ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДІЯЛЬНОСТІ АГЕНТСТВ НЕРУХОМОСТІ

ІГОР НАЯВКО,
приватний нотаріус Нікопольського міського нотаріального округу
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДІЯЛЬНОСТІ АГЕНТСТВ НЕРУХОМОСТІ
У зв’язку з відсутністю правового регулювання діяльності агентств нерухомості в Україні сьогодні дуже складно розібратися в їх статусі та мірі відповідальності перед клієнтами. У світовій практиці агентство нерухомості визначається як організація (підприємство, установа), діяльністю якої є посередницькі послуги при здійсненні операцій на ринку нерухомості. Працівник агентства нерухомості називається ріелтер, або агент з нерухомості. Ріелтер, ріелтор (англ. Realtor) — посередник, агент, що здійснює діяльність на ринку нерухомості з метою отримання доходу (комісійних). Рієлтор — це фізична особа, яка виконує ріелторську діяльність на підставі ліцензії, якщо цього вимагає закон, працює в штаті ріелторської фірми на підставі трудового договору, договору підряду або договору доручення з нею як індивідуальний підприємець без створення юридичної особи, зареєстрований у встановленому законом порядку.
Як ми бачимо, у світовій практиці ріелтор повинен отримати ліцензію, оскільки його діяльність пов’язана з великими фінансовими ризиками як для нього, так і для майбутнього клієнта. Однак в Україні ця діяльність не те що не ліцензується, а і взагалі, відсутня будь-яка правова база, яка її регулює. Законодавча влада лише мала намір врегулювати цю сферу діяльності — було видано Указ Президента «Про ріелторську діяльність», який не вступив у дію у зв’язку з відхиленням проекту Закону України про ріелторську діяльність згідно з постановою Верховної Ради від 14.07.1999 р. № 937-XIV.
Відповідно до діючого Цивільного кодексу (далі — ЦК) таку діяльність можна віднести до посередницької. Вона дуже опосередковано регулюється гл. 68 ЦК України «Доручення»: за договором доручення одна сторона (повірений) зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії, а повірений має право на плату за виконання свого обов’язку за таким договором.
Аналізуючи норми цієї глави, можна дійти висновку, що посередник (агентство) не несе жодної відповідальності за невиконання договору доручення, більше того, це прямо закріплено в ст. 1009: відмова повіреного від договору доручення не є підставою для відшкодування збитків, завданих довірителеві припиненням договору.
А взагалі, до чого зводиться діяльність так званого агентства нерухомості? Укладаючи, як правило, фіктивну угоду (оскільки ця угода вчинена без наміру створення правових наслідків, ст. 234 ЦК), агентства надають лише консультації стосовно документів, які необхідні для оформлення договору з відчуження майна, та розміщують оголошення про продаж або купівлю нерухомості в газеті зі своїм номером телефону, далі все робить майбутній покупець або продавець (бере витяги з БТІ, замовляє проектну документацію на землю та ін.). Виходить, що громадяни оплачують послуги розміщення оголошення та послуги секретаря, який відповідає на дзвінок, і коштує це 3–5 % від реальної вартості нерухомого майна, а це — мінімум 5000 гривень у невеликих містах та до 100000 гривень в обласних центрах і столиці. Можна задуматись, чи коштують таких грошей оголошення та послуги автовідповідача?
Давайте розберемося все ж таки з відповідальністю та з чистотою майбутнього договору, яку гарантує агентство. Агентство гарантує, що об’єкт нерухомості під забороною не перебуває. Але яким чином агентство може перевірити наявність заборон на об’єкт нерухомості? — Жодним, бо це робить нотаріус при посвідченні договору. Агентство гарантує справжність правовстановлюючих документів. Але чи перевіряє воно справжність бланків, на яких викладено правовстановлюючий документ на нерухомість? — Ні, це знову ж таки робить нотаріус. Крім того, нотаріус, на відміну від агентства, зберігає в архіві всі оригінали документів, які стосуються укладеного договору, протягом 75 років, що дає змогу визначити винну сторону при укладанні правочину та стягнути з неї збитки за неналежне виконання умов договору.
Однією з найпоширеніших послуг агентств також є консультація щодо того, як економити на переоформленні. Ця псевдоконсультація стосується сплати одного відсотка державного мита та інколи одного відсотка до пенсійного фонду, зокрема, в таких випадках вони вмовляють своїх клієнтів указувати занижену вартість. А до чого ця «ведмежа послуга» може призвести? Відповідно до вимог ЦК в разі розірвання чи визнання договору недійсним сторони повинні повернути все отримане за цим договором. Тобто покупець, заплативши 100000 гривень і вказавши в договорі 20000 гривень, отримає в такому випадку 80000 гривень збитків. І від кого він повинен вимагати сплатити ці збитки? — Мабуть, від особи, яка таке порадила, але ж така особа не несе жодної відповідальності, оскільки відсутнє правове регулювання діяльності агентств, які з клієнта беруть 3–5 % від реальної вартості нерухомості. Тому в разі, якщо громадянин України все ж таки вирішив звернутись до послуг агентства з нерухомості, нотаріус повинен його проконсультувати стосовно укладання будь-яких договорів, тому що, на жаль, в агентствах фахівців у галузі права немає; і порекомендувати у випадку, якщо «ріелтор» гарантує вам якісь блага, витребувати в нього диплом про освіту та документ, який підтверджує його досвід праці в галузі права.
І насамперед, у разі звернення громадян до нотаріуса їм по можливості потрібно роз’яснювати, що доки в Україні не буде забезпечене правове регулювання діяльності посередників на ринку нерухомості, в першу чергу слід звернутися до фахівця в цьому питанні — нотаріуса, який відповідно до Закону України «Про нотаріат» має вищу юридичну освіту, пройшов стажування протягом одного року та склав іспити й отримав у Міністерстві юстиції свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю, а вже потім, якщо в цьому буде потреба, звертатися до посередників.

Ігор НАЯВКО отримати повну версію статті