ВИЗНАЧЕННЯ РИЗИКУ В ІНВЕСТИЦІЙНИХ ДОГОВОРАХ НА БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА
За останні роки стрімкого розвитку та широкого застосування набув інститут права на зведення об’єктів нерухомості, пожвавлений інтерес до якого зумовила економічна криза, яка розпочалася у 2008 році, а у 2015 — досягла свого апогею, тим самим сприяючи призупиненню нового будівництва, і як наслідок певному зниженню цін на житло на первинному ринку нерухомості. Відтак вже надто привабливою є пропозиція купити квартиру в будинку, який будується. Адже ціна за квадратні метри є значно нижчою ніж на вторинному ринку нерухомості та й можливість вільного планування підкупає. Але в такому випадку не слід забувати, що із зменшенням ціни збільшуються ризики інвестицій у нерухомість, які обумовлені її специфічними рисами — необхідністю оперативного управління процесом інвестування, об’ємні затрати часу та грошових коштів, а також далекострокова перспектива окупності тощо.
Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між інвестором та забудовником, є інвестиційний договір на будівництво житла. Відповідно до умов такого договору інвестор зобов’язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, та має право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а забудовник несе обов’язок спрямовувати інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла або збудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором[1].
Таким чином, за своєю сутністю інвестиції в будівництво житла — це кошти, які розміщуються у вигляді періодичних грошових внесків у порядку та розмірі, передбачених договором, повна сплата яких є породженням права вимоги від конкретної особи (інвестора) до забудовника щодо передання збудованого об’єкта нерухомості чи майнових прав на нього у його власність.
Хоча й вклад в нерухомість вважається самим надійним видом інвестицій, разом з тим інвестиційні договори на будівництво житла, як правило, пов’язані з вагомою часткою ризику, зокрема: неможливістю завершити будівництво; втратою прав на об’єкт інвестування; неможливістю повернути вкладені кошти (повністю або частково); неможливістю оформити права власності на об’єкт інвестування; неможливістю продати профінансовану нерухомість; відсутністю гарантій якості тощо. І все це відбувається на тлі щорічного збільшення «відносно чесних способів відбирання грошових коштів в громадян», кількість яких вже досягла одинадцяти: фонди фінансування будівництва; фонди операцій з нерухомістю; облігації (цільові, процентні, дисконтні); застави; векселі; опціони; кооперативи; кредитно-депозитні механізми; договори; корпоративні права; венчурні фонди.
Таким чином, ризик у інвестиційних договорах на будівництво житла характеризується як багатоаспектне явище, відповідно мета цієї статті полягатиме у здійсненні наукового дослідження правової природи ризику в контексті інвестиційного договору на будівництво житла як основоположної складової ризикованих (алеаторних) договорів та обґрунтування його правових наслідків.
[1] Договори фізичних осіб з організаціями, які залучають грошові кошти фізичних осіб для будівництва багатоквартирних житлових будинків, мають найрізноманітніші назви: підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності тощо. Однак зміст таких договорів (предмет, умови участі, взаємні права та обов’язки) є практично однаковим: на фізичну особу (інвестора) покладається обов’язок сплати фактичної вартості будівництва житлового приміщення, а організація (інвестиційно-будівельна компанія, інвестиційна компанія, забудовник, підрядник тощо) бере на себе функції замовника будівництва певного об’єкта нерухомості (самостійно або за допомогою третіх осіб) із зобов’язанням передати фізичній особі у власність обумовлене договором житлове приміщення після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.
Увага
XЗавантажити статтю можуть тільки зареєстровані користувачі!
