ДУМКИ, НАРОДЖЕНІ ПІД ШУМ МОРСЬКОЇ ХВИЛІ У НЕПОВТОРНІЙ АРКАДІЇ

ОЛЕНА ЧУЄВА,
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, член Консультативно-методичної ради при Департаменті нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань при Міністерстві юстиції України
ДУМКИ, НАРОДЖЕНІ ПІД ШУМ МОРСЬКОЇ ХВИЛІ У НЕПОВТОРНІЙ АРКАДІЇ
(Тези доповіді на Клубних зустрічах нотаріусів, м. Одеса, 12–15 червня 2014 року)
І. Зняття заборони та вилучення іпотеки. Хто вчинює реєстраційні дії?
Сьогодні це питання є дискусійним. Спробуємо знайти нормативне обґрунтування позиції, що вказані дії вчиняє нотаріус, яким знято заборону.
Під терміном «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон № 1952) розуміє офіційне визнання і підтвердження державою не тільки фактів виникнення, а і переходу або припинення прав на нерухоме майно, а також і обтяжень таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2).
Вказаним Законом регламентовано, що обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права (до яких включається і іпотека) та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування (ст. 4).
Частиною 13 ст. 15 Закону № 1952 встановлено, що порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також порядок надання інформації з Державного реєстру прав встановлює Кабінет Міністрів України. Вказаний порядок затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868 (далі — Постанова № 868), яка набула чинності з 12.02.2014.
Пунктом 78 Порядку № 868 встановлено, що державна реєстрація припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно у результаті зняття нотаріусом заборони проводиться нотаріусом, яким знято заборону. Пунктом 71 цього ж Порядку зазначено, що державна реєстрація припинення обтяження нерухомого майна іпотекою проводиться нотаріусом одночасно зі зняттям ним заборони, накладеної під час посвідчення договору іпотеки.
З абзацу 2 ч. 1 ст. 28 Закону № 1952 (в редакції, яка діє з 08.05.2014) випливає, що нотаріус має право на видачу витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незалежно від вчинення ним нотаріальної дії. А ст. 461 Закону України «Про нотаріат» зазначає, що нотаріус як спеціальний суб’єкт має повноваження державного реєстратора прав, які здійснює відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Пункт 2 Постанови № 868 встановив, що нотаріус, яким вчинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення такої дії. Отже, прив’язка до вчинення нотаріальної дії вказаної постанови має місце лише у разі реєстрації набуття прав на нерухоме майно, а не у разі їх зміни або припинення.
Висновок
Постанова № 868 не протирічить Закону № 1952, а навпаки, прийнята для реалізації його норм на практиці. В зв’язку з чим нотаріус, який знімає заборону в порядку, встановленому ст. 74 Закону України «Про нотаріат», має право одночасно зареєструвати припинення як заборони, так і іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (у разі, якщо заінтересована особа надасть відповідну заяву та сплатить належні платежі).
Яким чином?
У разі, якщо на об’єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав відкрито розділ та зареєстровані інші речові права та їх обтяження, проблем з реєстрацією припинення обтяження та іпотеки не виникне. Нотаріус після реєстрації відповідної заяви про припинення іншого речового права або обтяження припиняє їх дію в розділі Державного реєстру речових прав на підставі рішення про державну реєстрацію прав та формує відповідний витяг в трьох примірниках, один з яких залишається у реєстраційній справі, а інші видаються (відсилаються) особі, в інтересах якої встановлено обтяження, або обтяжувачу, та особі, щодо майна якої припинено обтяження (п. 25 Поста­нова № 868).
У разі, якщо такі права не знайшли відображення у Державному реєстрі речових прав, то тут виникає питання: чи вправі нотаріус відкрити розділ на зазначений об’єкт нерухомого майна та перенести до нього відповідні обтяження та іпотеки, а потім їх припинити, або краще зробити це в спеціальному розділі Державного реєстру речових прав?
Якщо йдеться про зняття заборони відчуження за договором довічного утримання, то підстав відкривати розділ на об’єкт нерухомого майна у нотаріуса немає, бо згідно з ч. 10 ст. 15 Закону № 1952 державна реєстрація обтяжень прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав, проводиться у спеціальному розділі Державного реєстру прав.
Що ж стосується припинення іпотеки, тут можна зазначити таке. Згідно з ч. 10 вищезазначеної ст. 15 в спеціальному розділі Державного реєстру речових прав реєструються лише іпотеки майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва. Отже, коли йдеться про припинення іпотеки на об’єкт нерухомого майна, то реєструвати вказані речові права у спецрозділі закон можливості не надає.
Згідно з ч. 2 ст. 4 Закону № 1952 такі речові права на нерухоме майно, як право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, передбачених статтею 41 цього Закону. Отже, Закон не передбачає реєстрації іпотек на об’єкт нерухомого майна в спецрозділі, тому логічно буде стверджувати, що нотаріус може відкрити розділ, «перетягнути» в нього права, що виникли та зареєстровані до 01.01.2013, а лише потім їх припинити.

Олена Чуєва отримати повну версію статті