Людмила СПІЦИНА,
перший заступник начальника
Головного управління Держкомзему у Запорізькій області
ЗАМІНА СТОРІН У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ: ПІДСТАВИ, ПОРЯДОК, НАСЛІДКИ
У період дії зобов’язання, за загальним правилом, допускається заміна осіб, які беруть у ньому участь, із збереженням самого зобов’язання. Проблематика заміни сторін у договорі є актуальною як з теоретичної, так і з практичної точки зору.
Орендні зобов’язання виникають на підставі договору. Договір оренди дає право орендарю володіти і користуватися майном. Договір оренди землі є двостороннє зобов’язуючим, коли кожна із сторін у зобов’язанні має одночасно і права, і обов’язки, які тривають під час дії договору. Враховуючи низку особливостей договору оренди, відносно нього при зміні осіб у зобов’язанні складно застосувати в чистому вигляді ті норми, які регулюють заміну боржника і кредитора. Тому вважаємо, що найбільш доцільно до договору оренди землі застосовувати загальний термін — «заміна сторони у договорі».
Законодавство передбачає можливість при збереженні орендних земельних відносин зміну особи однієї із сторін договору оренди. Але відсутність чіткого механізму реалізації заміни сторін у договорі оренди, в тому числі і на підставі правонаступництва, породжує конфліктні ситуації і потребує детального вивчення цієї проблеми. Практика заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткових угод до договору оренди, в тому числі і трьохсторонніх, поширена в Україні, але ще недостатньо теоретично обґрунтована.
Більшість цивільно-правових відносин, які виникають при операціях із земельними ділянками, є орендними. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України), Цивільним кодексом України (далі — ЦК України), Законом України «Про оренду землі» вiд 06.10.1998 р. № 161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). При цьому провідними є положення ЦК України у тих випадках, коли деякі відносини щодо оренди землі не врегульовані взагалі чи недостатньо врегульовані (ст. 9 ЦК України). Тому, досліджуючи цю проблему, автор посилатиметься на вищезазначені нормативні акти.
Розглянемо окремі випадки, коли заміна сторони в договорі оренди безпосередньо передбачена Законом України «Про оренду землі», ЗК України, ЦК України та іншими нормативними актами. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.
Правонаступництво — це перехід прав і обов’язків від одного суб’єкта до іншого. Правонаступництво може бути універсальним або частковим. За універсальним правонаступництвом, до правонаступника (фізичної або юридичної особи) переходять усі права і обов’язки того суб’єкта, якому вони належали раніше. За частковим правонаступництвом, від одного до іншого суб’єкта переходять лише окремі права і обов’язки.
Успадкування права оренди
Випадок переходу права на оренду за універсальним правонаступництвом визначений ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.
Перехід права оренди в зв’язку
із реорганізацією юридичної особи
Господарський кодекс України (далі —
ГК України) та діючі нормативні акти України передбачають підстави припинення юридичної особи: ліквідація і реорганізація.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачена підстава припинення договору оренди — ліквідація юридичної особи-орендаря. При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов’язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 107 ГК України). Також ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. При реорганізації юридичної особи-орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря — юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації. Слід зазначити, що ця норма Закону не є імперативною, і сторони в договорі можуть передбачити інше. Більш широке тлумачення припинення зобов’язань при ліквідації юридичної особи містить ГК України: «Господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі ліквідації суб’єкта господарювання, якщо не допускається правонаступництво за цим зобов’язанням».
Заміна сторони у договорі оренди
в зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку
Право власності передбачає такі повноваження: володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктом власності. При укладанні договору оренди до орендаря переходить право володіти і користуватися об’єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об’єктом і передати право власності на нього іншій особі. При відчуженні орендованого майна до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця (статті 770, 814 ЦК України). Закон України «Про оренду землі» передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами Закону. Таким чином, у договорі оренди може бути замінено як орендаря, так і орендодавця. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця. Ми маємо ситуацію, коли попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник зобов’язаний і має право стати орендодавцем за договором оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Заміна орендаря у договорі оренди
на підставі договору купівлі-продажу права оренди

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно…

Інвестиції в динамічні ринки приховують у собі і перспективи, і ризики. Як наслідок особливо гостро постає проблема забезпечення ефективного управління фінансовими ризиками у сфері будівельно-інвестиційної діяльності, яка має консолідований характер і стосується обох сторін інвестиційного договору: як замовника, так і забудовника, а також інших контрагентів, пов’язаних (прямо чи опосередковано) з цим проектом.

Одним із механізмів залучення приватного капіталу є фонд фінансування будівництва (далі — ФФБ), головна мета використання якого — збільшення капіталу інвестора (отримання у власність житла).

Відповідно договором управління майном для фонду фінансування будівництва є договір про участь у ФФБ. За умовами такого договору відповідно до положень постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Типового договору про участь у фонді фінансування будівництва» [1] довіритель бере на себе зобов’язання виконувати правила фонду та передавати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об’єкта інвестування, визначеного цим договором. У свою чергу управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.

Паралельно управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах договору [2].

Таким чином, в такому зобов’язальному правовідношенні мають місце два взаємо­пов’язані договори, які за своєю суттю є тристоронніми правовідносинами, і в яких управитель виконує роль своєрідного правового містка між установником та забудовником.

Варто зауважити, що інвестиційний договір — це документ, який підтверджує взаємовідносини між інвестором і замовником та який складається із зобов’язань, що висувають обидві сторони. Як наслідок, інвестиційний договір на будівництво житла є двостороннім, оскільки кожна сторона договору має права та несе обов’язки; відплатним, оскільки дії інвестора із внесення інвестицій компенсуються відповідними діями управителя (забудовника) з будівництва житла (спрямування інвестицій на будівництво житла) та отриманням інвестором житла у власність; консенсуальним, тому що вступає в силу з моменту досягнення інвестором та управителем згоди щодо всіх умов договору; відплатним, оскільки майнове надання (гроші) інвестором передбачає зустрічне майнове надання від управителя (збудоване житло); фідуціарним, через те що між сторонами складаються особливі довірчі відносини, кожен з них несе ризик неодержання відшкодування збитків за недотримання умов договору; міновим, тому що результат інвестиційних договорів на будівництво житла повністю визначається волею та діями сторін договору.

Отже, зобов’язання укладаються для того, щоб привести до певного результату, який досягається шляхом реалізації боржником та кредитором прав та обов’язків, які складають зміст зобов’язання. Таким чином, виконання умов інвестиційного договору на будівництво житла надасть інвестору (довірителю) право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а забудовнику (управителю) — отримати від інвестора кошти (інвестиції) на будівництво житла.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) [3] зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Як зазначив М.В. Кротов, зобов’язання повинно бути виконане належними суб’єктами, в належному місці, в належний час, належним предметом на належним чином [4, с. 620].

01.03.2004 р. приватний нотаріус Київського міського округу Поповченко Ю. В. звернулась до начальника ДПІ Дніпровського району м. Києва з заявою, в якій на підставі пунктів 1.9, 1.19 ст. 1, пункту 4.3.25 ст. 4 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» просила перевести її на спрощену систему оподаткування і видати Свідоцтво про сплату Єдиного податку, починаючи з ІІ кварталу 2004 р.
12.03.2004 р. від ДПІ Дніпровського району м. Києва було отримано відповідь за підписом заступника начальника – Сидоренко Л. В. У ній зазначалось, що відповідно до Указу Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» від 03.07.1998 р. № 727/98 зі змінами та доповненнями, встановлено, що спрощена система оподаткування, обліку та звітності запроваджується для фізичних осіб, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в трудових відносинах з якими, включаючи членів їх сімей, протягом року перебуває не більше 10 осіб та обсяг виручки яких від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) за рік не перевищує 500 000 гривень. І оскільки Поповченко Ю. В перебуває на обліку в ДПІ Дніпровського району м. Києва як приватний нотаріус, то вона не може перейти на спрощену систему оподаткування. Ця відповідь ДПІ Дніпровського району м. Києва, мною, представником приватного нотаріуса Поповченко Ю. В. , була оскаржена в судовому порядку як неправомірна. Слід зазначити, що згідно із ст. 248 ЦПК України скарга на незаконні дії посадових осіб розглядається у десятиденний строк у відкритому судовому засіданні. Державне мито при цьому становить 3 гривні 40 копійок. Дніпровським районним судом м. Києва встановлено, що Поповченко Ю. В. , приватного нотаріуса Київського міського округу, як суб’єкта сплати податків, з 16.02.1999 р. взято на облік у ДПІ Дніпровського району м. Києва.
У судовому засіданні представник скаржника підтримав скаргу. Представник ДПІ Дніпровського району м. Києва проти скарги заперечив.
Суд, вислухавши пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, встановив, що приватний нотаріус Поповченко Ю. В. не є найманим працівником і займається незалежною професійною діяльністю, як це зазначено в п. 1.9 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. за № 889-IV.
Пункт 1.19 зазначеного Закону роз’яснює, що самозайнятою особою є платник податків, який є суб’єктом підприємницької діяльності або здійснює незалежну професійну діяльність. Отже, самозайнятій особі необов’язково бути суб’єктом підприємницької діяльності. Тим більше, що згідно з п. 1 Указу Президента України «Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні» від 23.08.1998 року за № 932/98 «вчинення нотаріальних дій не є підприємницькою діяльністю і не має на меті одержання прибутку». З огляду на це приватний нотаріус не може бути зареєстрованим і перебувати на обліку в ДПІ як приватний підприємець.
Відповідно до пункту 4.3.25 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» самозайнятій особі, яка займається незалежною професійною діяльністю, дозволяється перейти на спеціальну (спрощену) систему оподаткування.
У письмовій відповіді ДПІ Дніпровського району м. Києва, посилаючись на Указ Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» від 03.07.1998 р. за № 727/98, зазначає, що спрощена система оподаткування поширюється на фізичних осіб, які здійснюють саме підприємницьку діяльність. У зазначеному Указі Президента поняття «самозайнята особа» взагалі відсутнє. Таким чином, у цій частині згаданий Указ Президента України суперечить п. п. 1.9, 1.19, 4.3.25 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб». У зв’язку з цим пріоритет має надаватись Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», у пункті 22.2 якого зазначено: «У разі, якщо норми інших законів чи

У ст. 41 Конституції України чітко зазначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до закону України «Про нотаріат» від 01.10.2008 № 614-VI, який набрав чинності 01.06.2009, приватні нотаріуси набули право оформляти спадщину та видавати свідоцтва про право на спадщину. Ці новели в законодавстві урівняли в правах як державних, так і приватних нотаріусів.

Громадяни отримали право вільно обирати, де вони хочуть оформлювати спадщину: в державній нотаріальній конторі чи у приватного нотаріуса. Багато громадян України та іноземців, скористалися цими новелами в законодавстві і розпочали оформлювати спадщину у приватних нотаріусів.

Все це на перший погляд дуже добре, але розглянемо таку ситуацію: приватний нотаріус припинив діяльність або державна нотаріальна контора ліквідована. Що робити громадянам, які завели спадкову справу у цього нотаріуса чи у відповідній державній нотаріальній конторі і не встигли її дооформити, тобто отримати свідоцтво про право на спадщину на спадкове майно? Адже видача свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям, які прийняли спадщину, згідно з вимогами п. 4.10 глави 10 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України ніяким строком не обмежується, а ст. 1297 Цивільного кодексу Украї­ни зобов’язує спадкоємця, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, звернутись до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Куди спадкоємцям звертатись? Залишається лише один варіант — обрати іншого нотаріуса, який погодиться прийняти спадкову справу, заведену приватним нотаріусом, діяльність якого припинена, або державною нотаріальною конторою, яка ліквідована, до свого провадження.

У травні 2012 року з аналогічною ситуацією до мене в нотаріальну контору звернулась одна спадкоємиця, яка не знала що їй робити і прохала їй допомогти.

У ч. 2 ст. 5 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 (зі змінами) чітко зазначено, що НОТАРІУС зобов’язаний сприяти громадянам, підприємствам, установам і організаціям у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права та обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду.

Засвідчення вірності перекладу тексту документа з однієї мови на іншу та засвідчення справжності підпису перекладача на перекладі тексту документа є досить поширеними нотаріальними діями. Однак, як показують узагальнення нотаріальної практики, у нотаріусів, при вчиненні вказаних нотаріальних дій, виникає достатньо питань та, як наслідок, — і помилок.

Оформлення пакету візових документів для посольств, навчання або робота в іншій країні — найбільш популярні випадки, в яких доводиться мати справу з перекладами.

Переклад із подальшим нотаріальним засвідченням вимагають і офіційні державні органи України — Міграційна служба України, відділ реєстрації актів цивільного стану, Державна фіскальна служба України та інші. Часто з цим питанням стикаються саме іноземні громадяни під час оформлення документів на території України.

У нотаріальній практиці зустрічаються випадки:

засвідчення вірності перекладу тексту документа з однієї мови на іншу нотаріусом;

засвідчення справжності підпису перекладача на перекладі тексту документа;

засвідчення справжності підпису перекладача, у тому випадку, коли особа, що зверну­лася за вчиненням нотаріальної дії, не розуміє мови, якою викладається нотаріальний документ, або є глухою, німою або глухонімою фізичною особою.

Нотаріус засвідчує вірність перекладу документа з однієї мови на іншу, якщо він знає відповідні мови, з яких або на які перекладається документ. Якщо нотаріус особисто робить переклад, то він має посвідчувати його правильність, він стає відповідальним за правильність перекладу. Нотаріус засвідчує вірність перекладу документа за усним зверненням заінтересованої особи, а також за клопотанням заінтересованої особи при вчиненні іншої нотаріальної дії.

Якщо нотаріус не знає відповідних мов (однієї з них), переклад документа може бути зроблено перекладачем, справжність підпису якого засвідчує нотаріус. Підпис перекладача на нотаріальному документі виконується ним власноручно у присутності нотаріуса. Перекладач разом із документом, що встановлює його особу, повинен надати документ, який підтверджує його кваліфікацію.

Нотаріус, засвідчуючи справжність підпису перекладача, не несе відповідальності за неправильно зроблений переклад, не посвідчує факти, викладені у документі, а лише підтверджує, що підпис зроблений певною особою, та те, що кваліфікацію такої особи перевірено.

Що стосується кваліфікації перекладачів, то це питання необхідно розглянути більш детально. Свою позицію щодо кваліфікації перекладачів Міністерство юстиції України висловило у листі від 25.03.2009 № 674-0-32-09-31. На сьогодні вже діють новий Закон України «Про вищу освіту» від 01.07.2014 № 1556-VII (із змінами та доповненнями), новий Перелік спеціальностей, за якими здійснюється підготовка фахівців у вищих навчальних закладах за освітньо-кваліфікаційними рівнями спеціаліста і магістра, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27.08.2010 № 787, та новий Класифікатор професій, затверджений наказом Державного комітету України з питань технічного регулювання та споживчої політики від 28.07.2010 № 327. Однак по суті це нічого не змінило — у Переліку спеціальностей, за якими здійснюється підготовка фахівців у вищих навчальних закладах за освітньо-кваліфікаційними рівнями спеціаліста і магістра, найменування спеціальностей знову ж таки розмежовані та мають різний код:

У листі Міністерства юстиції  України від 25.03.2009 № 674-0-32-09-31 також вказано, що професійна підготовка може підтверджуватись іноземними документами про повну вищу освіту, еквівалентність яких визнана відповідно до законодавства України (процедура нострифікації), та те, що проходження курсів іноземних мов не супроводжується присвоєнням кваліфікацій.

Не може бути перекладачем особа, яка не володіє українською мовою. Тому не допускається так званий подвійний переклад, наприклад з арабської на англійську, а потім з англійської на українську.

Тексти перекладів у разі засвідчення нотаріусом вірності перекладу документа з однієї мови на іншу викладаються на спеціальних бланках нотаріальних документів з лицьового та зворотного боку цих бланків. Зразок, опис, порядок витрачання, зберігання, обігу та звітності спеціальних бланків нотаріальних документів установлюються Кабінетом Міністрів України.

При засвідченні справжності підпису на документах, вірності перекладу документів з однієї мови на іншу на відповідних документах вчиняються посвідчувальні написи. Вчинення посвідчувальних написів здійснюються нотаріусом за формами відповідно до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 23.12.2010 за № 1318/18613 (далі — Правила).

Чинні Правила передбачають такі форми щодо засвідчення справжності підпису перекладача та засвідчення вірності перекладу нотаріусом:

Згідно з наказом Міністерства юстиції України «Про затвердження Правил ведення нотаріального діловодства» від 22.12.2010 № 3253/5 (далі — Правила), зі змінами та доповненнями від 17.03.2015 № 381/5, акт про вилучення для знищення документів, не внесених до Національного архівного фонду складається у трьох примірниках та подається разом з описами справ постійного, тривалого (понад 10 років) зберігання та з особового складу (кадрових питань) за цей самий період.

Необхідно пам’ятати! Описи справ пос­тійного та тривалого (понад 10 років) зберігання, тобто тих справ, що надалі будуть передаватися до державного нотаріального архіву, складаються у чотирьох примірниках. Описи справ з особового складу складаються у трьох примірниках.

Згідно з пунктами 13.2, 13.3 Правил ведення нотаріального діловодства описи справ постійного та тривалого (понад 10 років) зберігання складаються окремими справами на кожний діловий рік; опис складається з річних розділів.

Заголовки справ уносяться до опису в тій послідовності, в якій їх розміщено в Номенклатурі. Наприклад, спочатку йде справа за індексом 02-12, а за нею — справа за індексом 02-13.

Щодо опису справ з особового складу (кадрових питань), то в Правилах ми бачимо невідповідність назви.

В одних випадках цей опис має назву «опис справ з особового складу» (наприклад, додаток 42 до Правил, п. 13.5 Правил), в інших — «опис справ з кадрових питань»: а саме таку назву передбачено розділом 03 «Архів» Типової номенклатури справ державної нотаріальної контори та приватного нотаріуса.

Усі описи справ підлягають обов’язковому узгодженню з державним нотаріальним архівом та схваленню експертною комісією (далі — ЕК), створеною при управлінні юстиції, через два роки після закінчення справ у діловодстві (п. 13.6 Правил).

Тобто із цього пункту Правил випливає, що взагалі описи справ мають бути складені за кожний рік, але підлягають обов’язковому узгодженню з державним нотаріальним архівом та схваленню ЕК, створеною при управлінні юстиції, через два роки після закінчення справ у діловодстві.

Слід звернути увагу, що на практиці часто трапляються випадки, коли описи справ узгоджуються з державним нотаріальним архівом та схвалюються ЕК, створеною при управлінні юстиції, не через два роки після закінчення справ у діловодстві, а за минулий рік. Такий підхід не можна визнати неправомірним, оскільки п. 13.6 Правил наголошує на обов’язковості узгодження описів справ з державним нотаріальним архівом та схвалення їх ЕК, створеною при управлінні юстиції, через два роки після закінчення справ у діловодстві (тобто можна зробити висновок, що це максимальний термін, передбачений Правилами для цього).

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
13.01.2003 № 33-12/45 ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ АРХІВІВ УКРАЇНИ
09.01.2003 № 01-19
Начальнику
Головного управління юстиції
Міністерства юстиції України
в Автономній Республіці Крим,
начальникам обласних,
Київського та Севастопольського
міських управлінь юстиції
Директорам Державного архіву
в Автономній Республіці Крим,
державних архівів областей,
міст Києва і Севастополя

У зв’язку з численними запитами, що надходять з місць, та з метою встановлення єдиної практики застосування положень Інструкції про порядок передачі нотаріальних документів на тимчасове зберігання до державного нотаріального архіву, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 09.07.2002 р. № 63/5 (далі – Інструкція), та інших нормативно-правових документів з архівної справи в Україні Міністерство юстиції України та Державний комітет архіві України роз’яснює наступне.
Відповідно до п. 2.2.2 Правил роботи архівних підрозділів, органів державної влади, місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, затверджених наказом Державного комітету архівів України від 16.03.01 № 16 (далі – Правила), архівна довідка – це офіційно засвідчений документ, що має юридичну силу та містить повідомлення (підтвердження) про наявність у документах архіву відомостей, що стосуються предмета запиту, із зазначенням пошукових даних документів. Архівні довідки складаються за встановленою формою на бланках для листів (додаток 30 зазначених Правил).
Якщо архівна довідка в наведених вище випадках складається у разі наявності документа у фондах архіву, але неможливості його видачі, то при формуванні документів нотаріального діловодства архівна довідка складається у разі відсутності документа у фондах архіву. Зазначена довідка складається з метою часткового відтворення відомостей про втрачений документ, які і входять до змісту цієї довідки.
При цьому слід зазначити, що у разі звернення особи за одержанням дубліката документа, який втрачено,

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ НАЙМУ
1. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
1.1. Правовому регулюванню предмета договору найму присвячена ст. 760 Цивільного кодексу України .
1.2. Не тільки ст. 760 ЦК, а й інші норми глави 58 ЦК України містять різну термінологію, що може обумовити плутанину в правозастосовчій практиці. Варто вказати, що використовуються такі слова і словосполучення, як:
• «майно» (зокрема, ст. 759 ЦК, абз. 2 ч. 1 та ч. 3 ст. 760 ЦК, ч. 1 ст. 761 ЦК, статті 762–766 ЦК);
• «річ» (наприклад, абз. 1 ч. 1 ст. 760 ЦК, статті 767–777 ЦК);
• «майнові права» (ч. 2 ст. 760 ЦК, ч. 1 ст. 761 ЦК).
Використання цих слів та словосполучень в конструкції договору найму породжує значну кількість проблем, що стосуються розуміння поняття «майно». Згідно з ч. 1 ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
По-перше, не викликає сумнівів можливість речі або ж сукупності речей бути предметом договору найму. Звісно, при цьому вони повинні характеризуватися як визначені індивідуальними ознаками та неспоживні.
По-друге, якщо здійснювати буквальне тлумачення норм, що регулюють договірну конструкцію найму, то може навіть скластися враження, що предметом договору найму можуть бути майнові обов’язки. Проте очевидно, що за своєю суттю майнові обов’язки навряд чи характеризуються як об’єкт, яким допускається користування. Відносно майнових обов’язків можливо оперувати тільки терміном «виконання».
Напевне, що застосування терміна «майно» мало на меті допустити в цивільний оборот такий досить специфічний об’єкт, як підприємство, який включає в себе борги і може бути предметом оренди (ст. 191 ЦК України). Проте неоднозначність та суперечливість норм законодавства не дозволили це забезпечити в повній мірі, можливо, лише за винятком оренди державного та комунального майна (ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
1.3. Предмет договору найму дозволяє відмежувати його від інших договірних конструкцій. Наприклад, якщо предметом договору є речі, визначені родовими ознаками, то це вказує, що сторонами було укладено договір позики.
2. ОСОБЛИВОСТІ НАЙМУ ОКРЕМИХ ВИДІВ МАЙНА
2.1. У ч. 3 ст. 760 ЦК передбачається, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.
У науково-практичній літературі з цього приводу вказується, зокрема, що:
(а) «окремі види майна можуть мати особливий правовий режим. Тому ЦК, іншими законами можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна. Це стосується об’єктів
державної і комунальної власності, цілісних майнових комплексів та ін.» ;
(б) «спеціальними законами встановлюються особливості найму (оренди) земельних ділянок, державного та комунального майна, водних об’єктів, лісів» ;
(в) «норми коментованої статті є загальними й поширюються на будь-які відносини оренди. Окремими положеннями ЦК України та інших законів встановлено особливості найму (оренди) певних видів майна. Йдеться про найм (оренду) земельної ділянки (§ 3 глави 58 ЦК, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду землі»); найм будівлі або іншої капітальної споруди (§ 4 глави 58 ЦК); найм (оренду) транспортного засобу (§ 5 глави 58 ЦК); оренду державного та комунального майна (статті 287–289 Господарського кодексу України, Закон України «Про оренду державного та комунального майна»). Відносини оренди як виду господарської діяльності врегульовані статтями 283–292 ГК».
Втім видається, що при її тлумаченні увагу слід звернути на два суттєвих моменти:
перший полягає в тому, що законодавець, як правило , за допомогою виокремлення видів речей (рухомої речі; земельної ділянки; будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини); транспортного засобу; речей, віднесених до основних фондів) намагався встановити особливості правового регулювання договору найму (оренди). Це втілилося в наявності параграфів 2–6 глави 58 ЦК України, якими регулюється відповідно договір прокату, найму (оренди) земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), транспортного засобу, лізингу;
другий стосується формулювання «цим Ко­дексом та законом» . Його розуміння і, як наслідок, застосування має здійснюватися у контексті перелічених різновидів речей. Тобто тільки для договору прокату, найму (оренди) земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), транспортного засобу, лізингу можуть бути встановлені особливості найму. Тому всі інші, як-то, наприклад, договір оренди державного та комунального майна, формально не охоплюються відсиланням в ч. 3 ст. 760 ЦК.
2.2. Окрім цього необхідно зауважити, що відсилання в ч. 3 ст. 760 ЦК і, зокрема, в ч. 2 ст. 759 ЦК досить суперечливі, причому основою цього є складність визначення того, що ж охоплює собою формулювання «особливості найму окремих видів майна». Їх аналіз та співставлення дозволяють моделювати різні варіанти співвідношення. Наприклад:
варіант 1: ч. 3 ст. 760 ЦК допускає визначення специфіки, тобто встановлення іншого правового регулювання найму (оренди), щодо тих речей, які визначені в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. При цьому в нормах як параграфів 2–6 глави 58 ЦК, так і в нормах інших законів можуть бути змінені загальні положення, що містяться в § 1 глави 58 ЦК. Хоча якщо «торкнутися» суті, тобто того, що ж може бути змінено в § 1 глави 58 ЦК, то кожен раз виникатиме бажання навести приклад, який стосується чи то укладення договору найму, чи то його виконання. Наприклад, капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок (ч. 3 ст. 791 ЦК). Але враховуючи назву ст. 760 ЦК, «Предмет договору найму», логічно припустити, що й особливості мають стосуватися тільки предмета . Тобто бланкетна норма в ч. 3 ст. 760 ЦК забезпечує конструювання договорів за допомогою предмета найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК.
Натомість ч. 2 ст. 759 ЦК стосується відсилання до іншого закону у контексті тільки укладення і виконання, але з врахуванням виокремлення видів найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. Це додатково підтверджується й тим, що в інших нормах § 1 глави 58 ЦК допускається можливість зважати на особливості окремих видів майна й щодо укладення договору найму (абз. 1 ч. 3 ст. 763 ЦК);
варіант 2: ч. 3 ст. 760 ЦК спрямована на встановлення окремих видів найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. Водночас ч. 2 ст. 759 ЦК стосується тільки особливостей укладення і виконання, тому законом можуть бути змінені будь-які правила глави 58 ЦК. Щоправда, за такого варіанту ускладнене пояснення того, що в окремих нормах параграфів 2–6 глави 58 ЦК змінюються загальні положення про найм (зокрема, в ч. 3 ст. 791 ЦК);
варіант 3: ч. 3 ст. 760 ЦК охоплює собою можливість паралельного застосування із ч. 2 ст. 759 ЦК без визначення специфіки, на що спрямована відповідна бланкетна норма. Саме такий спрощений підхід висловив КСУ у справі про переважне право наймача на придбання військового майна, фактично залишивши без адекватного тлумачення ч. 3 ст. 760 ЦК.
Зокрема у п. 3.3 Рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009 № 31-рп/2009 вказано, що «за частиною другою статті 777 Кодексу «наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання». Зазначена норма міститься у § 1 «Загальні положення про найм (оренду)» глави 58 Кодексу. Її положення поширюються на всі види орендованого майна. У законі можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина друга статті 759 Кодексу). Крім того, Кодексом та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна (частина третя статті 760 Кодексу)».
Звісно, паралельне існування двох бланкетних норм в ч. 2 ст. 759 та ч. 3 ст. 760 ЦК навряд чи логічне і потребує в перспективі законодавчого коригування.
3. ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)