ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ НАЙМУ

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ НАЙМУ
1. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
1.1. Правовому регулюванню предмета договору найму присвячена ст. 760 Цивільного кодексу України .
1.2. Не тільки ст. 760 ЦК, а й інші норми глави 58 ЦК України містять різну термінологію, що може обумовити плутанину в правозастосовчій практиці. Варто вказати, що використовуються такі слова і словосполучення, як:
• «майно» (зокрема, ст. 759 ЦК, абз. 2 ч. 1 та ч. 3 ст. 760 ЦК, ч. 1 ст. 761 ЦК, статті 762–766 ЦК);
• «річ» (наприклад, абз. 1 ч. 1 ст. 760 ЦК, статті 767–777 ЦК);
• «майнові права» (ч. 2 ст. 760 ЦК, ч. 1 ст. 761 ЦК).
Використання цих слів та словосполучень в конструкції договору найму породжує значну кількість проблем, що стосуються розуміння поняття «майно». Згідно з ч. 1 ст. 190 ЦК майном як особливим об’єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
По-перше, не викликає сумнівів можливість речі або ж сукупності речей бути предметом договору найму. Звісно, при цьому вони повинні характеризуватися як визначені індивідуальними ознаками та неспоживні.
По-друге, якщо здійснювати буквальне тлумачення норм, що регулюють договірну конструкцію найму, то може навіть скластися враження, що предметом договору найму можуть бути майнові обов’язки. Проте очевидно, що за своєю суттю майнові обов’язки навряд чи характеризуються як об’єкт, яким допускається користування. Відносно майнових обов’язків можливо оперувати тільки терміном «виконання».
Напевне, що застосування терміна «майно» мало на меті допустити в цивільний оборот такий досить специфічний об’єкт, як підприємство, який включає в себе борги і може бути предметом оренди (ст. 191 ЦК України). Проте неоднозначність та суперечливість норм законодавства не дозволили це забезпечити в повній мірі, можливо, лише за винятком оренди державного та комунального майна (ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
1.3. Предмет договору найму дозволяє відмежувати його від інших договірних конструкцій. Наприклад, якщо предметом договору є речі, визначені родовими ознаками, то це вказує, що сторонами було укладено договір позики.
2. ОСОБЛИВОСТІ НАЙМУ ОКРЕМИХ ВИДІВ МАЙНА
2.1. У ч. 3 ст. 760 ЦК передбачається, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.
У науково-практичній літературі з цього приводу вказується, зокрема, що:
(а) «окремі види майна можуть мати особливий правовий режим. Тому ЦК, іншими законами можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна. Це стосується об’єктів
державної і комунальної власності, цілісних майнових комплексів та ін.» ;
(б) «спеціальними законами встановлюються особливості найму (оренди) земельних ділянок, державного та комунального майна, водних об’єктів, лісів» ;
(в) «норми коментованої статті є загальними й поширюються на будь-які відносини оренди. Окремими положеннями ЦК України та інших законів встановлено особливості найму (оренди) певних видів майна. Йдеться про найм (оренду) земельної ділянки (§ 3 глави 58 ЦК, Земельний кодекс України, Закон України «Про оренду землі»); найм будівлі або іншої капітальної споруди (§ 4 глави 58 ЦК); найм (оренду) транспортного засобу (§ 5 глави 58 ЦК); оренду державного та комунального майна (статті 287–289 Господарського кодексу України, Закон України «Про оренду державного та комунального майна»). Відносини оренди як виду господарської діяльності врегульовані статтями 283–292 ГК».
Втім видається, що при її тлумаченні увагу слід звернути на два суттєвих моменти:
перший полягає в тому, що законодавець, як правило , за допомогою виокремлення видів речей (рухомої речі; земельної ділянки; будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини); транспортного засобу; речей, віднесених до основних фондів) намагався встановити особливості правового регулювання договору найму (оренди). Це втілилося в наявності параграфів 2–6 глави 58 ЦК України, якими регулюється відповідно договір прокату, найму (оренди) земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), транспортного засобу, лізингу;
другий стосується формулювання «цим Ко­дексом та законом» . Його розуміння і, як наслідок, застосування має здійснюватися у контексті перелічених різновидів речей. Тобто тільки для договору прокату, найму (оренди) земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), транспортного засобу, лізингу можуть бути встановлені особливості найму. Тому всі інші, як-то, наприклад, договір оренди державного та комунального майна, формально не охоплюються відсиланням в ч. 3 ст. 760 ЦК.
2.2. Окрім цього необхідно зауважити, що відсилання в ч. 3 ст. 760 ЦК і, зокрема, в ч. 2 ст. 759 ЦК досить суперечливі, причому основою цього є складність визначення того, що ж охоплює собою формулювання «особливості найму окремих видів майна». Їх аналіз та співставлення дозволяють моделювати різні варіанти співвідношення. Наприклад:
варіант 1: ч. 3 ст. 760 ЦК допускає визначення специфіки, тобто встановлення іншого правового регулювання найму (оренди), щодо тих речей, які визначені в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. При цьому в нормах як параграфів 2–6 глави 58 ЦК, так і в нормах інших законів можуть бути змінені загальні положення, що містяться в § 1 глави 58 ЦК. Хоча якщо «торкнутися» суті, тобто того, що ж може бути змінено в § 1 глави 58 ЦК, то кожен раз виникатиме бажання навести приклад, який стосується чи то укладення договору найму, чи то його виконання. Наприклад, капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок (ч. 3 ст. 791 ЦК). Але враховуючи назву ст. 760 ЦК, «Предмет договору найму», логічно припустити, що й особливості мають стосуватися тільки предмета . Тобто бланкетна норма в ч. 3 ст. 760 ЦК забезпечує конструювання договорів за допомогою предмета найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК.
Натомість ч. 2 ст. 759 ЦК стосується відсилання до іншого закону у контексті тільки укладення і виконання, але з врахуванням виокремлення видів найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. Це додатково підтверджується й тим, що в інших нормах § 1 глави 58 ЦК допускається можливість зважати на особливості окремих видів майна й щодо укладення договору найму (абз. 1 ч. 3 ст. 763 ЦК);
варіант 2: ч. 3 ст. 760 ЦК спрямована на встановлення окремих видів найму в параграфах 2–6 глави 58 ЦК. Водночас ч. 2 ст. 759 ЦК стосується тільки особливостей укладення і виконання, тому законом можуть бути змінені будь-які правила глави 58 ЦК. Щоправда, за такого варіанту ускладнене пояснення того, що в окремих нормах параграфів 2–6 глави 58 ЦК змінюються загальні положення про найм (зокрема, в ч. 3 ст. 791 ЦК);
варіант 3: ч. 3 ст. 760 ЦК охоплює собою можливість паралельного застосування із ч. 2 ст. 759 ЦК без визначення специфіки, на що спрямована відповідна бланкетна норма. Саме такий спрощений підхід висловив КСУ у справі про переважне право наймача на придбання військового майна, фактично залишивши без адекватного тлумачення ч. 3 ст. 760 ЦК.
Зокрема у п. 3.3 Рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009 № 31-рп/2009 вказано, що «за частиною другою статті 777 Кодексу «наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання». Зазначена норма міститься у § 1 «Загальні положення про найм (оренду)» глави 58 Кодексу. Її положення поширюються на всі види орендованого майна. У законі можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина друга статті 759 Кодексу). Крім того, Кодексом та іншим законом можуть встановлюватися особливості найму окремих видів майна (частина третя статті 760 Кодексу)».
Звісно, паралельне існування двох бланкетних норм в ч. 2 ст. 759 та ч. 3 ст. 760 ЦК навряд чи логічне і потребує в перспективі законодавчого коригування.
3. ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)

Василь КРАТ отримати повну версію статті