілу низку цивільно-правових угод, які можуть укладатися стосовно земельних ділянок. Враховуючи численні звернення до редакції громадян та юридичних осіб з питань укладання різноманітних цивільно-правових угод щодо можливості відчуження або надання у користування «підмораторних» земельних ділянок, надаємо їх короткий огляд.
Найбільш поширених таких видів договорів — сім, однак дія мораторію на купівлю-продаж деяких земель сільськогосподарського призначення, тимчасово унеможливлюючи застосування деяких, «розподіляє» їх на дві групи.
Перша — договори, які можна укладати щодо «підмораторних» земель і під час дії мораторію, і після його відміни: договір оренди, емфітевзису та міни.
Друга — договори, які можна буде укладати тільки після скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення: договір купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання.
Для довідки:
На сьогодні під дією мораторію на відчуження знаходяться:
а) усі землі сільськогосподарського призна¬чення державної та комунальної власності, які не можна продавати;
б) земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, будь-яке відчуження на які заборонено, крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
І. ДОГОВОРИ, ЯКІ МОЖНА УКЛАДАТИ ЩОДО «ПІДМОРАТОРНИХ» ЗЕМЕЛЬ ПІД ЧАС ДІЇ МОРАТОРІЮ І ПІСЛЯ ЙОГО СКАСУВАННЯ
Договір оренди