Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та порядок її проведення врегульовано Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі — Закон № 1952), постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 р. № 868 (зі змінами).

Відповідно до ст. 15 розділу IV Закону № 1952 державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:

прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви;

встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень;

прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації;

внесення записів до Державного реєстру прав;

видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону;

надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Вся інформація про підставу реєстраційних дій, про документи, власників тощо подається в заяві.

Відповідно до Закону № 1952 Державний реєстратор (нотаріус) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом);

відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень;

відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;

наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону;

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Операція «Реєстрація заяви» призначена для введення та збереження інформації про заяву, формування та збереження реєстраційного номера заяви, фіксації дати та часу реєстрації заяви. У результаті виконання операції «Реєстрація заяви» в Державному реєстрі прав заяві присвоюється унікальний номер та вона набуває стану зареєстровано.

Введення даних до реєстру — дуже кропітка та важлива робота. Нотаріус (реєстратор), працюючи в реєстрі, зобов’язаний вчинити всі дії максимально вірно без помилок. За допомогою операції «Перегляд даних про заяву» можна переглянути інформацію про заяву, у тому числі додаткову інформацію щодо реєстрації заяви, підстави виконання операцій, вірність даних, які перенесені з паперових носіїв тощо.

Згідно зі ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендар набуває право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Стаття 7 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що право оренди земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи — орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців — до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Норма статті вказує на припинення права оренди у попереднього власника нерухомості, відмінної від земельної ділянки, і виникнення права оренди на земельну ділянку у нового власника цієї нерухомості. Підставою для укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником житлового будинку, будівлі або споруди на тих самих умовах, що мав попередній орендар, має бути відповідний цивільно-правовий договір відчуження об’єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці. А стосовно успадкованого нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках, — відповідне свідоцтво про право на спадщину.

Частиною 3 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Крім Закону України «Про оренду землі», який визначає можливість спадкування прав оренди земельних ділянок, чинне законодавство України містить інші норми, що регулюють питання спадкування прав, похідних від права власності на земельну ділянку, а також відчуження цих прав.

Цивільним кодексом України (далі — ЦК) передбачено загальну норму щодо оборотоздатності об’єктів цивільних прав, а саме в ч. 1 ст. 178 ЦК вказано, що об’єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід’ємними від фізичної чи юридичної особи.

Частина 1 ст. 177 ЦК визначає об’єктами цивільних прав речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Враховуючи вищевказане і трохи відійшовши за межі цієї статті, можна припустити, що спадкуватися та відчужуватися можуть не лише права користування земельними ділянками, а й права користування будь-яким іншим нерухомим майном.

Частиною 2 ст. 407 ЦК передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті, якою встановлено заборону спадкування права користування земельною ділянкою державної або комунальної форми власності.

Ситуация

У собственника было зарегистрировано право собственности в электронном реестре прав собственности до 2013 года (электронный реестр БТИ).

Собственник после 01.01.2013 производит отчуждение имущества, нотариус или государственный регистратор органа регистрации делает первичную регистрацию прав в государственном реестре вещественных прав (ГРВП), производит регистрацию перехода права собственности в том же реестре. Представляется все в норме.

Потом уже бывший собственник хочет получить информационную справку о себе с целью подтвердить, что за ним не зарегис­трирована недвижимость.

Но

Если нотариус или государственный регистратор органа регистрации, который производил первичную регистрацию права собственности (делал «первичку»), не вносил в открытый раздел запись о праве собственности путем загрузки данных из реестра БТИ, и/или нотариус, который проводил отчуждение, не погасил право собственности в реестре БТИ, то в информационной справке будет значиться право из электронного реестра прав собственности до 2013 года, как актуальное.

Пути решения проблем

Нотариус открывает раздел в ГРВП, далее заходит в «Права собственности», нажимает «+» и открывается вкладка добавления права собственности.

В этой вкладке необходимо перейти по дереву с самого начала, ничего не заполняя, в раздел «дополнительная информация» и там уже поставить птичку — «Регистрация до…». Далее нужно выбрать Реестр прав собственности на недвижимое имущество и ввести регистрационный номер имущества (РПВН), после чего нажать первую по счёту кнопку («проверка»), потом третью по счёту кнопку («загрузить»). Система по номеру РПВН загрузит все актуальные зарегистрированные права собственности в реестре БТИ. Из загруженных прав необходимо выделить птичками нужные (смотрим по субъекту права), после чего загружаем их. Появляется сообщение, что некоторые атрибуты не скопированы (реестры всё же разные), не пугаемся, жмем «Ок» и проверяем по дереву всю загруженную информацию. Если необходимо, то все характеристики можно редактировать. После проверки принимаем право. Печатаем извлечение из ГРВП о регистрации права собственности.

1. Сутність піднайму та його правове регулювання

1.1. Правове регулювання договору піднайму здійснюється, зокрема, ст. 774 Цивільного кодексу України^[1], ст. 288 Господарського кодексу України^[2], ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 8 Закону України «Про оренду землі», ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», ч. 3 ст. 11 Закону України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності», ч. 3 ст. 12 Закону України «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

1.2. Для позначення договору піднайму в законодавстві досить часто використовується поняття «суборенда» (наприклад, ст. 288 ГК України, ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 8 Закону України «Про оренду землі»). Окремим видом піднайму є сублізинг (ст. 5 Закону України «Про фінансовий лізинг»).

1.3. Піднайм — це передача в найм наймачем орендованої ним речі  третій особі (піднаймачеві). Договір піднайму по своїй суті є також договором найму, в якому наймач виступає наймодавцем, а піднаймач — наймач.

Отже, наймач, будучи стороною в договорі найму, укладає договір піднайму, у якому він сам виступає як наймодавець. Як наслідок ці договори пов’язані між собою як первинний і похідний (додатковий), на підставі чого договір піднайму залежить від договору найму. Це зумовлює похідний характер прав піднаймача, зміст договору піднайму в усіх аспектах залежить від змісту договору найму.

Наприклад, у ч. 2 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» вказується, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

1.4. За договором піднайму піднаймач набуває звичайних прав наймача. При цьому наймач не може надати піднаймачеві більше прав, ніж має сам. Предметом договору піднайму є вся річ або тільки її частина.

Юридична доля договору піднайму визначається долею договору найму. Зокрема, визнання недійсним або нікчемність договору найму повністю або в частині детермінує й недійсність повністю чи частково договору піднайму. Наприклад, в ч. 4 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Зокрема, ВГСУ зауважив, що договір суб­оренди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, незалежно від підстав його припинення. Дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди.^[3]

1.5. Укладення договору піднайму не породжує зобов’язання між наймодавцем і піднаймачем. Наявність договору піднайму не змінює прав і обов’язків сторін за договором найму. Між піднаймачем і наймодавцем за договором найму не виникають будь-які зобов’язальні правовідносини. Хоча в судовій практиці не завжди це враховується.

Наприклад, ВГСУ вказав, що з огляду на встановлення судами обставин припинення договору оренди приміщень з підстав збігу строку його дії, а відтак і згідно з положеннями ст. 774 ЦК України припинення договору суб­оренди, слід визнати обґрунтованими висновки судів щодо наявності у суборендаря обов’язку повернути орендовані приміщення особі, що надала їх у піднайм або наймодавцю^[4].

Перед наймодавцем за договором найму залишається відповідальним наймач. Наймач несе відповідальність за невиконання умов договору найму, навіть якщо вони викликані порушеннями піднаймача.

Наприклад, у разі прострочення плати за користування за договором найму наймач не може посилатися на прострочення, допущене піднаймачем, так само як і у разі порушення умов користування, погіршення речі піднаймачем.

1.6. Від піднайму слід відмежовувати перенайм. При перенаймі відбувається безумовна і остаточна заміна наймача, до якої застосовуються правила про відступлення права вимоги та переведення боргу.

Перенайм не зумовлює виникнення нового зобов’язання. Як наслідок, права і обов’язки колишнього наймача при перенаймі переходять до нового наймача в тому об’ємі, в якому вони існували на момент укладення договору перенайму. Зокрема, при перенаймі зберігає чинність договір піднайму, що обтяжує права наймача.

ОЛЬГА ГРИБАНОВА,
приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу
УЗАГАЛЬНЕННЯ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ З ОКРЕМИХ ПИТАНЬ, ЩО ВИНИКАЮТЬ ПРИ ОФОРМЛЕННІ СПАДЩИНИ
Узагальнення судової практики про розгляд судами цивільних справ про спадкування базується на підставі рішення Конституційного суду України від 11.02.2014 № 1-рп/2014, справа № 1-1/2014, рішення Конституційного Суду України від 19.09.2012 № 17-рп/2012, справа № 1-8/2012, постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 № 7 «Про судову практику у справах про спадкування», постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», листа Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16.05.2013 № 24-753/0/4-13 «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування», листа Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27.09.2012 № 10-1387/0/4-12 «Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм законодавства про власність та спадкування», листа Верховного Суду України від 01.02.2014 «Висновки Верховного Суду України, викладені в постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 Цивільного процесуального кодексу України, за II півріччя 2013 р.».
1. ДОДАТКОВИЙ СТРОК ДЛЯ ПРИЙНЯТТЯ СПАДЩИНИ
Відповідно до п. 24 постанови Пленуму Верховного суду України від 30.05.2008 № 7 «Про судову практику у справах про спадкування» особа, яка не прийняла спадщину в установлений законом строк, може звернутися до суду з позовною заявою про визначення додаткового строку для прийняття спадщини відповідно до частини третьої ст. 1272 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України). Зазначене положення застосовується до спадкоємців, в яких право на спадкування виникло з набранням чинності зазначеним Кодексом. Суди відкривають провадження в такій справі у разі відсутності письмової згоди спадкоємців, які прийняли спадщину (частина друга ст. 1272 ЦК України), а також за відсутності інших спадкоємців, які могли б дати письмову згоду на подання заяви до нотаріальної контори про прийняття спадщини. Відповідачами у такій справі є спадкоємці, які прийняли спадщину. При відсутності інших спадкоємців за заповітом і за законом, усуненні їх від права на спадкування, неприйнятті ними спадщини, а також відмові від її прийняття відповідачами є територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини. При розгляді цих справ слід перевіряти наявність або відсутність спадкової справи стосовно спадкодавця у державній нотаріальній конторі (у приватного нотаріуса) за місцем відкриття спадщини, наявність у матеріалах справи обґрунтованої постанови про відмову нотаріуса у вчиненні нотаріальної дії, зокрема відмови у видачі свідоцтва про право на спадщину.
За наявності у спадковій справі заяви спадкоємця про відмову від права на спадщину його вимоги про визначення додаткового строку для прийняття спадщини задоволенню не підлягають.
Визначаючи спадкоємцеві додатковий строк для подання заяви про прийняття спадщини, суд не повинен вирішувати питання про визнання за ним права на спадщину. Спадкоємець після визначення йому додаткового строку для прийняття спадщини має право прийняти спадщину в порядку, установленому ст. 1269 ЦК України, звернувшись в нотаріальну контору, після чого вважається таким, що прийняв спадщину. Повторне визначення судом додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини одним і тим же спадкоємцем законодавством не передбачено. Вирішуючи питання про визначення особі додаткового строку, суд досліджує поважність причини пропуску строку для прийняття спадщини. При цьому необхідно виходити з того, що поважними є причини, пов’язані з об’єктивними, непереборними, істотними труднощами для спадкоємця на вчинення цих дій. У резолютивній частині рішення суд повинен вказати відповідно певний період часу з моменту набрання судовим рішенням законної сили, протягом якого спадкоємець може подати заяву про прийняття спадщини, а не конкретну календарну дату, до якої спадкоємець може подати заяву про прийняття спадщини. Додатковий строк, достатній для подання заяви про прийняття спадщини, не може перевищувати шестимісячного строку, встановленого ст. 1270 ЦК України для прийняття спадщини. Спадкоємець, який прийняв спадщину в наданий судом додатковий строк, має право звернутися до суду з вимогами про внесення змін до свідоцтва про право на спадщину, якщо спадкоємці, які прийняли спадщину, не дають згоду на внесення нотаріусом за місцем відкриття спадщини цих змін. На підставі рішення суду нотаріус видає спадкоємцям нові свідоцтва про право на спадщину. У разі коли після спливу строку для прийняття спадщини та розподілу її між спадкоємцями спадщину прийняли інші спадкоємці (ст. 1272 ЦК України), такі спадкоємці мають право вимагати передання їм частки в натурі шляхом перерозподілу майна, яке збереглося, або сплати грошової компенсації. При переході за цих обставин спадкового майна як відумерлої спадщини до територіальної громади такий спадкоємець має право вимагати його передання в натурі, а у разі його продажу має право на грошову компенсацію на підставі ст. 1280 ЦК України.
У листі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16.05.2013 № 24-753/0/4-13 «Про судову практику розгляду цивільних справ про спадкування» (п. 2) зазначається, що відповідно до змісту ст. 1272 ЦК України позов про визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини подається:

Налоговая система Украины последних лет характеризуется ярко выраженным фискальным акцентом, а лозунгом контролирующих органов по праву можно считать выражение: «Налогов много не бывает!»

Постоянно прогрессирующие плановые показатели, спускаемые «свыше», волей-неволей заставляют самих налоговиков вести поиск еще не задействованных резервов пополнения доходной части бюджета страны. Особую значимость в данном контексте все больше приобретают способы налогового контроля самозанятых лиц, а именно — работников нотариальной «промышленности». Ведь нотариусы, с одной стороны, сами обладают статусом плательщиков налогов, а с другой стороны, имеют прямой доступ к базам налогообложения других налогоплательщиков. При этом основными методами такого контроля являются налоговые проверки, являющиеся одним из наиболее влиятельных рычагов на процесс пополнения бюджета, а также очень эффективным инструментом давления. В связи с этим их проблематика не перестанет быть актуальной никогда.

Именно поэтому в данной статье мы и попробуем рассмотреть самые распространенные риски со стороны налоговых органов при осуществлении ими налогового контроля и предложить способы их нивелирования.

«Проверочные» нормативы

Право контролирующих органов проводить проверки закреплено, в частности, положениями п.п. 20.1.4 п. 20.1 ст. 20 Налогового кодекса Украины (далее — НК). При этом законодатель предусмотрел довольно широкий спектр проверок: камеральные, документальные (плановые или внеплановые, выездные или невыездные) и фактические. Однако учитывая специфику деятельности нотариусов, самыми востребованными в данном случае являются документальные (п.п. 75.1.2 п. 75.1 ст. 75 НК), а именно: выездные плановые/внеплановые проверки.

Документальные плановые проверки

Согласно положениям ст. 77 НК документальная плановая проверка должна быть предусмотрена в плане-графике проведения плановых документальных проверок. В план-график отбираются налогоплательщики, имеющие риск относительно неуплаты налогов и сборов, невыполнения другого законодательства, контроль за которым возложен на контролирующие органы. Периодичность же проведения документальных плановых проверок налогоплательщиков определяется в зависимости от степени риска в деятельности таких налогоплательщиков, который делится на высокий, средний и незначительный. При этом самозанятые лица, сумма уплаченных налогов которых составляет не менее пяти процентов от задекларированного дохода за отчетный налоговый период, включаются в план-график не чаще чем раз в три календарных года.

Запрещается проведение документальной плановой проверки по отдельным видам обязательств перед бюджетами, кроме правильности исчисления, полноты и свое­временности уплаты налога с доходов физических лиц и обязательств по бюджетным займам и кредитам, которые гарантированы бюджетными средствами.

О проведении документальной плановой проверки руководителем контролирующего органа принимается решение, которое оформляется приказом. Право на проведение документальной плановой проверки налогоплательщика предоставляется лишь в случае, когда ему не позже чем за 10 календарных дней до дня проведения указанной проверки вручены под расписку или направлены заказным письмом с уведомлением о вручении копия приказа о проведении документальной плановой проверки и письменное уведомление с указанием даты начала проведения такой проверки.

Документальные внеплановые проверки

Документальная внеплановая проверка не предусматривается в плане работы контролирующего органа и проводится при наличии хотя бы одного из обстоятельств, определенных ст. 78 НК. На практике далеко не все предусмотренные данной статьей Кодекса обстоятельства могут быть реализованы в отношении нотариальной деятельности в силу ее специфики. Так, наиболее распространенными являются проверки, проводимые согласно основанию, предусмотренному п.п. 78.1.1 п. 78.1 ст. 78 НК:

АЛЕКСАНДР ЕФИМОВ,
доцент кафедры гражданского и трудового права Киевского национального экономического университета имени Вадима Гетьмана, управляющий партнер «Адвокатская фирма «Ефимов и партнеры», кандидат юридических наук, адвокат, аудитор
ОПРОТЕСТОВАНИЕ АВАЛИРОВАННЫХ ВЕКСЕЛЕЙ
Как известно, одной из функций векселя является гарантийная функция, суть которой состоит в том, что все, кто поставил свою подпись на векселе, становятся обязанными по нему, с незначительным исключением из этого правила. Согласно ст. 43 Унифицированного закона о переводных векселях и простых векселях (далее — УВЗ) держатель векселя может использовать свое право регресса против индоссантов, трассанта и иных обязанных по данному векселю лиц. Однако на практике еще не расставлены все акценты на всех вопросах вексельного обращения, что требует правового осознания отдельных его аспектов.
Одним из таких вопросов является вопрос ответственности авалиста по векселю, так как данный субъект вексельных отношений, с одной стороны, является солидарно обязанным по векселю, а с другой стороны, его статус солидарно обязанного лица некоторым образом отличается от статуса иных солидарно обязанных лиц, что и вызывает ряд практических вопросов. Ну, например, вопрос о том, можно ли взыскать с авалиста платеж по векселю, не обращаясь в суд с иском, а лишь только на основании опротестованного нотариусом векселя? Ведь опротестованный вексель является исполнительным документом. Так, во всяком случае, сказано в ст. 8 Закона Украины «Об обращении векселей в Украине» от 05.04.2001 г. № 2374-ІІІ (далее — Закон об обращении векселей).
Круг обязанных по векселю лиц состоит из тех, кто поставил свою подпись на лицевой стороне векселя или на обратной стороне, или же аллонже, то есть на приклеенном к векселю листе, предназначенном для совершения на нем индоссаментов. Согласно ст. 47 УВЗ все трассанты, акцептанты, индоссанты и лица, обеспечивающие авалем платеж по векселю, являются солидарно обязанными перед векселедержателем. При этом согласно ст. 7 УВЗ если на векселе есть подписи лиц, не способных обязываться по векселю, или поддельные подписи, или подписи вымышленных лиц, или подписи, которые по каким-либо иным причинам не могут обязывать тех лиц, которые поставили их на векселе или от имени которых вексель был подписан, то обязательства иных лиц, поставивших свои подписи на нем, являются все таки юридически действительными.
Статья 47 УВЗ предоставляет векселедержателю право взыскать солидарный долг с указанных выше лиц путем предъявления к ним иска: к каждому из этих лиц отдельно или ко всем вместе, при этом не обязательно придерживаясь последовательности, в которой они обязывались.
В дополнение к УВЗ действующий Закон об обращении векселей, кроме искового (судебного) порядка взыскания вексельного долга, предусматривает и иной, нотариальный порядок. Так, согласно ст. 8 указанного Закона вексель, опротестованный нотариусом в установленном порядке, является исполнительным документом. Исключение составляет лишь вексель, опротестованный в недатировании акцепта.
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно обращения векселей» от 09.09.2010 г. № 2511-VI был вроде бы устранен предмет для дискуссий в виде формулировки: «вексель, опротестованный нотариусом (исполнительная надпись нотариуса)», дающий возможность спорить о том, нужно ли учинять такое нотариальное действие, как исполнительная надпись нотариуса, для придания уже опротестованному векселю статуса исполнительного документа? Фраза «исполнительная надпись нотариуса» была исключена из текста ст. 8 Закона об обращении векселей.
Не до конца все-таки остался данный вопрос урегулированным, так как в ст. 17 Закона
Украины «Об исполнительном производстве» в редакции Закона Украины от 04.11.2010 г. № 2677-VI (далее — Закон об исполнительном производстве), содержащей исчерпывающий перечень исполнительных документов, опротестованный вексель пока еще отсутствует.
Более того, Министерство юстиции Украины так же не отреагировало на изменение редакции ст. 8 Закона об обращении векселей. В Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5, зарегистрированным в том же Министерстве в тот же день под № 283/8882 (далее — Инструкция о нотариаль¬ных действиях), остался п. 302, согласно которому вексель, опротестованный нотариусом в неплатеже, является основанием для учинения на нем исполнительной надписи. А согласно п. 288 этой же Инструкции о нотариальных действиях исполнительная надпись учиняется на оригинале документа, устанавливающего задолженность, в том числе на оригинале опротестованного векселя.
В разъяснениях Министерства юстиции Украи¬ны «Особенности нотариального производства при совершении протеста векселя в неплатеже» от 06.12.2011 г. указано, что целью обращения к нотариусу за учинением протеста векселя в неплатеже является создание условий для сохранения обратных требований (регресса) к обязанным по векселю лицам — трассанту, индоссантам и их гарантам (авалистам). Более того, значение учинения протеста векселя в неплатеже состоит в том, что опротестованный вексель по причинам неплатежа является основанием для учинения на нем исполнительной надписи нотариуса.
Учитывая указные разногласия между Законом об обращении векселей и Законом об исполнительном производстве, с одной стороны, можно было бы утверждать, что органы государственной исполнительной службы имеют право отказывать держателям опротестованных векселей в принудительном взыскании вексельного долга, а с другой стороны, можно было бы говорить о том, что после совершения протеста векселедержатель вообще не может обращаться в суд с иском о взыскании вексельного долга по таким опротестованным векселям, поскольку опротестованный вексель свидетельствует о бесспорности обязательства вексельного должника, а в суде принято спорить.
Ответ на этот вопрос следует из п. 6 обзорного письма Высшего хозяйственного суда Украины (далее — ВХСУ) от 26.07.2002 г. № 01-8/870. В данном письме ВХСУ делает следующие выводы:

ІГОР НАЯВКО,
приватний нотаріус Нікопольського міського нотаріального округу
ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПРИ ВИДАЧІ СВІДОЦТВА ПРО ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА З ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ
Порядок видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів регулюється: главою 9 Закону України «Про нотаріат»; Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; Законом України «Про виконавче провадження»; Законом України «Про іпотеку»; Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27.10.1999 № 68/5; Інструкцією з організації примусового виконання рішень, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 02.04.2012 № 512/5; Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5; Правилами ведення нотаріального діловодства, затвердженими наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5.
З прийняттям Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» така нотаріальна дія, як видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, змінилася в процесуальному форматі. Оскільки нотаріус на сьогодні не тільки констатує факт придбання майна та належності його власникові, то він також здійснює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Спершу хотілося б зазначити, що придбання арештованого або заставленого нерухомого майна з прилюдних торгів (аукціонів) оформлюється нотаріусом шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва за місцезнаходженням такого майна.
Видача свідоцтва про придбання заставленого майна, яке складається лише з рухомого майна, здійснюється за місцем проведення аукціону. Придбання нерухомого майна, яке було предметом застави (іпотеки), оформлюється нотаріусом шляхом видачі набувачу свідоцтва про придбання нерухомого майна за місцезнаходженням цього нерухомого майна.
Розглянемо порядок видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна, оскільки зміни стосуються лише його, а також проблемні питання, які можуть виникнути при видачі такого свідоцтва та реєстрації прав.
Для видачі свідоцтва про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів набувач повинен надати нотаріусу акт про проведені публічні торги, складений державним виконавцем і затверджений начальником відповідного відділу державної виконавчої служби. В акті повинно бути зазначено, ким, коли і де проводилися прилюдні торги; коротка характеристика реалізованого майна; прізвище, ім’я, по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного покупця; сума, внесена переможцем торгів за придбане майно; прізвище, ім’я, по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса; дані про правовстановлюючі документи, що підтверджували право власності боржника на майно, назва правовстановлюючого документа, ким виданий, посвідчений (для нотаріусів указувати прізвище, ім’я, по батькові, нотаріальний округ), дата видачі, посвідчення, номер за реєстром, орган реєстрації, дата і номер реєстрації. У акті про реалізацію предмета іпотеки додатково має бути зазначено вартість майна та те, що реалізація предмета іпотеки відбулася з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку».
На перший погляд немає нічого незрозумілого, але форма 27 Правил нотаріального діловодства має посилання на ст. 66 Закону «Про виконавче провадження», яка називається «Звернення стягнення на інше майно боржника — юридичної особи». Через це виникає питання: а як же тоді бути з фізичними особами? Крім того, вказана форма свідоцтва передбачає зазначення вартості майна, а Порядок вчинення нотаріальних дій — ні, отже, потрібно вносити корективи до цього свідоцтва відносно кожного конкретного випадку або вносити відповідні зміни до нормативних актів. Неврегульованим залишається питання захисту прав дітей під час продажу нерухомого майна з прилюдних торгів, оскільки державний виконавець не перевіряє факт наявності прав дітей на об’єкт нерухомого майна. Так, новий власник майна стає заручником неврегульованості законів, оскільки за наявності дітей, які мають права на визначений об’єкт нерухомого майна, розпоряджатись ним без дозволу органу опіки не можна.
Також хотілося би звернути увагу нотаріусів на те, що

За останні роки стрімкого розвитку та широкого застосування набув інститут права на зведення об’єктів нерухомості, пожвавлений інтерес до якого зумовила економічна криза, яка розпочалася у 2008 році, а у 2015 — досягла свого апогею, тим самим сприяючи призупиненню нового будівництва, і як наслідок певному зниженню цін на житло на первинному ринку нерухомості. Відтак вже надто привабливою є пропозиція купити квартиру в будинку, який будується. Адже ціна за квадратні метри є значно нижчою ніж на вторинному ринку нерухомості та й можливість вільного планування підкупає. Але в такому випадку не слід забувати, що із зменшенням ціни збільшуються ризики інвестицій у нерухомість, які обумовлені її специфічними рисами — необхідністю оперативного управління процесом інвестування, об’ємні затрати часу та грошових коштів, а також далекострокова перспектива окупності тощо.

Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між інвестором та забудовником, є інвестиційний договір на будівництво житла. Відповідно до умов такого договору інвестор зобов’язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, та має право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а забудовник несе обов’язок спрямовувати інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла або збудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором^[1].

Таким чином, за своєю сутністю інвестиції в будівництво житла — це кошти, які розміщуються у вигляді періодичних грошових внесків у порядку та розмірі, передбачених договором, повна сплата яких є породженням права вимоги від конкретної особи (інвестора) до забудовника щодо передання збудованого об’єкта нерухомості чи майнових прав на нього у його власність.

Хоча й вклад в нерухомість вважається самим надійним видом інвестицій, разом з тим інвестиційні договори на будівництво житла, як правило, пов’язані з вагомою часткою ризику, зокрема: неможливістю завершити будівництво; втратою прав на об’єкт інвестування; неможливістю повернути вкладені кошти (повністю або частково); неможливістю оформити права власності на об’єкт інвестування; неможливістю продати профінансовану нерухомість; відсутністю гарантій якості тощо. І все це відбувається на тлі щорічного збільшення «відносно чесних способів відбирання грошових коштів в громадян», кількість яких вже досягла одинадцяти: фонди фінансування будівництва; фонди операцій з нерухомістю; облігації (цільові, процентні, дисконтні); застави; векселі; опціони; кооперативи; кредитно-депозитні механізми; договори; корпоративні права; венчурні фонди.

Таким чином, ризик у інвестиційних договорах на будівництво житла характеризується як багатоаспектне явище, відповідно мета цієї статті полягатиме у здійсненні наукового дослідження правової природи ризику в контексті інвестиційного договору на будівництво житла як основоположної складової ризикованих (алеаторних) договорів та обґрунтування його правових наслідків.

НАЦІОНАЛЬНА КОМІСІЯ,
ЩО ЗДІЙСНЮЄ ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ У СФЕРІ РИНКІВ
ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ
(НАЦКОМФІНПОСЛУГ)
01001, м. Київ, вул. Б. Грінченка, З, тел. 234-02-24,
факс 235-77-51, Код ЄДРПОУ 38062828
08.01.2013 № 65/12-5 На № _______________ від ______________
Міністерство юстиції України
Щодо надання інформації
Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, розглянула лист Міністерства юстиції України від 17.12.2012 № 13.1-32/745 щодо питань укладення договорів страхування цивільно-правової відповідальності приватних нотаріусів, та повідомляє.
Частиною другою статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Повноваження Нацкомфінпослуг визначені Законом України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та іншими законами, а також Положенням про Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, затвердженим Указом Президента України від 23 листопада 2012 року № 1070/2011.
Зазначеними нормативно-правовими актами Нацкомфінпослуг не наділена повноваженнями надавати роз’яснення законодавства України з порушених у зазначеному вище листі питань.
Разом з тим інформуємо, що Нацкомфінпослуг 11.12.2012 на веб-сторінці в мережі Інтернет розміщено інформаційне повідомлення щодо здійснення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса, схвалене розпорядженням Нацкомфінпослуг від 11.12.2012 № 2682 (копія додається).
Додаток: на 3 арк.
Голова А. Стасевський

НАЦІОНАЛЬНА КОМІСІЯ,
ЩО ЗДІЙСНЮЄ ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ У СФЕРІ РИНКІВ
ФІНАНСОВИХ ПОСЛУГ
РОЗПОРЯДЖЕННЯ
11.12.2012 м. Київ № 2682
Про схвалення інформаційного повідомлення щодо здійснення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса
Відповідно до Положення про Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, затвердженого Указом Президента України від 23.11.2011 № 1070, Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, постановила:
Схвалити інформаційне повідомлення щодо здійснення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса, що додається.
Сектору зв’язків з громадськістю та протоколу забезпечити оприлюднення цього розпорядження.
Контроль за виконанням розпорядження покласти на члена Нацкомфінпослуг Левченко В. П.
Голова Комісії А. Стасевський
Згідно з чинним законодавством Протокол № 103 засідання
відповідно до колегіального рішення Комісії Комісії від 11.12.2012
Інформаційне повідомлення щодо здійснення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса
За результатами розгляду запитів, що надходять до Нацкомфінпослуг стосовно здійснення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса, вважаємо за необхідне звернути увагу на таке.
Законом України від 04 липня 2012 року № 503 7-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» частину першу статті 7 Закону України «Про страхування» (далі — Закон), якою визначено перелік обов’язкових видів страхування, доповнено новим видом обов’язкового страхування як обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса (пункт 45 частини першої статті 7 Закону).
Порядок отримання ліцензій страховиками за добровільними та обов’язковими видами страхування, встановлено Ліцензійними умовами провадження страхової діяльності, затвердженими розпорядженням Держфінпослуг від 28 серпня 2003 року № 40, зареєстрованими в Міністерстві юстиції України 15 вересня 2003 року за № 805/8126 (далі — Ліцензійні умови).
Плату за видачу ліцензії на проведення конкретного виду страхування відповідно до частини другої статті 38 Закону встановлює Кабінет Міністрів України.
Розмір плати за видачу ліцензії на проведення конкретного виду страхування, встановлений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2005 року № 286 «Про встановлення розміру плати за видачу ліцензії на проведення конкретного виду страхування».
Враховуючи пункт 4.14 розділу 4 Ліцензійних умов та керуючись підпунктом 16 пункту 4 Положення про Національну комісію, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, затвердженого Указом Президента України від 23 листопада 2011 року № 1070, Нацкомфінпослуг було розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін у додаток до постанови Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2005 року № 286» щодо доповнення переліку конкретних видів страхування на проведення яких за видачу ліцензії встановлюється розмір плати, таким видом страхування як обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса.
Разом з тим, відповідно до частини другої статті 7 Закону для здійснення обов’язкового страхування Кабінет Міністрів України, якщо інше не визначено законом, встановлює порядок та правила його проведення, форми типового договору, особливі умови ліцензування обов’язкового страхування, розміри страхових сум та максимальні розміри страхових тарифів або методику актуарних розрахунків.
На сьогодні Кабінетом Міністрів України не встановлені порядок та правила проведення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса.
Частиною першою статті 28 Закону України «Про нотаріат» встановлено, що для забезпечення відшкодування заподіяної внаслідок вчиненої нотаріальної дії шкоди приватний нотаріус зобов’язаний до початку зайняття приватною нотаріальною діяльністю укласти договір страхування цивільно-правової відповідальності.
Відповідно до пункту, 15 частини четвертої статті 6 Закону одним із видів добровільного страхування є страхування відповідальності перед третіми особами [крім цивільної відповідальності власників наземного транспорту, відповідальності власників повітряного транспорту, відповідальності власників водного транспорту (включаючи відповідальність перевізника)].
Звертаємо увагу, що страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса може здійснюватись в добровільній формі на підставі умов правил добровільного страхування, що розробляються страховиком з урахуванням вимог законодавства.
Страховий захист, пов’язаний зі страхуванням цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса, до прийняття порядку та правил проведення обов’язкового страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса, які встановлюються Кабінетом Міністрів України, може бути реалізований шляхом укладання договорів добровільного страхування зі страховиками, що мають ліцензію на проведення страхування відповідальності перед третіми особами [крім цивільної відповідальності власників наземного транспорту, відповідальності власників повітряного транспорту, відповідальності власників водного транспорту (включаючи відповідальність перевізника)] (пункт 15 частини четвертої статті 6 Закону).
Директор департаменту
страхового регулювання
та нагляду І. Баришев