НАТАЛІЯ БУГАР,
приватний нотаріус Мукачівського районного нотаріального округу
ДУМКИ З ПРИВОДУ ВЧИНЕННЯ НОТАРІАЛЬНИХ ДІЙ У СВІТЛІ ПОСТАНОВИ KАБІНЕТУ MІНІСТРІВ УКРАЇНИ ВІД 26.10.2011 № 1103
Багатий на сюрпризи в роботі нотаріусів ви¬явився 2012 рік.
У нас, нотаріусів, робота була просто паралізована зі вступом у дію наказу Міністерства юстиції України від 21.05.2012 за № 766/5 «Про внесення змін до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».
Згідно з цим наказом під час проведення операцій з продажу (обміну) фізичними особами об’єктів нерухомості, нотаріус мав посвідчувати відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого майна, визначеної спеціальним суб’єктом оціночної діяльності, якого включено до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності і який має сертифікат суб’єкта оціночної діяльності. Це була явна професійна дискримінація тих осіб, які займалися оцінкою об’єктів нерухомості. Вимогам, які ставилися до оцінювачів, відповідала дуже невелика частина спеціалістів. Зрозуміло, що доступ до них клієнтів — замовників оцінки майна — супроводжувався б колосальною затримкою в часі та монополією в оплаті послуг за виконану роботу.
Проблема вирішилася сама собою за декілька днів після прийняття наказу Міністерства юстиції від 14.06.2012 № 880/5. Чинними залишилися Закони України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та «Про оцінку земель», якими визначено орган, що здійснює державне регулювання у сфері оцінювання.

Реєстрація шлюбу за загальним правилом (якщо інше не встановлено шлюбним договором) є підставою для виникнення права спільної сумісної власності подружжя на майно. Втім, незалежно від наявності шлюбу, кожен із подружжя може мати майно, що належить на праві власності йому особисто (роздільне майно).
Щодо визначення права, за яким подружжю належить роздільне майно, в теорії та законодавстві виникають певні труднощі. Не викликає сумнівів, що роздільне майно відноситься до об’єктів права приватної власності. Однак, для того, щоб підкреслити відмінність цього майна від спільного майна подружжя нерідко використовувалися терміни «особиста власність», «роздільна приватна власність подружжя». Новий СК України закріпив поняття «особиста приватна власність подружжя» (гл. 7 СК України). Як перші, так і останній терміни не можна визнати вдалими. Особливо багато питань в цьому випадку викликає останній, адже саме його закріплено в СК України.
У науці термін «особиста приватна власність» зазнав справедливої критики. Ущербність цього терміна виявляється в різних аспектах.
По-перше, як відзначалося в літературі, особиста власність була основною категорією права соціалістичного суспільства. Хочемо ми того чи ні, але в нашій країні термін «особиста власність» завжди буде персоніфікувати певний період історії, що характеризувався всебічним обмеженням прав суб’єктів власності. Професор З. В. Ромовська вважає, що така критика не може сприйматися всерйоз, тому що справа не в термінах, а в тому значенні, яке в них вкладає закон. Однак з цим важко погодитися. Основні, базові категорії в праві повинні відрізнятися особливою чіткістю й однозначністю тлумачення. У цьому ж випадку терміни мають особливе значення. Немає необхідності нагадувати, що в радянський період особиста власність завжди протиставлялася власності приватній. Ці дві форми власності розглядалися як антагоністичні, протилежні за своєю суттю. Неприйняття приватної власності становило основу соціалістичного вчення про власність, у той час як особиста власність розглядалася як база соціалістичного суспільного ладу. Виключення з правового обороту поняття «особиста власність» та його заміна категорією «приватна власність» стали своєрідною віхою прогресивного розвитку нашої країни. Всі ці етапи добре пам’ятають юристи, тому можуть критикувати ідею реанімації терміна «особиста власність», а тим більше ідею створення такого правового «гібриду», як «особиста приватна власність», що включає два несумісних по своїй правовій природі явища. І який би новий зміст не вкладався в поняття особистої приватної власності СК України, в ньому неминуче будуть проступати риси віджилої правової категорії.
По-друге,

УЗАГАЛЬНЕННЯ
практики розгляду Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області цивільних справ за позовами про визнання дійсними договорів відчуження нерухомого майна у 2004–2008 роках
Цивільний кодекс України (далі — ЦК України), Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України вiд 03.03.2004 р. № 20/5 містять перелік договорів, що підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. До них, зокрема, належать договори про відчуження (купівлю-продаж, міну, дарування, довічне утримання) житлового будинку та іншого нерухомого майна, договори про відчуження земельних ділянок, які знаходяться в колективній або приватній власності; інші договори, для яких чинним законодавством передбачена обов’язкова нотаріальна форма.
Недодержання нотаріальної форми договору тягне його нікчемність, він не породжує тих прав і обов’язків, настання яких бажали сторони.
Іноді нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду. Це можливо за дотримання таких вимог:
1) сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;
2) така домовленість підтверджена письмовим доказом;
3) відбулося повне або часткове виконання договору;
4) одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.
У разі позитивного рішення суду наступне нотаріальне посвідчення договору не потребується, в такому випадку судове рішення має «компенсаторне» значення.
Звідси випливає, що це правило не може бути застосоване, якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулося повне або часткове виконання договору. Крім того, має бути встановленим факт ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення договору.
При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить цей договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у ст. 203 ЦК України, а саме:
– відповідність змісту правочину ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;
– наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності;
– вільне волевиявлення учасника правочину, відповідність його внутрішній волі;
– правочин повинен бути вчинений у формі, встановленій законом;
– правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
– правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Крім того, в зв’язку з тим, що суд при визнанні дійсними угод, що підлягають нотаріальному посвідченню, фактично виконує функції нотаріуса, суддям необхідно враховувати те, що відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України нотаріус при посвідченні договорів повинен:
– установити особу учасників цивільних відносин;
– роз’яснити сторонам зміст і значення поданих ними проектів правочинів і перевірити, чи відповідає зміст посвідчуваних правочинів вимогам закону і дійсним намірам сторін;
– перевірити правовстановлюючі документи та документи, що підтверджують державну реєстрацію, Витяг з електронного Реєстру прав власності на нерухомість;
– при посвідченні угод про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна;
– у разі укладення правочинів за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування, нотаріус перевіряє наявність відповідного дозволу органу опіки та піклування;
– наявність згоди другого із подружжя на продаж і на купівлю майна;
– дані про відмову власника (співвласника) від переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності;
– відсутність податкової застави, відсутність заборони та заборгованості, що обтяжує об’єкт.
Лише перевірка та встановлення всіх перерахованих вище обставин, за наявності встановлення факту ухилення сторони від нотаріального посвідчення, може бути підставою для ухвалення законного рішення про задоволення позову про визнання дійсною угоди.
Вивчення судової практики Олександрійського міськрайонного суду свідчить про те, що такі позови задовольняються без встановлення вказаних обставин та навіть без участі сторін.
Статистичні дані
На узагальнення надійшло 1314 справ указаної категорії, розглянутих у 2004–2008 роках.
У 1304 справах ухвалені рішення про задоволення позову і лише у 10 справах — про відмову.
993 справи розглянуті Олександрійським міськрайонним судом Кіровоградської області, що складає 75 % від загальної кількості справ.
У 75 % справ визнавалися дійсними угоди, укладені на товарних біржах; у 24,5 % — угоди, укладені в простій письмовій формі; у 0,5 % — усні угоди.
У 95 % справ позови пред’являлися про визнання дійсними договорів купівлі-продажу; у 3 % — договорів дарування; у 1,6 % — міни. Справи про визнання дійсними договорів довічного утримання на узагальнення не надійшли.
У 42 % справ предметом позову були квартири; у 27 % — житлові будинки; у 10,4 % — частина квартири або житлового будинку; у 9,5 % — інше нерухоме майно, в тому числі й об’єкти незавершеного будівництва.
Статистичні дані щодо категорій справ та майна, з приводу якого пред’являлися позови, наведені в таблиці.
Рік
Всього справ
Види договорів
Види майна
У тому числі визнані недійсними договори, посвідчені біржею

Купівля-продаж
Дарування
Міна
квартира
житловий будинок
частина квартири або будинку
інше майно, в тому числі незавершене будівництво

2004
323
312
4
7
140
132
33
18
306

2005
289
281
5
3
131
104
32
22
227

2006
265
259
3
3
123
100
13
29
207

2007
268
249
13
6
108
86
35
39
147

2008
169
149
17
3
57
69
24
19
101

Всього
1314
1250
42
22
559
491
137
127
988

Вивчення справ, які надійшли на узагальнення, свідчить про наявність значних недоліків при здійсненні судом правосуддя при вирішенні позовів про визнання дійсними угод про відчуження нерухомого майна.
У більшості справ не з’ясовувалося питання, чи не є майно, що відчужується, спільною власністю подружжя, і як наслідок цього визнавалися дійсними договори відчуження при відсутності згоди другого з подружжя на відчуження нерухомого майна, що є порушенням вимог ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України (далі — СК України). У жодній справі не було перевірено відсутність заборони на відчуження майна.
Значну частину справ складають задоволені судом позови про визнання дійсними угод за відсутності у відповідача права на майно, яке ним відчужується, внаслідок того, що:
– майно є самочинним будівництвом;
– незавершеним будівництвом;
– побудований будинок не введений в експлуатацію та не здійснена його державна реєстрація;
– не оформлена спадщина.
При зверненні до суду з позовами про визнання угод дійсними позивачі мотивували свої вимоги різними підставами, найтиповішими з яких є:
– відповідач відмовився оформити договір у нотаріальній конторі, тому що вважав, що договір не підлягає нотаріальному посвідченню або вважає таке посвідчення недоцільним;
– відповідач через вік та стан здоров’я не мав змоги звернутися до нотаріуса;
– сторони не знали про те, що договір підлягає нотаріальному посвідченню;
– у сторін відсутні кошти для оформлення угоди в нотаріальній конторі.
У деяких справах причини не зазначені взагалі.
Такі мотиви позовних вимог не ґрунтуються на законі і не можуть бути правовою підставою для задоволення позову.
У більшості позовних заяв зазначено, що спору між сторонами немає, а отже немає підстав для звернення до суду.
Майже в кожній справі, наданій на узагальнення, допущено декілька порушень, зокрема відсутність доказів, на підставі яких ухвалюється рішення суду, неправильно сплачені судові витрати, неправильно застосовані норми матеріального права. У деяких справах узагалі відсутні письмові докази на підтвердження укладення угоди.
Прикладом є справа, в якій позивач С. звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на квартиру. В позові зазначав, що у травні 2004 року уклав фактичну угоду купівлі-продажу з відповідачкою С. Власниками квартири були родичі відповідачки, які померли. Відповідачка не оформила спадщину, оскільки пропустила шестимісячний строк для подачі заяви про прийняття спадщини. Письмового підтвердження укладення угоди купівлі-продажу немає.
Рішенням суду договір купівлі-продажу квартири визнано дійсним та за позивачем визнано право власності на зазначене майно.
Інший приклад. Позивач К. звернувся до суду з позовом про визнання за ним права власності на квартиру. Вказав, що між ним та відповідачем С. у 2003 році була укладена усна угода купівлі-продажу, однак, у зв’язку з тим, що відповідачу квартира належала на підставі договору, посвідченого товарною біржею, нотаріально укласти угоду сторони не могли. До позову додані заяви від позивача та відповідача, в яких вони підтвердили факт укладення угоди та сплати коштів. Незважаючи на те, що письмового доказу укладення угоди немає, що правовідносини між сторонами врегульовані ЦК УРСР, суд, посилаючись на cm. 219 ЦК України, визнав дійсним усний договір купівлі-продажу.
У ЦК УРСР існувало поняття «угода», яке в ЦК України трансформоване у більш змістовне поняття «правочин», проте і угода і правочин є діями, спрямованими на встановлення, зміну або припинення цивільних справ та обов’язків. Ці поняття є абстрактними, означають явище як підставу виникнення правовідносин. Проте в деяких випадках суд неправильно розуміє це поняття, зводячи його сутність до назви документа.
Приклад. Рішенням суду від 21.12.2006 року визнано дійсним дублікат, що має силу оригіналу, договору, посвідченого на товарній біржі в грудні 2000 року. При цьому суд керувався положеннями ЦК України, окрім дубліката біржової угоди інші докази у справі відсутні.
Також визнано дійсним дублікат договору в справах № № 2-781/07, 2-777/07.
Ухилення однією із сторін
від нотаріального посвідчення угоди
Однією з безумовних підстав для задоволення позову про визнання угоди дійсною має бути встановлений судом факт ухилення сторони від її нотаріального посвідчення.
Звернення до суду є способом захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. У разі, якщо між сторонами немає спору — немає і порушення права та підстави для його захисту (ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України). Беручи на себе функцію посвідчення і закріплення безспірних цивільних прав і фактів, суд нехтує завданням, покладеним на нього законом, а саме здійснення правосуддя.
У жодній справі, наданій на узагальнення, суд не перевіряв факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення угоди. У багатьох позовах указано, що спору між сторонами щодо угоди немає. Про те, що відповідач відмовляється звернутися до нотаріуса, вказано формально, оскільки відповідач позов визнає та просить його задовольнити.
Приклад. 28.02.2008 року позивач Л. звернувся з позовом до С. з вимогою визнати дійсним договір купівлі-продажу 1/2 частини комплексу будівель, укладений 11.02.2008 року в письмовій формі, та визнати за ним право власності на відчужене майно. Незважаючи на те, що в справі відсутні будь-які відомості щодо направлення відповідачу судової повістки та копії позову, на аркуші справи № 27 є заява від відповідача, підписана його представником, про визнання позову в повному обсязі. З матеріалів справи вбачається, що у сторін не було жодної перешкоди для посвідчення договору купівлі-продажу нотаріально. Однак суд ухвалив рішення про задоволення позову.
Визнання дійсними правочинів при
відсутності у продавця права власності або належних документів на майно

ОЛЬГА ГОРДІЄНКО,
приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
ДОГОВІР ПРО ВИЗНАЧЕННЯ ЧАСТОК В ПРАВІ СПІЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ ПОДРУЖЖЯ
У ч. 1 ст. 368 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) наведено визначення спільної сумісної власності: «Спільною сумісною власністю є спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності».
Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 3 ст. 368 ЦК України).
Набуття майна у спільну сумісну власність подружжям є загалом найбільш поширеною підставою виникнення права спільної сумісної власності. Тому розглянемо укладення договору про визначення часток у праві спільної сумісної власності саме на прикладі подружжя1.
Видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя на сьогоднішній день можлива лише у випадку смерті одного з подружжя. В іншому випадку подружжя має право укласти договір, відповідно до якого самостійно визначає розмір частки кожного з них у праві спільної власності.
Частиною 1 ст. 64 Сімейного кодексу України (далі — СК України) передбачено, що дружина та чоловік мають право на укладення між собою усіх договорів, які не заборонені законом, як щодо майна, що є їхньою особистою приватною власністю, так і щодо майна, яке є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.
Про можливість укладення подружжям договору про визначення часток опосередковано вказано у ч. 1 ст. 67 СК України: «Дружина, чоловік мають право укласти з іншою особою договір купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання (догляду), застави щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після її визначення та виділу в натурі або визначення порядку користування майном». Є також посилання на таку можливість визначення часток і у ч. 1 ст. 70 СК України, у ч. 2 ст. 370 ЦК України, а також у ч. 2 ст. 372 ЦК України.
Отже, посвідчення договорів про визначення часток у праві спільної власності подружжя є цілком прийнятною практикою, яка прийшла на зміну свідоцтвам про право власності на частку в спільному майні подружжя за спільною заявою подружжя.
При укладенні таких договорів нотаріус дотримується загальних правил посвідчення правочинів, себто перевіряє правоздатність, діє­здатність осіб, правовий режим майна, наявність обмежень у розпорядженні майном, наявність неповнолітніх чи повнолітніх недієздатних осіб, які мають право на користування майном, що є предметом договору. За наявності неповнолітніх осіб чи повнолітніх недієздатних осіб, які мають право на користування майном, щодо якого укладається договір про визначення часток, витребовується дозвіл органу опіки та піклування на його укладення. При перевірці правового режиму майна звертається увага на порядок придбання майна (успадковане, отримане у дарунок, набуте іншим чином), факт придбання майна у шлюбі, придбання його за спільні кошти подружжя тощо. Найчастіше зустрічається оформлення права власності на майно на одного з подружжя («титульний» власник), коли інший з подружжя є неназваним, проте все одно є співвласником набутого майна в силу норм ст. 60 СК України. Якщо майно придбане на підставі цивільно-правового договору, варто перевірити у цьому договорі умову щодо наявності згоди іншого з подружжя на придбання майна: можливо, буде вказано про факт придбання майна за особисті кошти «титульного» власника. Також у тексті первісного договору можливе посилання на шлюбний договір. У цьому випадку нотаріусу слід ознайомитися із цим договором.

До Вас звернулась фізична особа

Встановлюємо особу. Для громадян України — за паспортом (перевіряємо: вкл­еювання фото — 25 років, 45 років; уважно дивимося фото, перевіряємо наявність відбитку печатки на фото, звертаємо увагу на загальний вигляд документа, встановлюємо відповідність особи, яка з’явилася до нотаріуса з особою, зображеною на фотокартці, вклеєній у паспорт). Для інших документів, за яким встановлюється особа, дії можуть бути аналогічними.

За необхідності витребуємо реєстраційний номер облікової картки платника податків.

До Вас звернулась фізична особа як представник іншої фізичної особи

Встановлюємо особу представника. Перевіряємо документ, за яким встановлюємо особу (дії описано у попередньому розділі).

За необхідності витребуємо реєстраційний номер облікової картки платника податків представника.

Перевіряємо повноваження представника. Якщо представник діє за нотаріальною довіреністю, посвідченою на території України, перевіряємо дійсність довіреності та дійсність спеціального бланка нотаріального документа за єдиними реєстром довіреностей та реєстром нотаріальних бланків.

Витребуємо інші документи, необхідні для здійснення представницьких функцій представником.

До Вас звернувся представник юридичної особи

Встановлюємо особу представника. Перевіряємо документ, за яким встановлюємо особу (дії описано у попередньому розділі).

Перевіряємо повноваження представника (проводимо дії по аналогії з діями, описаними у попередньому розділі). Якщо звернувся керівник юридичної особи або інша посадова особа, то необхідно вивчити Статутний документ (Положення тощо) — перевірити, чи подана його остання редакція, перевірити повноваження керівного органу. Інформацію про керівника та іншу інформацію про юридичну особу можна визначити шляхом використання відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців.

За необхідності витребуємо Виписку або Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи.

За необхідності витребуємо Рішення про призначення керівника / посадової особи юридичної особи.

За необхідності можна перевірити інформацію про юридичну особу, здійснивши безкоштовний пошук відомостей у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch/.

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Встановлюємо особи сторін договору. Перевіряємо документ, за яким встановлюємо особу (дії описано у попередніх розділах). У разі участі представників керуємся попередніми розділами.

Визначаємо істотні умови договору: предмет, ціна нерухомого майна, термін виконання умов договору, а також інші умови, які є істотними для певних категорій договорів відчуження.

В окремих випадках отримуємо інформацію щодо кадастрового номера земельної ділянки, площі земельної ділянки, опису об’єкта нерухомого майна та його характеристик.

За наявності збору до Пенсійного фонду України (далі — ПФУ), розмір — 1% від ціни договору, але не менше оціночної вартості, копію квитанції про оплату збору ПФУ долучаємо до справи (на квитанції проставляємо відмітку про те, що оплата використана для договору… посвідченого: дата, ким, ставимо підпис та печатку нотаріуса).

За наявності виникнення у продавця податку

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
щодо можливості нотаріального посвідчення
довіреності, що видається двома
та більше особами, та вчинення інших
нотаріальних дій стосовно такої довіреності
Згідно з ч. 3 ст. 244 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) довіреністю визнається письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.
Разом з тим положення ч. 3 ст. 244 ЦКУ не є єдиними нормативними приписами, що визначають можливість вчинення односторонніх правочинів двома та більше особами. Виходячи з чого тлумачення ч. 3 ст. 244 ЦКУ про неможливість посвідчення довіреності, виданої кількома особами, що набуло свого поширення в практичній діяльності нотаріальних органів, потребує перевірки на свою відповідність до інших положень цивільного законодавства.
Легальним обґрунтуванням правомірності видання й посвідчення довіреності від двох і більше осіб є положення ч. 3 ст. 202, ч. 1 ст. 237 ЦКУ, відповідно до яких одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами, й надалі: представництвом є правовідношення між сторонами.
Таким чином загальні норми ЦКУ розмежовують поняття «сторона» та «особа» й установлюють можливість існування множинності осіб, які вчинюють односторонній правочин, і не містять вказівок про те, що цей припис не підлягає застосуванню при вчиненні такого одностороннього правочину, як видача довіреності двома та більше особами.
Підґрунтям для подібного висновку слугує й вірне витлумачення безпосередньо ч. 3 ст. 244 ЦКУ. Згідно з таким тлумаченням з’ясування змісту слова «однією» в тексті зазначеної норми не може бути проведене без урахування інших слів та словосполучень, а саме формулювань: «іншій особі» і «третіми особами». Внаслідок чого доходимо висновку про те, що використання слова «однією» у дефініції ч. 3 ст. 244 ЦКУ слугує меті протиставлення та виокремлення особи, яка видає довіреність, від особи, на яку видається довіреність, і так званими третіми особами. Тобто принциповою в процесі з’ясування змісту норми є текстуальна зв’язка словосполучень однією особою — іншій особі — треті особи. Без урахування того, що з використанням слів «однією», «іншій», «третій» учасники відносин представництва просто-напросто розмежовуються один від одного, інтерпретація норми може бути спотворена.
При цьому ч. 3 ст. 244 ЦКУ взагалі не має на меті врегулювання питання кількості осіб, які можуть видавати довіреність, оскільки це питання врегульоване загальними нормами ЦКУ, що були зазначені вище.
Не спростовує висновок про можливість видання довіреності двома та більше особами й те, що в тексті ч. 3 ст. 244 ЦКУ термін «особа» використовується щодо суб’єкта видачі довіреності в однині — особа, а не в множині — особи. У цьому сенсі зазначимо, що формулювання позначення учасника тих чи інших відносин або інших юридичних явищ в однині є звичним для нормопроектувальної техніки, бо такий підхід спрощує як сам текст нормативно-правового акта, так і відповідає загальній логіці правового регулювання — текстуальна відповідність нормативно-правового акта найбільш типовій ситуації, якою для видання довіреності є вчинення цього правочину однією особою.
Вважаємо, що за загальним правилом згідно з чинним ЦКУ скасування довіреності, виданої двома та більше особами, можливе лише спільно тими ж двома та більше особами, якщо іншого не буде передбачено домовленістю цих осіб, змістом та сутністю відносин між ними та відносин з представництва або законом. Легальним обґрунтуванням подібного судження є положення ч. 3 ст. 202, ч. 1 ст. 214, п. 2 ч. 1 ст. 248, ч. 1
ст. 249 ЦКУ.
Зазначимо, що серед вказаних норм лише ч. 3 ст. 202 як найбільш загальна норма містить вказівку на множинність осіб на стороні, яка вчинює односторонній правочин. Усі інші згадані норми текстуально вказують на особу, яка відповідно має право відмовитися від одностороннього правочину та скасувати видану довіреність. Однак в інтерпретації ч. 1 ст. 214, п. 2 ч. 1 ст. 248, ч. 1 ст. 249 ЦКУ має бути застосоване розширювальне тлумачення в частині змістовного наповнення терміна «особа» поняттям «сторона».
Тобто право відмовитися від одностороннього правочину та скасувати видану довіреність у випадку, коли довіреність видавалася двома та більше суб’єктами, має право не одна особа, а всі особи, які видавали таку довіреність і у своїй сукупності можуть бути визнані як сторона вчинення такого одностороннього правочину, як видача довіреності.
Таким чином, за загальним правилом нотаріус має відмовити у скасуванні довіреності за заявою однією особи у випадках, коли довіреність була видана двома та більше особами.
Разом з тим неможливість скасування довіреності, виданої двома та більше особами, за заявою однією з них є загальним правилом, з якого можуть бути винятки, передбачені домовленістю осіб, змістом і сутністю відносин між ними та відносин із представництва або законом.
Прикладом дії такого винятку може бути відповідна домовленість між особами, які видали довіреність, існування якої (домовленості) не суперечить принциповим приписам частин 3, 4 ст. 6 ЦКУ, згідно з якими в правовому регулюванні відносин сторін надається перевага волі та волевиявленню сторін, зафіксованому в договорі чи односторонньому правочині, порівняно з положеннями актів цивільного законодавства.
Водночас, аналізуючи можливість скасування довіреності за заявою однією сторони, нотаріус має враховувати ту обставину, що видання такої довіреності є своєрідним похідним правочином, вчиненню якого передує, по-перше, домовленість між особами, які видають довіреність, по-друге, укладення договору між стороною представника та стороною, яку представляють, підтвердженням чого є положення ч. 3 ст. 237, ч. 1 ст. 244 ЦКУ. Таким чином, заява однієї з осіб фактично буде спрямована не лише на скасування чи зміну такого одностороннього правочину, як видача довіреності, а також фактично буде односторонньою відмовою чи зміною умов зазначених договорів.
Унаслідок чого нотаріусу за наявності можливості належить з’ясувати, який порядок скасування довіреності тощо було передбачено домовленістю осіб, які видавали довіреність. Оскільки така домовленість може бути вчинена в усній формі, то право будь-якої з осіб, яка брала участь у видачі довіреності, скасувати останню самостійно поза спільними діями інших осіб або має бути зафіксовано в тексті довіреності, або заявник має надати підтвердження того, що інші учасники видачі довіреності не заперечують проти здійснення ним права на скасування довіреності. За відсутності такого формулювання в тексті довіреності чи ненаданні інших документів тощо, які свідчать про наявність у заявника відповідного права, нотаріус має відмовити у скасуванні довіреності за заявою однієї з осіб.
Випадки скасування довіреності, виданої двома та більше особами, за заявою однієї з цих осіб без згоди інших осіб можуть бути також передбачені законодавством України та слідувати зі змісту та сутності відносин між особами, які видали довіреність, та відносин із представництва.
У питанні можливості повного або часткового скасування довіреності за заявою однієї з осіб, які видали довіреність, без згоди інших осіб важливим є положення ч. 4 ст. 214 ЦКУ (що може бути застосована й до відносин із правових наслідків скасування довіреності), згідно з яким правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін.
У випадках, коли законодавством чи домовленістю сторін не встановлено правових наслідків скасування довіреності за заявою одного із суб’єктів її видачі, слід керуватися загальним правилом, за яким така довіреність є скасованою в повному обсязі. Такий висновок має бути застосований й до тих випадків, коли скасування довіреності відбулося неправомірно.
Водночас скасування довіреності в частині, що стосується однієї з осіб, яку представляють, потенційно все-таки є можливим. Однак така можливість має бути обумовлена або домовленістю сторін в письмовій формі або положеннями чинного законодавства, або слідувати зі змісту чи сутності відносин між особами, які видали довіреність, та відносин із представництва. Якщо нотаріус дійде висновку про наявність однієї з цих підстав, то він має можливість вважати таку довіреність не чинною в частині, що стосується представницьких відносин між особою, яка забажала скасовувати довіреність, і стороною представника, і, відповідно, чинною в частині, що стосується інших осіб, які видавали довіреність.
Кандидат юридичних наук, доцент,
доцент кафедри цивільного та трудового права
Київського національного економічного
університету ім. Вадима Гетьмана О. О. Первомайський

Завжди на практиці одним із дискусійних питань залишається спадкування. Особливу значущість викликають саме спеціальні заповідальні розпорядження заповідача, зокрема заповідальний відказ, волю якого мають виконати спадкоємці.

Складаючи свій заповіт, спадкодавець має право охопити заповітом, як ті права та обов’язки, які йому належать на момент складання заповіту, так і ті права та обов’язки, які можуть йому належати в майбутньому. Заповідач має право скласти заповіт щодо всієї спадщини або її частини. Якщо заповідач розподілив між спадкоємцями у заповіті лише свої права, то до спадкоємців, яких він призначив, переходить і та час­тина його обов’язків, яка є пропорційною до отриманих ними прав, і це положення немає необхідності відображати у заповіті, оскільки воно буде діяти згідно із законом (ч. 3 ст. 1236 Цивільного кодексу України (далі — ЦК)).

Практичне значення цього виду заповідального відказу полягає в тому, що у певних випадках лише за допомогою заповідального відказу заповідач може досягти мети, якої прагне. Наприклад, у випадку, коли існують особи, яким заповідач не бажає передавати майно, але й не бажає позбавляти їх права користування майном. Згідно з абз. 1 ч. 2 ст. 1238 ЦК) з наступним переходом права власності на зазначене майно до іншої особи за будь-якої форми його відчуження спадкоємцем (міна, дарування, продаж тощо), а також при переході цього майна в порядку спадкування після зобов’язаного спадкоємця право користування відказоодержувачем майном, наданим йому за заповідальним відказом, зберігає силу.^[1]

Таким чином, за сервітутом визнається «право слідування», тому право користування майном, переданим за заповідальним відказом, зберігається у відказоодержувача у випадку наступної зміни власника.

Законодавець передбачає можливість установлювати в заповіті заповідальний відказ, передбачений ч. 1 ст. 1237 ЦК. Це положення передбачене й у абз. 1 п.п. 4 п. 16 постанови пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 № 7 «Про судову практику у справах про спадкування», в якому вказується право заповідача зробити в заповіті заповідальний відказ.^[2]

За характером додаткових заповідальних розпоряджень заповідача заповіти бувають:

із «заповідальним відказом» (ст. 1237 ЦК);

з покладанням на спадкоємців особливих обов’язків (ст. 1240 ЦК).

О. Кухарєв, аналізуючи заповідальний відказ, порівнює його з умовою в заповіті та вважає, що їх слід відрізняти. На його думку, заповідальний відказ (легат) — вид заповідального розпорядження, за яким на спадкоємця покладається обов’язок вчинити певні дії майнового характеру на користь третьої особи — відказоодержувача. Різниця між ними полягає в тому, що заповідальний відказ, на відміну від умови заповіту, не впливає на виникнення у спадкоємця права на спадкування, а лише породжує зобов’язальне правовідношення між відказоодержувачем (кредитором) і спадкоємцем (боржником). Отже, умову заповіту можна розглядати як вид заповідального розпорядження та одночасно як одну з підстав виникнення відповідного правовідношення (юридичний факт).^[3]

Заповідач, складаючи заповіт і покладаючи певні зобов’язання шляхом заповідального розпорядження, повинен зробити вказівку про це, вказавши це в заповіті.

Отже, по-перше, суб’єктом, який може вчинити заповідальний відказ, є тільки заповідач, оскільки він цим розпорядженням вказує свою волю. Відповідно суд не може включити подібне розпорядження. По-друге, заповідальний відказ повинен бути тільки частиною заповіту, а будь-які розпорядження про відказ, які не включені в текст заповіту, не є «заповідальним відказом» (легатом).

Зі змісту ст. 1237 ЦК випливає, що суб’єктами виконання заповідального відказу можуть бути як спадкоємці за заповітом, так і спадкоємці за законом.

Відказоодержувачами можуть бути як особи, які входять до числа спадкоємців за законом, так і будь-які інші треті особи, які не перебувають із заповідачем у сімейних або родинних відносинах. Відказоодержувачем може бути також особа, яка має право на обов’язкову частку у спадщині. Спадкоємці за заповітом не можуть бути відказоодержувачами, оскільки в такому випадку вони набували б подвійного статусу, що нелогічно, тому що статус спадкоємця поглинає статус відказоодержувача.

ОЛЕНА ЧУЄВА,
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, член Консультативно-методичної ради при Департаменті нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань при Міністерстві юстиції України
ДУМКИ, НАРОДЖЕНІ ПІД ШУМ МОРСЬКОЇ ХВИЛІ У НЕПОВТОРНІЙ АРКАДІЇ
(Тези доповіді на Клубних зустрічах нотаріусів, м. Одеса, 12–15 червня 2014 року)
І. Зняття заборони та вилучення іпотеки. Хто вчинює реєстраційні дії?
Сьогодні це питання є дискусійним. Спробуємо знайти нормативне обґрунтування позиції, що вказані дії вчиняє нотаріус, яким знято заборону.
Під терміном «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон № 1952) розуміє офіційне визнання і підтвердження державою не тільки фактів виникнення, а і переходу або припинення прав на нерухоме майно, а також і обтяжень таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2).
Вказаним Законом регламентовано, що обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права (до яких включається і іпотека) та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування (ст. 4).
Частиною 13 ст. 15 Закону № 1952 встановлено, що порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав встановлює Кабінет Міністрів України. Вказаний порядок затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868 (далі — Постанова № 868), яка набула чинності з 12.02.2014.
Пунктом 78 Порядку № 868 встановлено, що державна реєстрація припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно у результаті зняття нотаріусом заборони проводиться нотаріусом, яким знято заборону. Пунктом 71 цього ж Порядку зазначено, що державна реєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою проводиться нотаріусом одночасно зі зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки.
З абзацу 2 ч. 1 ст. 28 Закону № 1952 (в редакції, яка діє з 08.05.2014) випливає, що нотаріус має право на видачу витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незалежно від вчинення ним нотаріальної дії. А ст. 461 Закону України «Про нотаріат» зазначає, що нотаріус як спеціальний суб’єкт має повноваження державного реєстратора прав, які здійснює відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Пункт 2 Постанови № 868 встановив, що нотаріус, яким вчинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення такої дії. Отже, прив’язка до вчинення нотаріальної дії вказаної постанови має місце лише у разі реєстрації набуття прав на нерухоме майно, а не у разі їх зміни або припинення.
Висновок
Постанова № 868 не протирічить Закону № 1952, а навпаки, прийнята для реалізації його норм на практиці. В зв’язку з чим нотаріус, який знімає заборону в порядку, встановленому ст. 74 Закону України «Про нотаріат», має право одночасно зареєструвати припинення як заборони, так і іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у разі, якщо заінтересована особа надасть відповідну заяву та сплатить належні платежі).
Яким чином?
У разі, якщо на об’єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав відкрито розділ та зареєстровані інші речові права та їх обтяження, проблем з реєстрацією припинення обтяження та іпотеки не виникне. Нотаріус після реєстрації відповідної заяви про припинення іншого речового права або обтяження припиняє їх дію в розділі Державного реєстру речових прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та формує відповідний витяг в трьох примірниках, один з яких залишається у реєстраційній справі, а інші видаються (відсилаються) особі, в інтересах якої встановлено обтяження, або обтяжувачу, та особі, щодо майна якої припинено обтяження (п. 25 Поста­нова № 868).
У разі, якщо такі права не знайшли відображення у Державному реєстрі речових прав, то тут виникає питання: чи вправі нотаріус відкрити розділ на зазначений об’єкт нерухомого майна та перенести до нього відповідні обтяження та іпотеки, а потім їх припинити, або краще зробити це в спеціальному розділі Державного реєстру речових прав?
Якщо йдеться про зняття заборони відчуження за договором довічного утримання, то підстав відкривати розділ на об’єкт нерухомого майна у нотаріуса немає, бо згідно з ч. 10 ст. 15 Закону № 1952 державна реєстрація обтяжень прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав, проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру прав.
Що ж стосується припинення іпотеки, тут можна зазначити таке. Згідно з ч. 10 вищезазначеної ст. 15 в спеціальному розділі Державного реєстру речових прав реєструються лише іпотеки майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва. Отже, коли йдеться про припинення іпотеки на об’єкт нерухомого майна, то реєструвати вказані речові права у спецрозділі закон можливості не надає.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону № 1952 такі речові права на нерухоме майно, як право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 41 цього Закону. Отже, Закон не передбачає реєстрації іпотек на об’єкт нерухомого майна в спецрозділі, тому логічно буде стверджувати, що нотаріус може відкрити розділ, «перетягнути» в нього права, що виникли та зареєстровані до 01.01.2013, а лише потім їх припинити.

ІРИНА САЯПІНА,
приватний нотаріус Новгородківського районного нотаріального округу Кіровоградської області
НОВАЦІЇ ЗАКОНОДАВСТВА СТОСОВНО МОМЕНТУ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
Для висвітлення головного питання цієї статті необхідно звернути увагу на правові аспекти Закону України від 11.02.2010 р. № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі — Закон), який докорінно змінює найважливіші положення чинного законодавства, пов’язані з моментом переходу права власності.
Законом визначається, що нерухоме майно — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, що ідентичне визначенню цього виду об’єктів цивільних прав згідно з Цивільним кодексом України. Слід зазначити, що лише з прийняттям вказаного вище Закону було закладено основи для практичної реалізації суті цього визначення, відповідно до якої об’єкти, розташовані на земельній ділянці, наслідують юридичну долю земельної ділянки та йдуть слідом за нею, а не навпаки. Запровадження системи реєстрації виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно одним органом — логічний та очікуваний крок законодавця до створення моделі реєстрації прав на нерухомість, яка забезпечує максимальний захист, повноту та достовірність цих прав.
З 01.01.2012 р. державну реєстрацію прав на нерухоме майно будуть провадити відповідні органи, які входять до складу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади — Міністерства юстиції України.
Відповідно до п. 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону в 2011 році збережено існуючий порядок реєстрації прав на нерухомість, а саме державна реєстрація:
права власності та права користування (сервітут) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно згідно з наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно» та Порядком ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту від 28.01.2003 р. № 7/5 (у редакції наказу від 12.10.2010 р. № 2480/5) на виконання п. 3 розділу ІІ Закону;
права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земельних ресурсів;
правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
З 01.01.2012 р. державна реєстрація вищевказаних прав на нерухоме майно буде провадитись спеціально уповноваженим органом державної реєстрації прав згідно з Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який на цей час ще не прийнятий.
Статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції Закону України від 11.02.2010 р. № 1878-VI) закладено засади державної реєстрації прав, зокрема:

Проблеми спадкування автомобілів є досить актуальними з багатьох обставин. Останнім часом в Україні спостерігається зростання кількості транспортних засобів, які використовуються населенням. Причому не тільки збільшується кількість автотранспортних засобів, але і стають різно­манітнішими їх види. Фізичні і юридичні особи можуть бути власниками не тільки легкових автомобілів, а й автобусів, вантажних, морських і річкових суден, повітряних (та навіть космічних) транспортних засобів. Дослідники ведуть мову про спадкування поряд з автомобілями також прав на яхти, літаки, гелікоптери^[1]. У літературі ще з радянського періоду наголошувалося на важливості автомобіля як об’єкта спадкування, значущість якого з часом буде зростати^[2].

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про автомобільний транспорт» (далі — Закон) автомобіль — це колісний транспортний засіб, який приводиться в рух джерелом енергії, має не менше чотирьох коліс, призначений для руху безрейковими дорогами і використовується для перевезення людей та (чи) вантажів, буксирування транспортних засобів, виконання спеціальних робіт. До автомобільних транспортних засобів відносяться автобуси, вантажні та легкові автомобілі, причіпи чи напівпричіпи, які використовуються для перевезення пасажирів, вантажів або виконання спеціальних робочих функцій. У ст. 19 Закону йдеться про державну реєстрацію транспортних засобів, але не визначене юридичне значення такої реєстрації, її вплив на відповідне суб’єктивне право на автомобіль. Втім, у ч. 6 ст. 19 Закону законодавець вказав, що порядок державної реєстрації транспортних засобів визначає Кабінет Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України від 07.09.1998 № 1388 затверджено Порядок державної реєстрації (перереєстрації), зняття з обліку автомобілів, автобусів, а також самохідних машин, сконструйованих на шасі автомобілів, мотоциклів усіх типів, марок і моделей, причепів, напівпричепів, мотоколясок, інших прирівняних до них транспортних засобів та мопедів (далі — Порядок державної реєстрації, Порядок), який наразі діє з численними змінами і доповненнями. Порядок є обов’язковим для всіх юридичних та фізичних осіб, які є власниками транспортних засобів, виробляють чи експлуатують їх. При цьому передбачається реєстрація і державний облік зареєстрованих транспортних засобів, що включає реєстрацію, накопичення, узагальнення, зберігання і передачу інформації про такі засоби та відомостей про їх власників, які вносяться до Єдиного державного реєстру МВС.

Здійснення державної реєстрації є обов’язком власників транспортних засобів, осіб, що експлуатують такі засоби на законних підставах та їх представників. Законодавством встановлено строк виконання цього обов’язку — протягом десяти діб після придбання, митного оформлення, одержання транспортних засобів або виникнення обставин, що потребують внесення змін до реєстраційних документів (ч. 9 ст. 34 Закону України «Про дорожній рух» від 30.06.1993 № 3353-XII). Визначено, що державна реєстрація транспортного засобу полягає у здійсненні комплексу заходів, пов’язаних із перевіркою документів, які є підставою для здійснення реєстрації, звіркою і, за необхідності, дослідженням ідентифікаційних номерів складових частин та оглядом транспортного засобу, оформленням і видачею реєстраційних документів та номерних знаків.