ТЕХНІКО-ПРАВОВА СУТНІСТЬ ОБ’ЄКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА В КОНТЕКСТІ ЙОГО ПРОСТОРОВО-ЧАСОВОЇ ВИЗНАЧЕНОСТІ

Завдяки своїм індивідуальним властивостям об’єкт незавершеного будівництва й досі перебуває під пильним поглядом наукової спільноти, виступає предметом постійної уваги практикуючих юристів та правників у сфері судової та нотаріальної практики, оскільки відноситься до нерухомості, яка потребує обов’язкового подальшого «узаконення».

Як відомо, сутність — це внутрішній зміст предмета, який виражається в єдності різноманітних та суперечливих форм його буття. Тоді як явище — це те чи інше виявлення (вираження) предмета, зовнішні форми його існування. У поєднанні ці дві категорії виражають перехід від різноманіття форм предмета до його внутрішнього змісту та єдності — до поняття.

Відповідно метою цієї статті є визначення меж та форм існування об’єкта незавершеного будівництва як правового явища шляхом аналізу його техніко-правової сутності. Адже темпоральний (тимчасовий) характер досліджуваного об’єкта будівництва впливає на його просторово-часову визначеність, у зв’язку з чим постає питання щодо часових меж та метричних (просторових) форм його існування.

Будь-яке правове явище не може існувати в абсолютному ізолюванні від інших предметів матеріального світу. В такому випадку існувати означає знаходитися в певному зв’язку з чимось іншим. Відповідно, існування об’єктів будівництва, в першу чергу, зумовлене наявністю міцного зв’язку із земельною ділянкою, на якій їх збудовано.

Об’єктам незавершеного будівництва також притаманний і механічний зв’язок, який проявляється у зв’язку земельної ділянки та будівлі або будівельних матеріалів зі «своєю» будівлею. У поєднанні ці речі складають одне ціле, оскільки їх роз’єднання у фізичному плані є неможливим без ушкодження будь-якої з них, а також право на головну річ поглинає право на приналежність.

Варто зазначити, що на існування об’єктів незавершеного будівництва впливає постійна динаміка їх розвитку, тобто рух.

Відповідно до положень екзистенціалізму будь-яке явище виявляє найвищу напругу в своєму бутті пограничних, крайніх станах, які одночасно і є переходами в іншу властивість. Як наслідок, об’єкти незавершеного будівництва демонструють найсуттєвіші свої ознаки саме в момент переходу з одного стану в інший, починаючи з сукупності будівельних матеріалів і закінчуючи зведеними об’єктами нерухомості, не введеними в експлуатацію.

Об’єкт будівництва є непостійним та мінливим у часі, з початку і до кінця свого існування піддається постійним перетворенням, оскільки є результатом будівельної діяльності майбутніх об’єктів нерухомості. У цій частині відображається його специфічність як особливого виду нерухомого майна. Зазначена особливість визначає правову природу відносин з його участю [1, с. 22].

На думку Є.Ц. Батуєвої, формування особливого правового режиму об’єктів незавершеного будівництва є необхідністю правового регулювання потенційно конфліктної ситуації — трансформації будівельних матеріалів у новий об’єкт права — в майбутній об’єкт капітального будівництва. У цей момент відбувається припинення існування будівельних матеріалів як самостійних об’єктів права у зв’язку з їх знищенням та виникнення в якості нерухомого майна об’єктів нерухомості, не введених в експлуатацію. У результаті такого поєднання будівельних матеріалів із земельною ділянкою виникає об’єкт незавершеного будівництва [2, с. 16].

Слід зауважити, що об’єкт незавершеного будівництва — це явище не лише будівельної діяльності людини щодо створення такого об’єкта, а й правової діяльності, оскільки зведення будівлі повинно здійснюватися в чітко встановлених законодавством межах, що в подальшому призводить до настання різноманітних правових наслідків. Як наслідок, об’єкт незавершеного будівництва — це, безумовно, будівельно-правове явище, що стрімко розвивається під впливом маси факторів і яке не знайшло однозначного тлумачення та врегулювання в чинному законодавстві.

Отже, у цивільно-правовому полі нашої держави знаходиться самостійний специфічний об’єкт нерухомості, правовий аналіз існування якого ставить під сумнів його самостійність відносно схожих будівельних об’єктів, які нині перебувають на теренах ринку нерухомості України. Відтак, постає правова дилема. По-перше, чи може незавершене будівництво бути самочинним або самочинне будівництво бути незавершеним? Тут позиції і вчених, і правників різняться. І, по-друге, чи відноситься юридично об’єкт незавершеного будівництва до категорії будівель і споруд?

Так, ст. 376 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) [3] до самочинного будівництва відносить житловий будинок, будівлю, споруду, інше нерухоме майно, якщо воно збудоване або будується на земельній ділянці … . Наведена норма вказує на існування відкритого переліку об’єктів самочинного будівництва. Відповідно, теоретично об’єктом самочинного будівництва може стати будь-яка нерухома річ, яка відповідає механічному та юридичному критерію зв’язку з відособленою земельною ділянкою, на якій вона розміщена, в тому числі і об’єкт незавершеного будівництва [4, с. 68].

Існує й протилежна точка зору, відповідно до якої не можна визнавати право власності на об’єкти незавершеного будівництва на підставі ст. 376 ЦК України, оскільки вони не можуть бути віднесені до числа створених будівель [5, с. 128].

Аналіз зазначених позицій дозволяє стверджувати, що самочинне будівництво завжди є об’єктом незавершеного будівництва, яке, у свою чергу, не може бути об’єктом самочинного будівництва. Таке твердження ґрунтується, насамперед, на технічних характеристиках об’єкта, які полягають в його основному призначенні — використання для будівництва. Об’єкт незавершеного будівництва виникає одночасно з набуттям річчю ознак нерухомості та існує в цій якості протягом всього процесу будівництва аж до його закінчення та введення в експлуатацію. Натомість об’єкт нерухомості може набути ознак самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України, на будь-якій стадії будівництва, оскільки кожна з трьох ознак є самостійною. Тому достатньо хоча б однієї з них для визнання будови самочинно збудованою. Крім того, поки на об’єкт самочинного будівництва в судовому порядку не буде визнано право власності, він є об’єктом незавершеного будівництва.

Аріна Савченко отримати повну версію статті