ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ЗА ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ ПРИ НАЯВНОСТІ ОБТЯЖЕННЯ, ЯКЕ ВИНИКЛО ПІЗНІШЕ

У правозастосовчій практиці непоодинокі ситуації, за яких спочатку виникає іпотека, а згодом те чи інше обтяження, що охоплює предмет іпотеки.

У практиці Верховного Суду України[1] навіть сформувалася правова позиція, що обтяження (арешт чи заборона відчуження) є безумовною перешкодою для державної реєстрації права власності, в тому числі й за іпотеко­держателем. Наприклад, ВСУ вказує, що:

(а) «у справі, що розглядається, суди встановили, що рішення про державну реєстрацію права власності на спірну будівлю за Банком було прийнято 5 квітня 2013 року — у момент, коли в Єдиному реєстрі заборон були наявні записи про заборону відчуження нерухомого майна на підставі постанови слідчого ГСУ МВС від 17 серпня 2012 року. Наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте»;[2]

(б) «як убачається з матеріалів справи, що розглядається, відмова державного реєстратора у державній реєстрації права власності на квартиру обумовлювалася наявністю у Реєстрі запису від 5 травня 2014 року № 5542195 про заборону відчуження нерухомого майна Авіакомпанії на підставі постанови державного виконавця відділу примусового виконання рішень УДВС ГУЮ у Київській області від 22 квітня 2014 р. Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах ВСУ у постанові від 11 листопада 2014 року (справа № 21-357а14)».[3]

При з’ясуванні допустимості (недопустимості) державної реєстрації права власності за іпотекодержателем, якщо обтяження виникло пізніше, видається за необхідне проаналізувати:

(1) пріоритет іпотекодержателя;

(2) правові наслідки задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки іпотекодержателем, який має вищий пріоритет;

(3) підстави відмови в державній реєстрації прав та можливість державної реєстрації права власності при наявності зареєстрованого обтяження;

(4) набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі.

І. Пріоритет іпотекодержателя

У ст. 1 Закону України «Про іпотеку» закріплено такі визначення:

пріоритет — переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно (абз. 11);

вищий пріоритет — пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 12);

нижчий пріоритет — пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна (абз. 13).

Конструкція пріоритету спрямована на вирішення колізії прав (як цивільних, так і публічних) на той же самий предмет іпотеки. Особа, право якої виникло раніше, має переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, перед іншими суб’єктами. Пріоритет є втіленням ще римського принципу — qui prior est tempore, potior eat jure (перший в часі — сильніший по праву).

У практиці ВСУ навіть сформувався підхід щодо пояснення сутності іпотеки за допомогою переважного права, тобто пріо­ритету, який належить іпотекодержателю. Наприклад, ВСУ зауважує, що:

«іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов’язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов’язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов’язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов’язань або зменшити їх. Забезпечувальне зобов’язання (взаємні права й обов’язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов’язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов’язанням). Виконання забезпечувального зобов’язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов’язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна)».[4]



[1]    Далі – ВСУ.

 

[2]    Постанова ВСУ від 11.11.2014 у справі № 21-357а14 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень України. – Режим доступу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/41970916

 

[3]    Постанова ВСУ від 19.05.2015 у справі № 21-121а15 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень України. – Режим доступу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/44507807

 

[4]    Постанова ВСУ від 06.07.2016 у справі № 6-1213цс16 [Електронний ресурс] // Єдиний державний реєстр судових рішень України. – Режим доступу: http://reyestr.court.gov.ua/Review/58986639

 

Василь КРАТ отримати повну версію статті