Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки.

Людмила СПІЦИНА,
перший заступник начальника
Головного управління Держкомзему у Запорізькій області
ЗАМІНА СТОРІН У ДОГОВОРІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ: ПІДСТАВИ, ПОРЯДОК, НАСЛІДКИ
У період дії зобов’язання, за загальним правилом, допускається заміна осіб, які беруть у ньому участь, із збереженням самого зобов’язання. Проблематика заміни сторін у договорі є актуальною як з теоретичної, так і з практичної точки зору.
Орендні зобов’язання виникають на підставі договору. Договір оренди дає право орендарю володіти і користуватися майном. Договір оренди землі є двостороннє зобов’язуючим, коли кожна із сторін у зобов’язанні має одночасно і права, і обов’язки, які тривають під час дії договору. Враховуючи низку особливостей договору оренди, відносно нього при зміні осіб у зобов’язанні складно застосувати в чистому вигляді ті норми, які регулюють заміну боржника і кредитора. Тому вважаємо, що найбільш доцільно до договору оренди землі застосовувати загальний термін — «заміна сторони у договорі».
Законодавство передбачає можливість при збереженні орендних земельних відносин зміну особи однієї із сторін договору оренди. Але відсутність чіткого механізму реалізації заміни сторін у договорі оренди, в тому числі і на підставі правонаступництва, породжує конфліктні ситуації і потребує детального вивчення цієї проблеми. Практика заміни сторони в договорі оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткових угод до договору оренди, в тому числі і трьохсторонніх, поширена в Україні, але ще недостатньо теоретично обґрунтована.
Більшість цивільно-правових відносин, які виникають при операціях із земельними ділянками, є орендними. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі — ЗК України), Цивільним кодексом України (далі — ЦК України), Законом України «Про оренду землі» вiд 06.10.1998 р. № 161-XIV, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). При цьому провідними є положення ЦК України у тих випадках, коли деякі відносини щодо оренди землі не врегульовані взагалі чи недостатньо врегульовані (ст. 9 ЦК України). Тому, досліджуючи цю проблему, автор посилатиметься на вищезазначені нормативні акти.
Розглянемо окремі випадки, коли заміна сторони в договорі оренди безпосередньо передбачена Законом України «Про оренду землі», ЗК України, ЦК України та іншими нормативними актами. Відповідно до законодавства підставами для заміни сторін у договорі оренди є передача прав за правочином та шляхом правонаступництва.
Правонаступництво — це перехід прав і обов’язків від одного суб’єкта до іншого. Правонаступництво може бути універсальним або частковим. За універсальним правонаступництвом, до правонаступника (фізичної або юридичної особи) переходять усі права і обов’язки того суб’єкта, якому вони належали раніше. За частковим правонаступництвом, від одного до іншого суб’єкта переходять лише окремі права і обов’язки.
Успадкування права оренди
Випадок переходу права на оренду за універсальним правонаступництвом визначений ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.
Перехід права оренди в зв’язку
із реорганізацією юридичної особи
Господарський кодекс України (далі —
ГК України) та діючі нормативні акти України передбачають підстави припинення юридичної особи: ліквідація і реорганізація.
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачена підстава припинення договору оренди — ліквідація юридичної особи-орендаря. При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов’язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 107 ГК України). Також ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. При реорганізації юридичної особи-орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря — юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації. Слід зазначити, що ця норма Закону не є імперативною, і сторони в договорі можуть передбачити інше. Більш широке тлумачення припинення зобов’язань при ліквідації юридичної особи містить ГК України: «Господарське зобов’язання припиняється неможливістю виконання у разі ліквідації суб’єкта господарювання, якщо не допускається правонаступництво за цим зобов’язанням».
Заміна сторони у договорі оренди
в зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку
Право власності передбачає такі повноваження: володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктом власності. При укладанні договору оренди до орендаря переходить право володіти і користуватися об’єктом власності, а право розпоряджатися зберігається за власником. Тому власник може на власний розсуд розпорядитись об’єктом і передати право власності на нього іншій особі. При відчуженні орендованого майна до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця (статті 770, 814 ЦК України). Закон України «Про оренду землі» передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами Закону. Таким чином, у договорі оренди може бути замінено як орендаря, так і орендодавця. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця. Ми маємо ситуацію, коли попередній власник вибуває із орендних відносин, а новий власник зобов’язаний і має право стати орендодавцем за договором оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.
Заміна орендаря у договорі оренди
на підставі договору купівлі-продажу права оренди

Людмила СПІЦИНА отримати повну версію статті