СТРАХУВАННЯ ФІНАНСОВИХ РИЗИКІВ У КОНТЕКСТІ ІНВЕСТИЦІЙНИХ ДОГОВОРІВ НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА: НЕОБХІДНІСТЬ ЧИ ЗАБАГАНКА?

Інвестиції в динамічні ринки приховують у собі і перспективи, і ризики. Як наслідок особливо гостро постає проблема забезпечення ефективного управління фінансовими ризиками у сфері будівельно-інвестиційної діяльності, яка має консолідований характер і стосується обох сторін інвестиційного договору: як замовника, так і забудовника, а також інших контрагентів, пов’язаних (прямо чи опосередковано) з цим проектом.

Одним із механізмів залучення приватного капіталу є фонд фінансування будівництва (далі — ФФБ), головна мета використання якого — збільшення капіталу інвестора (отримання у власність житла).

Відповідно договором управління майном для фонду фінансування будівництва є договір про участь у ФФБ. За умовами такого договору відповідно до положень постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Типового договору про участь у фонді фінансування будівництва» [1] довіритель бере на себе зобов’язання виконувати правила фонду та передавати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об’єкта інвестування, визначеного цим договором. У свою чергу управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до правил фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя.

Паралельно управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов’язується збудувати один або декілька об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов’язується здійснювати фінансування будівництва цих об’єктів будівництва на умовах договору [2].

Таким чином, в такому зобов’язальному правовідношенні мають місце два взаємо­пов’язані договори, які за своєю суттю є тристоронніми правовідносинами, і в яких управитель виконує роль своєрідного правового містка між установником та забудовником.

Варто зауважити, що інвестиційний договір — це документ, який підтверджує взаємовідносини між інвестором і замовником та який складається із зобов’язань, що висувають обидві сторони. Як наслідок, інвестиційний договір на будівництво житла є двостороннім, оскільки кожна сторона договору має права та несе обов’язки; відплатним, оскільки дії інвестора із внесення інвестицій компенсуються відповідними діями управителя (забудовника) з будівництва житла (спрямування інвестицій на будівництво житла) та отриманням інвестором житла у власність; консенсуальним, тому що вступає в силу з моменту досягнення інвестором та управителем згоди щодо всіх умов договору; відплатним, оскільки майнове надання (гроші) інвестором передбачає зустрічне майнове надання від управителя (збудоване житло); фідуціарним, через те що між сторонами складаються особливі довірчі відносини, кожен з них несе ризик неодержання відшкодування збитків за недотримання умов договору; міновим, тому що результат інвестиційних договорів на будівництво житла повністю визначається волею та діями сторін договору.

Отже, зобов’язання укладаються для того, щоб привести до певного результату, який досягається шляхом реалізації боржником та кредитором прав та обов’язків, які складають зміст зобов’язання. Таким чином, виконання умов інвестиційного договору на будівництво житла надасть інвестору (довірителю) право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а забудовнику (управителю) — отримати від інвестора кошти (інвестиції) на будівництво житла.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) [3] зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Як зазначив М.В. Кротов, зобов’язання повинно бути виконане належними суб’єктами, в належному місці, в належний час, належним предметом на належним чином [4, с. 620].

Аріна Савченко отримати повну версію статті