ОПИСОВА ЧАСТИНА
Численними у правозастосовчій практиці є ситуації, коли помирає єдиний учасник товариства з обмеженою відповідальністю (далі — ТОВ), якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ. Звісно, за таких випадків виникає закономірне питання, яким чином забезпечити функціонування цієї юридичної особи.
Системний аналіз чинного законодавства дає можливість констатувати, що нормативний масив не містить однозначних способів для «вирішення» подібних ситуацій.
Одним із можливих варіантів забезпечення функціонування юридичної особи у разі смерті єдиного учасника ТОВ і його директора є застосування конструкції управління спадщиною для частки в статутному капіталі ТОВ. Тому видається за необхідне при з’ясуванні допустимості застосування цієї моделі, проаналізувати:
(а) умови, необхідні для управління спадщиною;
(б) правила спадкування частки в статутному капіталі ТОВ;
(в) допустимість управління часткою в статутному капіталі ТОВ;
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Умови, необхідні для управління спадщиною
Тлумачення ст. 1285 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) дозволяє виокремити такі умови, які мають існувати для управління спадщиною:
а) наявність майна, яке потребує управління. Передумовою виникнення правовідносин із управління спадщиною є існування майна у складі спадщини, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані (ч. 1 ст. 1285 ЦК України) та збереження (ч. 2 ст. 1285 ЦК України).
Слід зауважити, що у ст. 1285 ЦК України, на відміну від загального підходу до визначення складу спадщини як сукупності прав та обов’язків (ст. 1218 ЦК України), використовується поняття «майно». Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Разом з тим, очевидно, що сутність більшості прав та обов’язків не допускає здійснення щодо них управління. У цих випадках той чи інший вплив можна здійснювати тільки безпосередньо на ту чи іншу річ (сукупність речей). Наприклад на річ, яка є об’єктом права власності. Саме тому, напевне, законодавець у ст. 1285 ЦК України встановив таку конструкцію, як управління майном, як виняток із загального підходу до визначення складу спадщини як сукупності прав та обов’язків.
З огляду на положення ч. 1 ст. 190 ЦК України ймовірно припустити, що законодавець у ст. 1285 ЦК України перш за все робить акцент на окремій речі або сукупності речей. Адже саме щодо речі (речей) можна здійснювати утримання, догляд, вчиняти інші фактичні дії. Проте це не виключає можливості управління й правами та обов’язками, тому що вчинення юридичних дій характерне саме для прав та обов’язків. Цей висновок підтверджується як вживанням словосполучення «юридичних дій» (ч. 1 ст. 1285 ЦК), так і абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України.
Зокрема, згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України здійснення прав і виконання обов’язків особи, яка померла, до переходу їх до спадкоємця чи іншої особи здійснюється особою, яка управляє спадщиною і призначається відповідно до статті 1285 цього Кодексу;
б) відсутність спадкоємців або виконавця заповіту. Оскільки ст. 1285 ЦК України розміщена в главі 87 «Здійснення права на спадкування», то це обумовлює потребу у підтриманні майна в належному стані та його збереження відсутність відповідних суб’єктів, які:
здійснюють своє право на спадкування (яке набули відповідно до заповіту та/або закону);
виконують волю спадкодавця чи спадкоємців. Згідно зі ст. 1284 ЦК якщо спадкування здійснюється не лише за заповітом, а й за законом, виконавець заповіту, якого призначив спадкодавець, вживає заходів щодо охорони всієї спадщини. Спадкоємці за законом мають право призначити іншу особу, яка вживатиме заходів щодо охорони частини спадщини, що спадкується за законом. Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1290 виконавець заповіту зобов’язаний управляти спадщиною.
Втім, варто відмітити, що з позицій юридичної техніки ст. 1285 ЦК України не досконала, тому що системне тлумачення її положень надає можливість запропонувати різні, і в певній мірі взаємовиключні варіанти тлумачення цієї норми.
По-перше, законодавець у ч. 1 ст. 1285 ЦК України передбачає словосполучення «відсутність спадкоємців або виконавця заповіту». Його аналіз дозволяє припустити, що це може бути відсутність:
спадкоємців (як за законом, так і за заповітом). При цьому з огляду на те, що термін «спадкоємці» вживається у множині, то мають бути відсутні всі спадкоємці. Як наслідок наявність одного із декількох не може спричинити неможливість управління спадщиною. Проте це не виключає випадків, коли є тільки один спадкоємець;
виконавця заповіту. При цьому за відсутності виконавця заповіту не виключається наявність спадкоємців, бо використовується сполучник «або».
Отже, відсутність кожного із суб’єктів дозволяє управляти спадщиною, у складі якої є майно, що потребує його підтримання в належному стані та збереження.
По-друге, при співставленні ч. 1 та ч. 2 ст. 1285 ЦК України висновок про відсутність спадкоємців чи виконавця заповіту як умови для управління спадщиною може піддаватися сумніву і «виглядати» не повністю однозначним.
Оскільки, з одного боку, в ч. 1 при встановленні умов, необхідних для управління спадщиною, відбувається закріплення альтернативності відсутності певних суб’єктів (чи то спадкоємців, чи то виконавця заповіту). Натомість з іншого боку, в ч. 2 при закріпленні моменту, до якого здійснюється управління спадщиною, законодавець закріплює фразу «до з’явлення спадкоємців або до прийняття спадщини».
Тлумачення цієї фрази дозволяє висловити припущення, що управління спадщиною має існувати до появи спадкоємців чи то до прийняття ними спадщини. При цьому, зокрема:
перша частина словосполучення («з’явлення спадкоємців») по суті виключає другу. Адже прийняття спадщини неможливе без появи спадкоємців;
друга частина фрази («до прийняття спадщини») є за змістовним наповненням «ширшою», оскільки спадкоємці можуть з’явитися, але не приймати спадщину;
вживання терміна «спадкоємці» у множині обумовлює висновок, що повинні з’явитися всі спадкоємці, і тому поява одного або декількох не впливає на припинення управління спадщиною. Однак цілком можливі ситуації, за яких є тільки один спадкоємець;
не визначено, яким чином ч. 2 співвідноситься із ч. 1 ст. 1285 ЦК України. Це пов’язано з тим, що, наприклад, прийняття спадщини спадкоємцями за заповітом при відсутності виконавця заповіту унеможливлює існування управління спадщиною.
Втім видається, що повинна сформуватися у правозастосовній практиці більш виважена позиція, в основу якої має бути покладено охорону інтересів спадкоємців. І як наслідок необхідно допускати управління спадщиною в будь-якому випадку, коли цього потребують інтереси спадкоємця (чи спадкоємців). Оскільки неможливо «примушувати» спадкоємців, наприклад, не з’являтися або не приймати спадщину тільки для того, щоб існувало управління спадщиною та було підтримано в належному стані та збережено майно, яке перебуває у її складі.
ІІ. Правила спадкування частки в статутному капіталі ТОВ
1. Специфіка спадкування частки в статутному капіталі ТОВ безпосередньо впливає на встановлення допустимості управління часткою в статутному капіталі ТОВ, що детермінує потребу з’ясування правил її спадкування. Правове регулювання спадкування частки в статутному капіталі ТОВ здійснюється у ст. 147 ЦК України.
Відповідно до абз. 1 ч. 5 ст. 147 ЦК України частка у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю переходить до спадкоємця фізичної особи або правонаступника юридичної особи — учасника товариства, якщо статутом товариства не передбачено, що такий перехід допускається лише за згодою інших учасників товариства.
Аналіз цієї норми дозволяє зробити висновок, що:
а) загальним правилом є перехід частки в статутному капіталі ТОВ до спадкоємця (чи спадкоємців) фізичної особи;
б) фраза «якщо статутом товариства не передбачено, що такий перехід допускається лише за згодою інших учасників товариства» не повинна застосовуватися у разі наявності лише одного учасника ТОВ, якому належить частка в розмірі 100 % статутного капіталу. Такий висновок зумовлений тим, що конструкція товариства однієї особи апріорі виключає допустимість існування інших учасників.
Як наслідок спадкоємець (або спадкоємці) єдиного учасника ТОВ набудуть обов’язково статус учасника ТОВ, що зумовить у них виникнення корпоративних прав.
2. Слід зауважити, що формально регулювання спадкування частки в статутному капіталі ТОВ відбувається й у ст. 55 Закону України «Про господарські товариства».
Згідно зі ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» при реорганізації юридичної особи, учасника товариства, або у зв’язку із смертю громадянина, учасника товариства, правонаступники (спадкоємці) мають переважне право вступу до цього товариства.
У ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» законодавець змоделював спадкування частки в статутному капіталі ТОВ шляхом закріплення конструкції переважного права на вступ до товариства. У доктрині акцентувалася увага на недопустимості існування такого переважного права .
При встановленні можливості застосування ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» потрібно враховувати, що:
змінився концептуальний підхід до спадкування частки в статутному капіталі ТОВ, що відобразилося в ч. 5 ст. 147 ЦК України;
ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» діє практично в незмінній редакції з часу прийняття закону (19 вересня 1991 року) і орієнтована на випадки, коли учасників ТОВ мало бути як мінімум двоє;
у ч. 5 ст. 147 ЦК України не допускається виключення щодо спадкування частки в статутному капіталі ТОВ нормами іншого закону. З огляду на те, що інші закони повинні прийматися відповідно до ЦК і мають відповідати ЦК, який є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України).
Тому можна стверджувати про неможливість застосування ст. 55 Закону України «Про господарські товариства», оскільки це зумовлено невідповідністю її норм положенням ч. 5 ст. 147 ЦК України.
ІІІ. Допустимість управління часткою в статутному капіталі ТОВ
Частка в статутному капіталі ТОВ по своїй суті є майновим правом. Потреба у вчиненні відповідних юридичних дій з управління спадщиною щодо частки в статутному капіталі ТОВ направлена фактично на забезпечення функціонування ТОВ. Оскільки смерть єдиного учасника ТОВ, якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ, фактично зумовить припинення діяльності ТОВ.
Звісно, якщо припустити, що неможливо застосувати конструкцію управління спадщиною для таких випадків, то протягом такого тривалого строку (шість місяців) це може негативно позначитися на майновому стані відповідного ТОВ. У свою чергу, це без сумнівів відобразиться й на майнових інтересах спадкоємців. Адже є досить суттєва різниця успадкувати частку в статутному капіталі ТОВ, яке функціонує належним чином, або яке протягом шести місяців було позбавлене відповідного управління.
Зрозуміло та очевидно, що частка у статутному капіталі є категорією ідеальною і її зв’язок із певним майном відбувається або існує внаслідок того, що ТОВ є власником певного майна або суб’єктом тих чи інших майнових (зокрема, зобов’язальних, виключних) прав. Натомість це аж ніяк не виключає можливості управляти часткою в статутному капіталі ТОВ, яка перебуває у складі спадщини. При цьому схожа за направленістю правова конструкція застосовується в ЦК для договору комерційної концесії (абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України).
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимим є управління часткою в статутному каталі у випадку смерті єдиного учасника ТОВ, якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ.
Кандидат юридичних наук,
доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична
академія України імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат

НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Набрання чинності 01.01.2013 Законом Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детермінує появу численних питань, пов’язаних із його застосуванням. Одним із них є питання стосовно можливості (неможливості) нотаріуса при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
При з’ясуванні допустимості (недопустимості) не проводити одночасно державну реєст­рацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця необхідно проаналізувати:
(а) концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав;
(б) конструкцію договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит;
(в) правила державної реєстрації права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав
1. У ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто:
запроваджується загальна модель виникнення прав та обтяжень на нерухоме майно з дня державної реєстрації. Як наслідок, державна реєстрація є остаточним юридичним фактом, з яким пов’язується виникнення права (обтяження);
перелік прав та обтяжень на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, повинен встановлюватися згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
відбувається скасування державної реєстрації правочинів із нерухомим майном.
2. Потрібно зауважити, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» неузгоджений з Цивільним кодексом України . Зокрема:
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України);
права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України);
право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України);
Тлумачення цих норм дозволяє стверджувати, що:
(а) ЦК України відносить до прав на нерухоме майно право власності (у тому числі й право довірчої власності) та інші речові права (суперфіцій, володіння, емфітевзис, сервітут);
(б) такі права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
(в) право власності та інші речові права виникають із моменту державної реєстрації. Незважаючи на те, що положення про виникнення прав на нерухомість з моменту державної реєстрації встановлені в нормі, яка присвячена визначенню моменту виникнення права власності за договором (ст. 334 ЦК України), вони мають загальне значення. Тобто, поширюються на всі випадки набуття прав.
(г) до прав на нерухоме майно, згідно з ЦК України, не належить право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Проте, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов’язковій дер­жавній реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Тобто встановлюється необхідність здійснювати державну реєстрацію незалежно від строку, на який укладено договір найму. При вирішенні цієї колізії норм, видається, потрібно враховувати, що ЦК України є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України), і його норми мають вищу юридичну силу.
ІІ. Конструкція договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Чинним цивільним законодавством передбачається така конструкція як продаж товару в кредит, який може відбуватися із відстроченням або розстроченням платежу (ст. 694 ЦК України). Аналіз ст. 694 ЦК України дозволяє констатувати, що критерієм для виокремлення продажу товару в кредит є строк оплати ціни товару.
Оплата ціни товару може:
(а) мати характер попередньої;
(б) відбуватися під час укладання договору;
(в) здійснюватися після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Конструкція продажу товару в кредит охоплює собою якраз відстрочення (розстрочення) оплати ціни товару після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Відстрочення платежу — це встановлення строку оплати ціни товару для покупця через деякий проміжок часу після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем. Тобто договором купівлі-продажу може бути закріплений обов’язок покупця сплатити всю ціну товару через певний проміжок часу.
Розстрочення платежу — це закріплення в договорі купівлі-продажу не тільки ціни товару, але й порядку, строків і розмірів платежів (абз. 2 ч. 1 ст. 695 ЦК України). Тобто оплата ціни товару відбувається шляхом здійснення періодичних платежів після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем.
2. Тлумачення норм ЦК України, які регулюють продаж товару в кредит, дозволяє стверджувати, що законодавець:
не обмежує продаж в кредит певними об’єктами цивільних прав. Тобто «товар» стосується як рухомих, так і нерухомих речей. При цьому не виключається й охоплення цим терміном речей, які будуть створені (набуті або придбані) в майбутньому;
допускає будь-яким суб’єктам укладати договір купівлі-продажу товару в кредит. Тобто його сторонами можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Акцентування уваги на суб’єктному складі сторін договору купівлі-продажу в кредит детерміновано тим, що в судовій практиці існувала позиція про неможливість фізичних осіб укладати договір купівлі-продажу в кредит. Проте Верховним судом України в постанові з перегляду щодо неоднакового застосування норм матеріального права цілком вірно констатовано помилковість такого розуміння. Зокрема, Верховний суд України вказав, що «суд касаційної інстанції помилково вважав, що договір купівлі-продажу товару в кредит не може бути укладений між фізичними особами» .
ІІІ. Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
До таких відноситься те, що:
по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-четверте, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (п. 55 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що:
(а) в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності;
(б) наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Цей висновок обґрунтовується змістом абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Кандидат юридичних наук,
доцент, доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат
Кандидат юридичних наук,
викладач Інституту підвищення кваліфікації
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» Ю. В. Мица

НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Набрання чинності 01.01.2013 Законом Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детермінує появу численних питань, пов’язаних із його застосуванням. Одним із них є питання стосовно можливості (неможливості) нотаріуса при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
При з’ясуванні допустимості (недопустимості) не проводити одночасно державну реєст­рацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця необхідно проаналізувати:
(а) концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав;
(б) конструкцію договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит;
(в) правила державної реєстрації права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав
1. У ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто:
запроваджується загальна модель виникнення прав та обтяжень на нерухоме майно з дня державної реєстрації. Як наслідок, державна реєстрація є остаточним юридичним фактом, з яким пов’язується виникнення права (обтяження);
перелік прав та обтяжень на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, повинен встановлюватися згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
відбувається скасування державної реєстрації правочинів із нерухомим майном.
2. Потрібно зауважити, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» неузгоджений з Цивільним кодексом України . Зокрема:
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України);
права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України);
право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України);
Тлумачення цих норм дозволяє стверджувати, що:
(а) ЦК України відносить до прав на нерухоме майно право власності (у тому числі й право довірчої власності) та інші речові права (суперфіцій, володіння, емфітевзис, сервітут);
(б) такі права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
(в) право власності та інші речові права виникають із моменту державної реєстрації. Незважаючи на те, що положення про виникнення прав на нерухомість з моменту державної реєстрації встановлені в нормі, яка присвячена визначенню моменту виникнення права власності за договором (ст. 334 ЦК України), вони мають загальне значення. Тобто, поширюються на всі випадки набуття прав.
(г) до прав на нерухоме майно, згідно з ЦК України, не належить право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Проте, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов’язковій дер­жавній реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Тобто встановлюється необхідність здійснювати державну реєстрацію незалежно від строку, на який укладено договір найму. При вирішенні цієї колізії норм, видається, потрібно враховувати, що ЦК України є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України), і його норми мають вищу юридичну силу.
ІІ. Конструкція договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Чинним цивільним законодавством передбачається така конструкція як продаж товару в кредит, який може відбуватися із відстроченням або розстроченням платежу (ст. 694 ЦК України). Аналіз ст. 694 ЦК України дозволяє констатувати, що критерієм для виокремлення продажу товару в кредит є строк оплати ціни товару.
Оплата ціни товару може:
(а) мати характер попередньої;
(б) відбуватися під час укладання договору;
(в) здійснюватися після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Конструкція продажу товару в кредит охоплює собою якраз відстрочення (розстрочення) оплати ціни товару після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Відстрочення платежу — це встановлення строку оплати ціни товару для покупця через деякий проміжок часу після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем. Тобто договором купівлі-продажу може бути закріплений обов’язок покупця сплатити всю ціну товару через певний проміжок часу.
Розстрочення платежу — це закріплення в договорі купівлі-продажу не тільки ціни товару, але й порядку, строків і розмірів платежів (абз. 2 ч. 1 ст. 695 ЦК України). Тобто оплата ціни товару відбувається шляхом здійснення періодичних платежів після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем.
2. Тлумачення норм ЦК України, які регулюють продаж товару в кредит, дозволяє стверджувати, що законодавець:
не обмежує продаж в кредит певними об’єктами цивільних прав. Тобто «товар» стосується як рухомих, так і нерухомих речей. При цьому не виключається й охоплення цим терміном речей, які будуть створені (набуті або придбані) в майбутньому;
допускає будь-яким суб’єктам укладати договір купівлі-продажу товару в кредит. Тобто його сторонами можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Акцентування уваги на суб’єктному складі сторін договору купівлі-продажу в кредит детерміновано тим, що в судовій практиці існувала позиція про неможливість фізичних осіб укладати договір купівлі-продажу в кредит. Проте Верховним судом України в постанові з перегляду щодо неоднакового застосування норм матеріального права цілком вірно констатовано помилковість такого розуміння. Зокрема, Верховний суд України вказав, що «суд касаційної інстанції помилково вважав, що договір купівлі-продажу товару в кредит не може бути укладений між фізичними особами» .
ІІІ. Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
До таких відноситься те, що:
по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-четверте, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (п. 55 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що:
(а) в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності;
(б) наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Цей висновок обґрунтовується змістом абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Кандидат юридичних наук,
доцент, доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат
Кандидат юридичних наук,
викладач Інституту підвищення кваліфікації
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» Ю. В. Мица

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Численними у правозастосовчій практиці є ситуації, коли помирає єдиний учасник товариства з обмеженою відповідальністю (далі — ТОВ), якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ. Звісно, за таких випадків виникає закономірне питання, яким чином забезпечити функціонування цієї юридичної особи.
Системний аналіз чинного законодавства дає можливість констатувати, що нормативний масив не містить однозначних способів для «вирішення» подібних ситуацій.
Одним із можливих варіантів забезпечення функціонування юридичної особи у разі смерті єдиного учасника ТОВ і його директора є застосування конструкції управління спадщиною для частки в статутному капіталі ТОВ. Тому видається за необхідне при з’ясуванні допустимості застосування цієї моделі, проаналізувати:
(а) умови, необхідні для управління спадщиною;
(б) правила спадкування частки в статутному капіталі ТОВ;
(в) допустимість управління часткою в статутному капіталі ТОВ;
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Умови, необхідні для управління спадщиною
Тлумачення ст. 1285 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) дозволяє виокремити такі умови, які мають існувати для управління спадщиною:
а) наявність майна, яке потребує управління. Передумовою виникнення правовідносин із управління спадщиною є існування майна у складі спадщини, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані (ч. 1 ст. 1285 ЦК України) та збереження (ч. 2 ст. 1285 ЦК України).
Слід зауважити, що у ст. 1285 ЦК України, на відміну від загального підходу до визначення складу спадщини як сукупності прав та обов’язків (ст. 1218 ЦК України), використовується поняття «майно». Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК України майном як особливим об’єктом вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Разом з тим, очевидно, що сутність більшості прав та обов’язків не допускає здійснення щодо них управління. У цих випадках той чи інший вплив можна здійснювати тільки безпосередньо на ту чи іншу річ (сукупність речей). Наприклад на річ, яка є об’єктом права власності. Саме тому, напевне, законодавець у ст. 1285 ЦК України встановив таку конструкцію, як управління майном, як виняток із загального підходу до визначення складу спадщини як сукупності прав та обов’язків.
З огляду на положення ч. 1 ст. 190 ЦК України ймовірно припустити, що законодавець у ст. 1285 ЦК України перш за все робить акцент на окремій речі або сукупності речей. Адже саме щодо речі (речей) можна здійснювати утримання, догляд, вчиняти інші фактичні дії. Проте це не виключає можливості управління й правами та обов’язками, тому що вчинення юридичних дій характерне саме для прав та обов’язків. Цей висновок підтверджується як вживанням словосполучення «юридичних дій» (ч. 1 ст. 1285 ЦК), так і абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України.
Зокрема, згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України здійснення прав і виконання обов’язків особи, яка померла, до переходу їх до спадкоємця чи іншої особи здійснюється особою, яка управляє спадщиною і призначається відповідно до статті 1285 цього Кодексу;
б) відсутність спадкоємців або виконавця заповіту. Оскільки ст. 1285 ЦК України розміщена в главі 87 «Здійснення права на спадкування», то це обумовлює потребу у підтриманні майна в належному стані та його збереження відсутність відповідних суб’єктів, які:
здійснюють своє право на спадкування (яке набули відповідно до заповіту та/або закону);
виконують волю спадкодавця чи спадкоємців. Згідно зі ст. 1284 ЦК якщо спадкування здійснюється не лише за заповітом, а й за законом, виконавець заповіту, якого призначив спадкодавець, вживає заходів щодо охорони всієї спадщини. Спадкоємці за законом мають право призначити іншу особу, яка вживатиме заходів щодо охорони частини спадщини, що спадкується за законом. Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 1290 виконавець заповіту зобов’язаний управляти спадщиною.
Втім, варто відмітити, що з позицій юридичної техніки ст. 1285 ЦК України не досконала, тому що системне тлумачення її положень надає можливість запропонувати різні, і в певній мірі взаємовиключні варіанти тлумачення цієї норми.
По-перше, законодавець у ч. 1 ст. 1285 ЦК України передбачає словосполучення «відсутність спадкоємців або виконавця заповіту». Його аналіз дозволяє припустити, що це може бути відсутність:
спадкоємців (як за законом, так і за заповітом). При цьому з огляду на те, що термін «спадкоємці» вживається у множині, то мають бути відсутні всі спадкоємці. Як наслідок наявність одного із декількох не може спричинити неможливість управління спадщиною. Проте це не виключає випадків, коли є тільки один спадкоємець;
виконавця заповіту. При цьому за відсутності виконавця заповіту не виключається наявність спадкоємців, бо використовується сполучник «або».
Отже, відсутність кожного із суб’єктів дозволяє управляти спадщиною, у складі якої є майно, що потребує його підтримання в належному стані та збереження.
По-друге, при співставленні ч. 1 та ч. 2 ст. 1285 ЦК України висновок про відсутність спадкоємців чи виконавця заповіту як умови для управління спадщиною може піддаватися сумніву і «виглядати» не повністю однозначним.
Оскільки, з одного боку, в ч. 1 при встановленні умов, необхідних для управління спадщиною, відбувається закріплення альтернативності відсутності певних суб’єктів (чи то спадкоємців, чи то виконавця заповіту). Натомість з іншого боку, в ч. 2 при закріпленні моменту, до якого здійснюється управління спадщиною, законодавець закріплює фразу «до з’явлення спадкоємців або до прийняття спадщини».
Тлумачення цієї фрази дозволяє висловити припущення, що управління спадщиною має існувати до появи спадкоємців чи то до прийняття ними спадщини. При цьому, зокрема:
перша частина словосполучення («з’явлення спадкоємців») по суті виключає другу. Адже прийняття спадщини неможливе без появи спадкоємців;
друга частина фрази («до прийняття спадщини») є за змістовним наповненням «ширшою», оскільки спадкоємці можуть з’явитися, але не приймати спадщину;
вживання терміна «спадкоємці» у множині обумовлює висновок, що повинні з’явитися всі спадкоємці, і тому поява одного або декількох не впливає на припинення управління спадщиною. Однак цілком можливі ситуації, за яких є тільки один спадкоємець;
не визначено, яким чином ч. 2 співвідноситься із ч. 1 ст. 1285 ЦК України. Це пов’язано з тим, що, наприклад, прийняття спадщини спадкоємцями за заповітом при відсутності виконавця заповіту унеможливлює існування управління спадщиною.
Втім видається, що повинна сформуватися у правозастосовній практиці більш виважена позиція, в основу якої має бути покладено охорону інтересів спадкоємців. І як наслідок необхідно допускати управління спадщиною в будь-якому випадку, коли цього потребують інтереси спадкоємця (чи спадкоємців). Оскільки неможливо «примушувати» спадкоємців, наприклад, не з’являтися або не приймати спадщину тільки для того, щоб існувало управління спадщиною та було підтримано в належному стані та збережено майно, яке перебуває у її складі.
ІІ. Правила спадкування частки в статутному капіталі ТОВ
1. Специфіка спадкування частки в статутному капіталі ТОВ безпосередньо впливає на встановлення допустимості управління часткою в статутному капіталі ТОВ, що детермінує потребу з’ясування правил її спадкування. Правове регулювання спадкування частки в статутному капіталі ТОВ здійснюється у ст. 147 ЦК України.
Відповідно до абз. 1 ч. 5 ст. 147 ЦК України частка у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю переходить до спадкоємця фізичної особи або правонаступника юридичної особи — учасника товариства, якщо статутом товариства не передбачено, що такий перехід допускається лише за згодою інших учасників товариства.
Аналіз цієї норми дозволяє зробити висновок, що:
а) загальним правилом є перехід частки в статутному капіталі ТОВ до спадкоємця (чи спадкоємців) фізичної особи;
б) фраза «якщо статутом товариства не передбачено, що такий перехід допускається лише за згодою інших учасників товариства» не повинна застосовуватися у разі наявності лише одного учасника ТОВ, якому належить частка в розмірі 100 % статутного капіталу. Такий висновок зумовлений тим, що конструкція товариства однієї особи апріорі виключає допустимість існування інших учасників.
Як наслідок спадкоємець (або спадкоємці) єдиного учасника ТОВ набудуть обов’язково статус учасника ТОВ, що зумовить у них виникнення корпоративних прав.
2. Слід зауважити, що формально регулювання спадкування частки в статутному капіталі ТОВ відбувається й у ст. 55 Закону України «Про господарські товариства».
Згідно зі ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» при реорганізації юридичної особи, учасника товариства, або у зв’язку із смертю громадянина, учасника товариства, правонаступники (спадкоємці) мають переважне право вступу до цього товариства.
У ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» законодавець змоделював спадкування частки в статутному капіталі ТОВ шляхом закріплення конструкції переважного права на вступ до товариства. У доктрині акцентувалася увага на недопустимості існування такого переважного права .
При встановленні можливості застосування ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» потрібно враховувати, що:
змінився концептуальний підхід до спадкування частки в статутному капіталі ТОВ, що відобразилося в ч. 5 ст. 147 ЦК України;
ст. 55 Закону України «Про господарські товариства» діє практично в незмінній редакції з часу прийняття закону (19 вересня 1991 року) і орієнтована на випадки, коли учасників ТОВ мало бути як мінімум двоє;
у ч. 5 ст. 147 ЦК України не допускається виключення щодо спадкування частки в статутному капіталі ТОВ нормами іншого закону. З огляду на те, що інші закони повинні прийматися відповідно до ЦК і мають відповідати ЦК, який є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України).
Тому можна стверджувати про неможливість застосування ст. 55 Закону України «Про господарські товариства», оскільки це зумовлено невідповідністю її норм положенням ч. 5 ст. 147 ЦК України.
ІІІ. Допустимість управління часткою в статутному капіталі ТОВ
Частка в статутному капіталі ТОВ по своїй суті є майновим правом. Потреба у вчиненні відповідних юридичних дій з управління спадщиною щодо частки в статутному капіталі ТОВ направлена фактично на забезпечення функціонування ТОВ. Оскільки смерть єдиного учасника ТОВ, якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ, фактично зумовить припинення діяльності ТОВ.
Звісно, якщо припустити, що неможливо застосувати конструкцію управління спадщиною для таких випадків, то протягом такого тривалого строку (шість місяців) це може негативно позначитися на майновому стані відповідного ТОВ. У свою чергу, це без сумнівів відобразиться й на майнових інтересах спадкоємців. Адже є досить суттєва різниця успадкувати частку в статутному капіталі ТОВ, яке функціонує належним чином, або яке протягом шести місяців було позбавлене відповідного управління.
Зрозуміло та очевидно, що частка у статутному капіталі є категорією ідеальною і її зв’язок із певним майном відбувається або існує внаслідок того, що ТОВ є власником певного майна або суб’єктом тих чи інших майнових (зокрема, зобов’язальних, виключних) прав. Натомість це аж ніяк не виключає можливості управляти часткою в статутному капіталі ТОВ, яка перебуває у складі спадщини. При цьому схожа за направленістю правова конструкція застосовується в ЦК для договору комерційної концесії (абз. 2 ч. 2 ст. 1127 ЦК України).
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимим є управління часткою в статутному каталі у випадку смерті єдиного учасника ТОВ, якому належала частка в статутному капіталі в розмірі 100 %, і який був директором ТОВ.
Кандидат юридичних наук,
доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична
академія України імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат

Для сучасного законодавства характерне встановлення спеціального правового режиму здій¬снення правомочностей власника щодо окремих видів майна. Одним з елементів правового режиму майна є державна реєстрація прав на нього або правочинів щодо нього. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень, а також правочинів щодо нерухомості є однією з новел Цивільного кодексу України 2003 року (далі — ЦК України). Це є однією з причин недостатнього розкриття в сучасній українській цивільно-правовій науці цих правових явищ. Однак з точки зору історії розвитку такої реєстрації, а також з точки зору досвіду закордонних країн, це питання не є абсолютно новим.
У ЦК України безпосередньо передбачена необхідність прийняття спеціального закону, який би регламентував порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно (ч. 4 ст. 182). З метою розвитку цих положень ЦК України Верховною Радою України 1 липня 2004 року було прийнято Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі — нова редакція Закону) внесено зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінено процедуру державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав — Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Рішення щодо державної реєстрації прав приймає державний реєстратор прав на нерухоме майно.
У Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2013 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Цей Закон у своїй новій редакції має як позитивні, так і негативні положення.
Безумовно, позитивною є ідея здійснення реєстрації всіх речових прав у єдиному державному реєстрі. Разом з тим, зазначений Закон у новій редакції має ряд положень, що суперечать цивільному законодавству.
По-перше, у ст. 1 вказаного Закону визначено поняття державної реєстрації як офіційне ви¬знання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супрово¬джується внесенням даних до Державного реєст¬ру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. При цьому на державного реєстратора, по суті, покладається функція визнання або неви¬знання за особою речового права, що є неправильним і звужує права особи. ЦК України вказує на цілий ряд юридичних фактів як на підстави виникнення речового права. Наука цивільного права ділить їх на первісні та похідні залежно від наявності правонаступництва. Якщо державна реєстрація стане єдиним юридичним фактом, що призведе до виникнення в особи речового права, то така норма закону суперечить нормам ЦК України, а також теорії цивільного права, що своїм корінням сягає часів Древнього Риму.
Крім того, як правильно зауважив суддя Верховного Суду України Я. М. Романюк, не по¬збавлене запроваджене нове положення і суто термінологічної вади. Так, законодавець встановив, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Таким чином, державній реєстрації підлягають вже існуючі права, але разом з тим виникають вони лише після такої реєстрації. Тобто державній реєстрації підлягає те, що не існує і що виникне лише як її наслідок .
Взагалі, у світі існують два підходи щодо вибору об’єкта реєстрації: система реєстрації прав (система Торренса (колоніальна система) — Німеччина, Швеція, Австралія) та система реєстрації угод (США, Франція) . Реєстрація угод (правочинів) та реєстрація прав на нерухоме майно мають на меті різні цілі та при¬зводять до різних правових наслідків. Так, якщо при реєстрації прав на нерухомість реєструючим органом перевіряється відповідність чинному законодавству правовстановлюючих документів, що подаються на реєстрацію, то при реєстрації угод з нерухомістю перевіряється законність здійснення самих угод, що тягнуть виникнення реєстрованого права .
Принцип публічності у системі реєстрації прав набуває абсолютного характеру. Саме запис у реєстрі стає юридичним фактом, що встановлює право на нерухомість. Іншими словами, похідна підстава виникнення права на нерухомість за угодою в системі Торренса замінюється на первинну, де внесення запису розглядається вже не як засіб, а як підстава переходу прав на нерухомість, відповідно будь-яке право на нерухомість виникає, переходить, змінюється і припиняється лише шляхом внесення запису до реєстру.
Реєстрація угоди (правочину) передбачає, що саме правочин, який належним чином зареєстрований, є підставою і моментом виникнення права. Норми цивільного права, які існували в Україні до 1 січня 2004 р. (норми ЦК УРСР 1963 року), не передбачали реєстрації речових прав. Реєстрація ж договорів відчуження житлових будинків, яка існувала в той час, мала на меті статистичний облік відповідного майна та не створювала жодних суттєвих правових наслідків, оскільки момент виникнення права власності пов’язувався з фактом нотаріального посвідчення договору.
Положення, які закладені у нині чинному ЦК України, передбачають державну реєстрацію речових прав на нерухомі речі та правочинів з нерухомістю (ст. 182 та ч. 4 ст. 334 ЦК). Системний аналіз цих та інших норм ЦК України дозволяє зробити висновок, що правове значення надається державній реєстрації правочину, який є підставою виникнення відповідного права в особи, оскільки саме з реєстрацією правочину відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України пов’язано виникнення в набувача права власності за договором. Реєстрації ж самого права (яке вже виникло) надається вторинне (додаткове значення), яке полягає у фіксації факту виникнення права, але ніяк не у його встановленні. Такий висновок випливає і з аналізу інших норм ЦК України, які регулюють виникнення права власності. Наприклад, за аналогічною схемою побудовано механізми успадкування права власності на майно, приватизації майна та ін.
З точки зору розглянутих вище систем реєстрації прав, існуючу нині в Україні систему можна швидше віднести до системи реєстрації правочинів. Зміни, які мають набрати чинності з 1 січня 2013 року, фактично запроваджують систему реєстрації прав, причому в жорсткому її вигляді. Як правильно зазначає Алексєєв В. А., можна говорити про переваги і недоліки тієї чи іншої системи, але слід зазначити, що будучи раз створеною, система реєстрації дуже непросто піддається реформуванню, саме це реформування може мати негативні наслідки, і в цьому сенсі найважливішим є сама наявність і стабільність системи реєстрації, на яких би принципах вона не функціонувала . Незважаючи на те, що реєстрація правочинів (хоча і не всіх) з 1 січня 2013 року скасовується, зміни, що відбудуться, повністю перекреслюють ту систему виникнення прав власності на майно, яка закладена в ЦК України його розробниками. Зміна моменту виникнення права власності вимагатиме повного переосмислення основних засад права власності, що закріплені в чинному ЦК України, та докорінної його переробки.
По-друге, крім теоретичної нелогічності та необґрунтованості зміни моменту виникнення права власності, існує ще одна суттєва вада такої реформи, а саме поява розриву в часі між вчиненням правочину щодо нерухомого майна та реєстрацією права на нього. Цей проміжок може розтягнутися на невизначений час. У зв’язку з цим на практиці обов’язково постане питання: якими правомочностями щодо об’єкта нерухомості в цей проміжок часу володітимуть відчужувач і набувач? Чи буде набувач убезпечений від того, що в цей період часу недобросовісний відчужувач не відчужить нерухомість ще комусь. Така ситуація призведе до того, що зважаючи на принцип свободи договору, особа може вчинити кілька правочинів щодо одного майна, проте право власності виникне лише в того з набувачів, хто перший подасть документи реєстратору.
Оскільки законодавець не передбачив також строку, впродовж якого набувач повинен зареєструвати свої права на набуте за договором нерухоме майно, так само як і відповідальності за ухилення від такої реєстрації, це неодмінно призведе до зволікання набувачів з такою реєстрацією з метою ухилення від сплати, наприклад, земельного податку чи приховування фактів набуття права власності на об’єкти нерухомого майна, а також спричинить виникнення значної невідповідності наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації з фактичним станом справ.
Таким чином, викладена в Законі України від 11.02.2010 р. № 1878-VІ нова редакція ч. 4 ст. 334 ЦК України не лише не сприятиме запобіганню та присіканню правопорушень у сфері правовідносин, пов’язаних з нерухомістю, а й ускладнить реалізацію фіскальної функції держави і безумовно породить безліч спорів.
На підставі викладеного можна зробити вис¬новок про доцільність збереження існуючого на сьогодні положення стосовно необхідності державної реєстрації правочинів щодо нерухомості та виникнення права власності на об’єкти нерухомого майна за договором з моменту дер¬жавної реєстрації такого договору.
Вважаємо більш доцільним визначення поняття державної реєстрації (за аналогією із Законом України «Про державну реєстрацію юри¬дичних осіб та фізичних осіб — підприємців») як засвідчення факту виникнення права власності чи іншого речового права шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Таке формулювання буде відповідати нормам ЦК України.
Як випливає з аналізу норм ЦК України (ст. 182 та ст. 334), державній реєстрації підлягають окремі правочини, а також речове право. Отже, при вчиненні правочину, що підлягає державній реєстрації, слід також здійснити державну реєстрацію речового права, що випливає з такого правочину. При цьому така реєстрація повинна відбутись у максимально короткий проміжок часу, найкраще за кілька хвилин.
У разі якщо державна реєстрація правочину буде здійснюватись нотаріусом, а державна реєстрація речового права, що випливає з правочину, буде здійснюватись іншою особою — дер¬жавним реєстратором, то здійснення таких дій не може відбутися в один день. Вважаємо більш доцільною таку модель функціонування державного реєстру речових прав, за якої державну реєстрацію речового права, що виникає на підставі правочину, буде здійснювати особа, яка здійснює реєстрацію правочину — нотаріус.
Окрім того, нотаріус оформляє спадщину, а тому повинен бути наділений повноваженнями щодо реєстрації права власності та інших речових прав, що випливають з факту спадкування, наприклад сервітуту тощо.
Таким чином, виконання функцій державного реєстратора речових прав на нерухоме майно з відповідним доступом до державного реєст¬ру має бути розподілено залежно від підстав виникнення права власності та інших речових прав. Якщо підставою виникнення права власності є договір чи спадкування, то державну реєстрацію повинен здійснювати нотаріус, який одночасно вносить дані до реєстру правочинів. Якщо підстави виникнення права власності не пов’язані з правонаступництвом і право власності чи інше речове право виникає вперше, то державну реєстрацію речового права здійснює державний реєстратор.
Окремо слід зупинитись на питанні взаємо¬зв’язку Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень та даних інвентаризації будівель і споруд та земельних ділянок. Сьогодні впроваджена та діє інвентаризація земельних ділянок — земельний кадастр, а також здійснюється інвентаризація будівель і споруд БТІ. При цьому оскільки земельна ділянка та розміщені на ній споруди є невіддільними, вважаємо доцільним пов’язати дані інвентаризації таких об’єктів, а також дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. У цьому випадку недоцільною є передача процесу інвентаризації до повноважень приватних структур. Навпаки, слід налагодити єдину інформаційну систему, що є можливим у межах існуючої системи БТІ.
Потрібно пам’ятати також про те, що виникнувши одного разу, об’єкт нерухомого майна може змінювати свої характеристики (кількісні та якісні), що є важливими при визначенні предмета цивільно-правового договору, зокрема договорів купівлі-продажу та оренди. Отже, нагальною є необхідність моніторингу стану об’єктів нерухомого майна, що мають стати предметом договору. Такий моніторинг логічно має здій¬снюватись органом, що одночасно відповідатиме двом вимогам. По-перше, матиме спеціалістів у сфері містобудування, які зможуть дати технічну характеристику об’єкту, зможуть оцінити його кількісні та якісні показники. По-друге, такий орган повинен мати постійний доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, для того щоб мати можливість поновлювати його дані щодо таких кількісних та якісних показників об’єктів нерухомості. Це матиме позитивний вплив і на роботу нотаріуса, який зможе побачити стан об’єкта, що має стати предметом договору. Такий орган повинен бути наділений функціями державного реєстратора. Вищезазначеним вимогам на сьогодні відповідають органи БТІ.
Підсумовуючи все сказане, можна висловити сподівання, що недоліки нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» будуть усунені, і в Україні функціонуватиме єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, державними реєстраторами якого будуть нотаріуси, БТІ та Державний земельний кадастр, що дасть змогу утворити централізовану систему державної реєстрації за прикладом країн Європейського союзу.

В Украине распространенной является ситуа¬ция, когда собственник — физическое лицо, передает принадлежащую ему недвижимость в пользование контролируемой им бизнес-структуре. Как это правильно сделать? И как оптимизировать налогообложение доходов физического лица, связанных с этой сделкой?
В настоящее время на практике используются следующие варианты правового оформления отношений по пользованию объектом недвижимости:
регистрация физического лица в качестве предпринимателя (2-я или 3-я группа), заключение договора аренды между физическим лицом — предпринимателем (далее — ФЛП) и юридическим лицом;
заключение договора срочного безвозмездного пользования помещением (ссуда);
внесение объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица (для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица);
внесение прав пользования объектом недвижимости в уставный капитал юридического лица (для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица);
передача объекта в аренду с уменьшением размера арендной платы.
Рассмотрим каждый из этих способов с точки зрения правовых и налоговых последствий.
1. Регистрация физического лица в качестве предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (2-я или 3-я группа), заключение договора аренды с ФЛП
Для того чтобы не платить 17% налог, физическое лицо может зарегистрироваться как предприниматель и плательщик единого налога.
Если юридическое лицо — пользователь имущества находится на общей системе налогообложения, то ФЛП может зарегистрироваться как плательщик единого налога 3-й группы, в таком случае доходы от аренды будут облагаться 5% налогом.
Если юридическое лицо тоже имеет статус плательщика единого налога, то ФЛП может зарегистрироваться как плательщик единого налога 2-й группы. В таком случае доходы от аренды будут облагаться фиксированным налогом по ставке, установленной органами местного самоуправления.
Дополнительными отягощениями схемы будут выступать:
необходимость ежемесячно уплачивать единый социальный взнос (в настоящее время — 375,87 грн.);
необходимость сдачи квартальной и годовой отчетности в качестве ФЛП.
Данный способ не может использоваться, если площадь передаваемого в аренду помещения превышает 300 кв. м (пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Налогового кодекса Украины; далее — НКУ).
2. Заключение договора срочного безвозмездного пользования помещением (ссуда)
При данном варианте оформления отношений действительно существует риск того, что в целях налогообложения налоговые органы будут рассматривать право безвозмездного пользования помещением как бесплатно полученную услугу, и таким образом у юридического лица возникнет валовой доход в виде бесплатно полученных услуг (пп. 135.5.4 п. 135.5 ст. 135 НКУ) в размере арендной платы, установленной нормами пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 НКУ.
Риск того, что договор ссуды будет рассматриваться как мнимая сделка (ст. 235 Гражданского кодекса Украины), которая прикрывает фактический договор аренды, минимальный (для этого нужны доказательства того, что физическое лицо получало денежные средства от юридического лица). Сделка может быть признана мнимой только по решению суда. При вынесении такого решения у физического лица возникает налог на доход физических лиц, который рассчитывается исходя из размера фактически полученных средств (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 НКУ), у юридического лица — расходы по уплате арендной платы. При этом и юридическое лицо (как налоговый агент), и физическое лицо (как плательщик налога) могут быть привлечены к ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Обычные цены могут применяться и при заключении договора мены (бартерного договора), договора о совместной деятель¬ности, т. е. любых других договоров, которые не предусматривают выплату физическому лицу денежного вознаграждения за пользование помещением.
3. Внесение объекта недвижимости в уставный капитал юридического лица
Как уже упоминалось выше, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица.
При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении имущества в устав¬ный капитал, ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом.
Негативными моментами данного варианта являются:
необходимость вхождения физического лица в состав участников юридического лица (такое вхождение может не отвечать интересам существующих учредителей/участников);
физическое лицо теряет право собственности на объект недвижимости, право собственности переходит к юридическому лицу;
необходимо получать свидетельство о праве собственности на объект недвижимости на юридическое лицо (временные и финансовые затраты).
4. Внесение прав пользования объектом недвижимости в уставный капитал юридического лица
Так же, как и в предыдущем случае, для этого физическое лицо должно стать участником юридического лица.
При таком варианте налоговые последствия не возникают ни при внесении прав пользования имуществом в уставный капитал (пп. 165.1.44 п. 165.1 ст. 165 НКУ), ни при последующем безвозмездном пользовании данным имуществом.
Однако, в отличие от предыдущего варианта, негативных моментов такого правового решения намного меньше. Остается необходимость вхождения физического лица в состав участников юридического лица, но при этом физическое лицо не теряет права собственности на объект недвижимости (оно передает в уставный капитал лишь право пользования таким имуществом), соответственно, не требуется и проводить переоформление права собственности с физического лица на юридическое.
5. Еще одним способом выступает заключение договора аренды с указанием низкой суммы арендной платы, при этом можно использовать дополнительную опцию — введение в договор элементов договора управления имуществом
При данном варианте оптимизация налога на доход физического лица достигается путем уменьшения ставки арендной платы. Но в этом случае возникает риск применения налоговыми органами правила обычной цены. Согласно нормам НКУ обычные цены — это цены, закрепленные в договоре, за исключением случаев, прямо предусмотреных НКУ.
Если физическое лицо не является связанным с юридическим лицом, то правило об обычных ценах применяться не должно.
Если же физическое и юридическое лицо могут рассматриваться как связанные, то доказать налоговому органу обоснованность применения установленной договором арендной ставки (т. е. тот факт, что она не является заниженной) можно будет при помощи следующих методов:
а) дача публикации о сдаче в аренду в местной прессе (т. е. передача объекта в аренду на конкурсных, публичных началах);
б) оценка объекта аренды и расчет арендной платы независимым оценщиком (дорого¬стоящий способ);
в) включение в договор аренды условий договора управления имуществом, т. е. договор будет иметь характер смешанного, но стоимость услуг по управлению имуществом уменьшается в связи с правом управляющего использовать объект для ведения в нем собственной хозяйственной деятельности (негативными моментами такого решения будут — необходимость нотариального заверения договора, «непривычность» схемы для представителей налоговой службы). Этот вариант также можно усилить публикацией объявления о поиске управляющего для объекта недвижимости.
ВЫВОД
С учетом изложенного выше рекомендуется к применению четвертый вариант — передача прав пользования недвижимостью в уставный капитал — как наименее рисковый и затратный, а также позволяющий существенно оптимизировать налогообложение.

ОПИСОВА ЧАСТИНА
«Скудність» та неоднозначність нормативного регулювання породжує в нотаріальній практиці значну кількість проблем, особливо у сфері взаємодії нотаріального та процесуального законодавства. До таких, зокрема, належить допустимість/недопустимість засвідчення справжності підпису на письмових запереченнях відповідача (фізичної особи) проти позову (ст. 128 Цивільного процесуального кодексу України ).
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Правове регулювання засвідчення справжності підпису на документах
1. Законодавчою основою вчинення такої нотаріальної дії, як засвідчення справжності підпису на документах, є ст. 78 Закону України «Про нотаріат», згідно з якою нотаріус, посадова особа органу місцевого самоврядування, начальник установи виконання покарань засвідчують справжність підпису на документах, зміст яких не суперечить законові і які не мають характеру угод та не містять у собі відомостей, що порочать честь і гідність людини. На угоді може бути засвідчена справжність підпису особи, що підписалась за іншу особу, яка не могла це зробити власноручно внаслідок фізичної вади, хвороби або з інших поважних причин. Нота¬ріус, посадова особа органу місцевого само¬врядування, засвідчуючи справжність підпису, не посвідчують факти, викладені в документі, а лише підтверджують, що підпис зроблено певною особою.
2. Тлумачення цієї норми дозволяє стверджувати, що засвідчення справжності підпису:
здійснюється нотаріусами, посадовими особами органів місцевого самоврядування, начальниками установ виконання покарань ;
відбувається на документах;
проводиться на документах а) зміст яких не суперечить законові, б) які не мають характеру угод, в) не містять у собі відомостей, що порочать честь і гідність людини.
Таким чином, засвідчення справжності підпису на документах, зокрема і письмових запереченнях відповідача проти позову, допустиме тільки за наявності усіх перелічених умов.
ІІ. Сутність засвідчення справжності підпису на документах та заборони щодо вчинення такої нотаріальної дії
1. Засвідчення справжності підпису на документах забезпечує доказовість того факту, що підпис зроблено певною особою. Здійснення засвідчення справжності підпису на документах не спрямоване на підтвердження змісту документів, на яких засвідчується справжність підпису.
2. Забороняється засвідчення справжності підпису на документах:
а) зміст яких суперечить законові. Зміст документа, на якому здійснюється засвідчення справжності підпису, не повинен суперечити тій чи іншій імперативній нормі закону;
б) які мають характер угод. Не допускається засвідчення справжності підпису на документах, які належать до угод. При тлумаченні терміна «угода» слід зважати на те, що в цивільному законодавстві використовується поняття «правочин» (ст. 202 Цивільного кодексу України ). Звісно, наявність терміна «угода» не має впливати на застосування ч. 1 ст. 78 Закону України «Про нотаріат». Адже вживання в Законі України «Про нотаріат» поняття «угода» зумовлене часом прийняття цього законодавчого акта та непослідовним внесенням змін до нього.
Проте в певних випадках законодавець дозволяє підписання правочину іншою особою і засвідчення справжності такого підпису. Зокрема, згідно з абз. 2 ч. 4 ст. 207 ЦК України підпис іншої особи на тексті правочину, що посвідчується нотаріально, засвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, з яких текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчиняє;
в) які містять у собі відомості, що порочать честь і гідність людини. З’ясування суті цієї заборони також викликає істотні труднощі, оскільки неможливо встановити її зміст при законодавчій невизначеності понять («честь» та «гідність»), які покладені в її основу.
Такий висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці. Зокрема, у п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику у справах про захист гідності та честі фізичної особи, а також ділової репутації фізичної та юридичної особи» від 27.02.2009 р. № 1 вказується, що чинне законодавство не містить визначення понять гідності, честі, оскільки вони є морально-етичними категоріями й одночасно особистими немайновими правами, яким закон надає значення самостійних об’єктів судового захисту. Зокрема, під гідністю слід розуміти визнання цінності кожної фізичної особи як унікальної біопсихосоціальної цінності, з честю пов’язується позитивна соціальна оцінка особи в очах оточуючих, яка ґрунтується на відповідності її діянь (поведінки) загальноприйнятим уявленням про добро і зло.
Використання нотаріусом або іншою посадовою особою таких пояснень навряд чи призведе до остаточного розуміння і дозволить безперешкодно визначитися з тим, чи містить документ відомості, які порочать честь та гідність людини. Сумнівно, що таке повноваження повинно відноситися до компетенції нотаріуса.
3. Потрібно зауважити, що ст. 78 Закону Украї¬ни «Про нотаріат» не позбавлена істотних суперечностей. Це пов’язано з тим, що, з одного боку, встановлюються заборони для здійснення такої нотаріальної дії (ч. 1 ст. 78 Закону України «Про нотаріат»). У свою чергу, з іншого боку, вказується, що нотаріуси не посвідчують факти, викладені у документі, а лише підтверджують, що підпис зроблено певною особою (ч. 3 ст. 78 Закону України «Про нотаріат»).
Проте без аналізу змісту документа навряд чи можна визначити, чи суперечить він закону, чи належить він до правочинів, чи не містить відомості, що порочать честь і гідність людини. Тому, напевне, нелогічно було встановлювати такі суперечливі та фактично взаємовиключні нормативні приписи.
ІІІ. Письмові заперечення відповідача проти позову
1. Подання письмових заперечень проти позову регулюється ст. 128 ЦПК України. Після одержання копій ухвали про відкриття провадження у справі і позовної заяви відповідач має право подати суду письмове заперечення проти позову із зазначенням доказів, що підтверджують його заперечення (ч. 1 ст. 128 ЦПК України).
Складення письмових заперечень проти позову є процесуальним правом відповідача викласти письмово свої заперечення проти позовних вимог позивача. Вони можуть стосуватися як усіх, так і частини вимог.
2. Документ — це матеріальний носій, що містить інформацію, основними функціями якого є її збереження та передавання у часі та просторі (абз. 2 ст. 1 Закону України «Про інформацію»). У контексті визначення документа письмові пояснення можуть бути «кваліфіковані» як документ, оскільки спрямовані на збереження та передавання інформації. Тобто вони «служать» для ознайомлення з інформацією, що міститься в письмових запереченнях проти позову, на¬приклад, судом, відповідачем, третіми особами, іншими учасниками цивільного процесу.
3. У ЦПК України відсутні вимоги щодо вчинення такої процесуальної дії, як оформлення та подача письмових заперечень проти позову. Винятком у цьому плані є ст. 131 ЦПК України, в якій встановлюється, що сторони зобов’язані подати свої докази суду до або під час попереднього судового засідання у справі, а якщо попереднє судове засідання у справі не проводиться — до початку розгляду справи по суті. Таким чином, якщо письмові заперечення проти позову подаються разом з доказами, то часовою межею їх подання є попереднє судове засідання або початок розгляду справи по суті.
4. Від подачі письмових заперечень проти позову слід відмежовувати:
а) пояснення сторін, третіх осіб та їхніх представників (ст. 62 ЦПК України);
б) показання свідка (ст. 63 ЦПК України);
в) судові доручення щодо збирання доказів (ст. 132 ЦПК України), забезпечення доказів (ст. 133 ЦПК України);
г) забезпечення нотаріусом доказів, необхідних для ведення справ в органах іноземних держав (ст. 102 Закону України «Про нотаріат»).
Слід звернути увагу на те, що в перелічених випадках відповідні дії повинні вчинятися в чіткій послідовності та суб’єктами, визначеними процесуальним законодавством.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимим є засвідчення справжності підпису на письмових запереченнях відповідача (фізичної особи) проти позову.

Закон України «Про внесення зміни до статті 61 Сімейного кодексу України щодо об’єктів права спільної сумісної власності подружжя» від 11.01.2011 р. № 2913-VI вніс повний дисбаланс у правовідносини, які виникли у громадян України у зв’язку з реалізацією Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» , у правовідносини подружжя, а тим більше в судову та нотаріальну практику, яка склалася до прийняття цих змін.
Так, ст. 61 Сімейного кодексу України (далі — СК України) доповнено частиною п’ятою, а саме: «Об’єктом права спільної сумісної власності подружжя є житло, набуте одним із подружжя під час шлюбу внаслідок приватизації державного житлового фонду, та земельна ділянка, набута внаслідок безоплатної передачі її одному з подружжя із земель державної або комунальної власності, у тому числі приватизації».
Пропонуємо здійснити теоретично-правовий аналіз співвідношення положень Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та внесених до ст. 61 СК України змін.
Однією з підстав набуття права власності громадянами України відповідно до ст. 345 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) є набуття права власності в разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.
Серед видів приватизації розрізняють приватизацію житлового та земельного фонду як конституційне право кожного громадянина. Відповідно до п. 5 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз.
Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), кімнат у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 квадратних метрів на сім’ю або продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Однак зазначені надлишки громадяни могли придбати за рахунок так званих житлових чеків або приватизаційних паперів, які отримувалися всіма громадянами України і використовувалися при приватизації державного житлового фонду або ж для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.
Отже, право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків отримали громадяни України, які постійно проживали в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Іншими словами, приватизація є спеціальною правовою підставою набуття права власності на державне житло, адже суб’єктом такого набуття може бути не будь-який громадянин України, а лише той, який відповідає вимогам приватизаційного законодавства, а відтак приватизація державного житла є індивідуальним актом його переходу у власність конкретного громадянина.
Передача займаних квартир (будинків, кімнат у гуртожитках) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку, кімнаті у гуртожитку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку, кімнати у гуртожитку) (п. 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).
Таким чином, закон чітко визначив, що у випадку приватизації житла виникає або спільна сумісна, або спільна часткова власність членів сім’ї. Звернемо увагу, що в законі не йдеться про спільну сумісну власність подружжя. Це підкріплюється і тим, що законодавець визначив порядок здійснення прав щодо розпорядження приватизованим майном, який за безпосередньою вказівкою регулюється цивільним законодавством (ст. 12 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).
Якщо проаналізувати зміст поняття «майно, набуте подружжям за час шлюбу», яке вживається у ст. 60 СК України, де передбачено підстави набуття права спільної сумісної власності подружжя, то доходимо висновку, що сімейне законодавство не розкриває його змісту. О. В. Дзера цілком слушно відзначає, що значення термінів «нажите», «набуте» майно немає допоки свого однозначного тлумачення. Така неоднозначність у розумінні цього терміна не сприяє ефективному застосуванню правових норм на практиці .
На нашу думку, спільність майна подружжя виникає під час шлюбу у випадку, коли докладаються спільні зусилля як чоловіка, так і дружини в набутті такого майна. Навіть якщо й один з них не мав самостійного заробітку (доходу) з причин навчання, ведення домашнього господарства, догляду за дітьми, хвороби і т. ін., то це означає, що він також своїми діями, які були спрямовані на спільне життя і створення умов для гармонійного розвитку сім’ї та її членів, брав участь у набутті майна, на яке поширюється правовий режим спільної сумісної власності.
Як зазначає І. В. Жилінкова, приватизована квартира може стати об’єктом права спільної власності подружжя лише за умов, що:
подружжя є громадянами України;
чоловік та дружина постійно проживали в квартирі, яка приватизується, або за ними зберігається право на житло;
чоловік та дружина висловили своє бажання на приватизацію .
Це свідчить про те, як підкреслює І. В. Жилінкова, що при приватизації виникають правовідносини «громадянин — держава Україна», а не «чоловік — дружина» .
Що ж до земельних ділянок, набутих громадянами України внаслідок безоплатної приватизації, то, на думку Пленуму Верховного Суду України, окрема земельна ділянка, одержана громадянином у період шлюбу в приватну власність шляхом приватизації, є його особистою приватною власністю, а не спільною сумісною власністю подружжя, оскільки йдеться не про майно, нажите подружжям у шлюбі, а про одержану громадянином частку із земельного фонду (п. 18-2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» вiд 16.04.2004 р. № 7).
Отже, правом на безоплатне отримання земельних ділянок, відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України, може скористатися як чоловік, так і дружина, зокрема, приватизувати окремо земельні ділянки різного цільового призначення.
Оскільки більшість громадян вже здійснили своє право на приватизацію, то якщо реалізовувати п. 5 ст. 61 СК України, знову ж постає питання, з якого моменту ця норма вступає в дію. На жаль, законодавець не зазначив цього. Оскільки закон зворотної сили не має, що підтверджується ст. 58 Конституції України, в якій встановлено, що акти цивільного законодавства, як й інші нормативні акти, зворотної дії в часі не мають, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують цивільну відповідальність особи, то презюмуємо, що його норми поширюються на правовідносини, які виникли після набрання ним чинності. Проте Міністерство юстиції України у своєму листі безпідставно та юридично не логічно, на нашу думку, поширило дію цієї норми і на правовідносини, які виникли до її прийняття. Так, у листі зазначається, що, зважаючи на те, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, та враховуючи вищезазначені зміни до ст. 61 СК України, житло або земельна ділянка, одержана у власність за час шлюбу на ім’я одного з подружжя в результаті приватизації, буде вважатися спільною сумісною власністю подружжя.
Таким чином, нотаріус при посвідченні договорів відчуження майна, набутого одним із подружжя шляхом приватизації, обов’язково має залучати до справ згоду другого з подружжя на таке відчуження, незалежно від дати набрання чинності Законом України «Про внесення зміни до статті 61 Сімейного кодексу України щодо об’єктів права спільної сумісної власності подружжя» . Це означає, що нотаріальна практика, яка відносила приватизацію житла, земельних ділянок до особистої приватної власності дружини, чоловіка до внесення цих змін, може опинитись у вкрай небезпечній ситуації. Правочини, предметом яких було майно, набуте шляхом приватизації, посвідчені нотаріусами до 2011 року, можуть бути оскаржені одним з подружжя в суді, права якого таким чином будуть порушені (як от відчуження житла після розірвання шлюбу, що було приватизовано одним із подружжя разом із батьками, під час шлюбу).
Реалізація рекомендацій Міністерства юстиції України може призводити до конкретних негативних ситуацій, які не піддаються осмисленню з позицій принципів розумності та справедливості, що підтверджується такими міркуваннями.
Наприклад, громадянин А., у 1990 році приватизував державну квартиру, яку згодом у цьому ж році продав і за отримані від продажу кошти придбав легковий автомобіль. У 2003 році гр. А. зареєстрував шлюб з гр. П., яка в цьому ж році приватизувала свою державну квартиру. Відповідно до рекомендацій Міністерства юстиції України гр. А. має стати співвласником квартири, приватизованої його дружиною. За таких обставин гр. А. виявиться в більш вигідному матеріальному становищі, адже він одержав кошти за приватизовану квартиру у свою особисту власність і водночас набув право спільної сумісної власності у приватизованій дружиною квартирі, що свідчить про його несправедливе збагачення за рахунок іншої особи.
Заради об’єктивності відзначимо, що аналогічними будуть наслідки, якщо припустити, що відсутні вищезазначені рекомендації Міністерства юстиції України, а Закон України від 11.01.2011 р. поширюється лише на правовідносини, які виникатимуть після набрання ним чинності. Так, припустимо, що громадяни А. і П. вчинили вищезгадані приватизаційні дії, але вступили в шлюб після набрання чинності Законом України від 11.01.2011 р. Знову ж ми змушені констатувати наявність факту невиправдного встановлення несправедливих майнових переваг для одного з подружжя.
Майнова несправедливість не усувається і тоді, коли, наприклад, гр. А. і гр. П., вступили в шлюб після набрання чинності Законом України від 11.01. 2011 р. і стали проживати в квартирі державного житлового фонду, право на приватизацію якої виникло лише у дружини, до набрання чинності зазначеним Законом. У травні 2011 року гр. П. приватизувала квартиру. Відповідно до ч. 5 ст. 61 СК України чоловік, який не мав права на приватизацію квартири, набуде на неї прав співвласника. Знову ж таки буде мати місце порушення принципу справедливості. Більше того, порушення режиму спільної сумісної власності на таке майно суперечить певною мірою статтям 57, 60 СК України, які встановлюють визначальні засади відносин власності дружини та чоловіка, згідно з якими майно, набуте ними до шлюбу є особистою власністю кожного з них, а набуте подружжям за час шлюбу — їх спільною сумісною власністю. У нашому випадку право на приватизацію державного житла виникло до шлюбу, а відтак логічно вважати його роздільною власністю дружини.
Отже, застосування нової ч. 5 ст. 61 СК України в багатьох ситуаціях може спричинити негативні наслідки.
Приватизація державного житлового фонду, земельних ділянок — це право кожного громадянина України, яке закріплено законом, і, на нашу думку, п. 5 щодо поширення правового режиму спільної сумісної власності подружжя на приватизоване майно має бути виключено зі ст. 61 СК України та відповідно включено до переліку майна, яке відноситься до особистої приватної власності кожного з подружжя (ст. 57 СК України). Такі зміни до ст. 61 СК України, до речі, вже підготовлені та зареєстровані у Верховній Раді України 05.07.2011 р. за № 8748 у формі законопроекту «Проект Закону про внесення змін до Сімейного кодексу України щодо об’єктів права особистої приватної власності подружжя» . Тому бажано було б прийняти його якомога швидше.

Законодавство України при визначенні правового режиму майна подружжя виходить із засад спільності майна.
При цьому в теоретичних дослідженнях спільна сумісна власність отримала назву «власності в цілості, у якій співвласники вважаються однією особою» (С. Дністрянський).
Прийнято вважати, що підхід до встановлення режиму спільності майна подружжя, будучи традиційним, передбачає об’єднання майна подружжя в єдину майнову масу та встановлення спеціальних правил щодо його володіння, користування та розпорядження .
Така специфіка стосується, зокрема, підстав виникнення спільної сумісної власності подружжя (ст. 60 Сімейного кодексу України, далі — СК), кола її об’єктів (ст. 61 СК), прав подружжя на розпорядження майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя (ст. 65 СК).
Як вказано у ст. 60 СК, майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу).
Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.
З приписів вказаної статті СК випливають принаймні два важливих положення.
По-перше, хоча ч. 1 ст. 60 СК сформульована як імперативна, однак у контекстуальному зв’язку з ч. 3 ст. 368 ЦК та іншими нормами її слід розуміти так, що виключення із загального правила про спільність майна, набутого подружжям за час шлюбу, можуть бути встановлені договором або законом.
По-друге, ст. 60 СК побудована як презумпція права спільної сумісної власності подружжя. Тобто, якщо майно набуте подружжям за час шлюбу, припускається, що воно є спільним. Однак як і будь-яка презумпція вона може бути спростована в установленому порядку. Причому формою спростування цієї презумпції може бути шлюбний договір.
Законодавець, враховуючи особисто-довірчій характер відносин спільної сумісної власності подружжя, намагався створити модель, у якій подружжя, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, у питаннях розпорядження спільною власністю у відносинах із третіми особами виступають нібито як єдиний суб’єкт.
Це проглядається на прикладі аналізу ст. 65 СК України. За ч. 1 цієї статті дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є їх спільною сумісною власністю, за взаємною згодою. При укладанні договорів одним з подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Цією ж статтею передбачено, що залежно від виду майна встановлено випадки, коли підтвердження згоди другого з подружжя не потрібно або ж, навпаки, необхідно отримання письмової згоди другого з подружжя чи отримання такої згоди у формі, засвідченій нотаріально. Зокрема, відповідно до ч. 3 ст. 65 СК згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.
Виходячи з цього, можливі два варіанти:
1) сторонами в договорі є обоє з подружжя як єдиний суб’єкт;
2) стороною в договорі є тільки один з подружжя, який діє зі згоди іншого, оформленої належним чином.
Відповідно до вимог ст. 3 Закону України вiд 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на нерухоме майно є обов’язковою. При цьому обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, зокрема право власності на нерухоме майно; право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону. Державній реєстрації підлягає і право власності на нерухоме майно, набуте за договором, укладеним подружжям або одним з них зі згоди іншого. У першому варіанті, коли стороною в договорі є обоє з подружжя, державна реєстрація здійснюється за їх заявою та на ім’я і дружини, і чоловіка. За договором, укладеним одним із подружжя зі згоди іншого, державна реєстрація здійснюється на ім’я того з подружжя, яким було укладено даний договір, що обґрунтовується таким. Як зазначено в ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до п. 6.2 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 р. № 7/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції 18.02.2002 р. за № 157/6445, розділ Реєстру прав власності на нерухоме майно складається з трьох частин, які містять записи про об’єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації; право власності на об’єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації, та суб’єкта (суб’єктів) цього права; інші речові права на нерухоме майно та суб’єкта (суб’єктів) цих прав.
Сьогодні діє Порядок ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затверджений наказом Міністерства юстиції України від 28.01.2003 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 12.10.2010 р. № 2480/5), відповідно до п.п. 3.2.2 п. 3.2 розд. 3 якого відповідні записи розділу Реєстру прав містять відомості про адресу (місцезнаходження) об’єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації; прізвище, ім’я та по батькові власника чи іншого правонабувача — фізичної особи; найменування, місцезнаходження власника чи іншого правонабувача — юридичної особи тощо. При цьому внесення до Реєстру прав запису про право власності на об’єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації, та суб’єкта цього права проводиться шляхом внесення відповідних відомостей про кожного власника. Однак оскільки чинне законодавство надає особам, які перебувають у шлюбі, право самостійно вирішувати питання спільної сумісної власності, у тому випадку, коли у договорі, укладеному зі згоди іншого з подружжя, як набувач вказаний лише один з них, державна реєстрація прав на нерухоме майно здійснюється за тим з подружжя, який вказаний у договорі. У юридичній практиці й літературі цей суб’єкт отримав назву «титульного власника».
Відповідно обоє з подружжя можуть бути позначені в Державному реєстрі прав лише в тому випадку, коли відповідне майно придбавається одночасно на ім’я і чоловіка, і дружини.
Однак державна реєстрація прав лише на ім’я одного з подружжя не спростовує презумпції належності майна, права на які зареєстровано, до спільної сумісної власності подружжя. Інакше кажучи, якщо у відповідному документі власником чи набувачем вказано лише чоловіка, це беззастережно не свідчить, що відповідне майно належить до роздільного.
Проте статус «титульного власника» у спільній сумісній власності має певні особливості. Так, у випадку укладання зі спільним майном договору його стороною виступає «титульний власник», який діє зі згоди іншого з подружжя. При укладанні договору наявність заборон (арешту) перевіряється лише стосовно самого майна та безпосередньо «титульного власника», а не того з подружжя, хто надавав згоду на укладання договору.
В аспекті положень ч. 2 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» відповідну норму, за якою при посвідченні угод (правочинів) про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна, слід розуміти і тлумачити обмежувальним чином: при перебуванні майна у спільній сумісній власності перевіряється відсутність заборон відчуження або арешту майна лише «титульного власника», тобто того, який вказаний у відповідному державному реєстрі.

Кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» О. П. Печений

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Викладення ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) в новій редакції зумовило значну кількість практичних питань, одне з яких стосується необхідності (чи відсутність такої) зазначати розмір та кадастровий номер земельної ділянки при відчуженні частки в праві спільної часткової власності.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Загальна характеристика права спільної часткової власності
1. Згідно зі ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
Відповідно до ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Спільна часткова власність є нетиповою конструкцією, що, без сумнівів, впливає на застосування норм ЦК України, які регулюють відносини, пов’язані з її виникненням, здійсненням та припиненням.
2. Нетиповість конструкції спільної часткової власності проявляється в тому, що існує:
а) множинність суб’єктів. Для права власності характерна наявність одного суб’єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок — один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб’єктів, якими згідно з ч. 2 ст. 356 ЦК України можуть бути фізичні та юридичні особи, держава, територіальні громади (наприклад, один будинок — два співвласники);
б) єдність об’єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Причому право спільної часткової власності може стосуватися як подільних/неподільних речей, так і майнових прав та обов’язків.
3. Множинність суб’єктів та єдиний об’єкт права спільної часткової власності зумовлює наявність досить складної структури правовідносин — зовнішніх та внутрішніх. Зовнішні правовідносини характеризуються як абсолютні, речові. Вони виникають та існують поміж співвласниками і третіми особами, які зобов’язані не порушувати право спільної часткової власності.
Внутрішні правовідносини по своїй сутності є відносними. Вони виникають та існують поміж чітко визначеними суб’єктами (співвласниками) з приводу здійснення і припинення права спільної часткової власності. Майновим субстратом у внутрішніх відносинах спільної часткової власності виступає частка в праві спільної часткової власності, яка є окремим об’єктом цивільних прав. Частка в праві спільної часткової власності відноситься до ідеальних категорій і виражається у вигляді дробу (наприклад, ½ частки в праві спільної часткової власності на будинок). Як наслідок частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному зі співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.
4. Нетиповість спільної часткової власності відображається на тих правових засобах, що застосовуються для її регулювання. Хоча законодавець у більшості норм, присвячених регулюванню спільної часткової власності, й використовує словосполучення «частка в праві спільної часткової власності» (зокрема, статті 357, 358, 361, 362 ЦК України), проте це не виключає існування права на частку (ст. 365 ЦК України).
По своїй суті право на частку є майновим та відносним, існує у внутрішніх відносинах спільної часткової власності, а його об’єктом виступає частка в праві спільної часткової власності. На цьому моменті слід особливо акцентувати увагу, оскільки він дозволяє найбільш ефектно підкреслити, що співвласник у внутрішніх відносинах спільної часткової власності має частку, яка є фактично майновим втіленням або ж відображенням права власності. Проте частка в праві спільної часткової власності не тотожна спільному майну й не стосується його певної частини, а поширюється на все спільне майно.
У цьому контексті навряд обґрунтованим є використання в розділі 2 глави III Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України таких словосполучень, як: «відчуження власником частки майна» (пункти 57, 58), «одним з учасників спільної часткової власності належної йому частки майна» (п. 58). Адже такого роду розуміння може спричинити ототожнення певної частини майна та частки в спільній частковій власності, хоча вони, по суті, є різними категоріями.
5. Залежно від того, на який об’єкт виникло право спільної часткової власності, законодавцем можуть регулюватися певні, досить віддалені «речові» прояви. Зокрема, до таких належить віднести:
а) величину строку нездійснення переважного права купівлі частки в праві спільної часткової власності на нерухоме майно (абз. 2 ч. 2 ст. 362 ЦК України);
б) момент виникнення права на частку в спільній частковій власності (ч. 2 ст. 363 ЦК України);
в) вимоги щодо форми договору про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна чи про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності (ч. 3 ст. 364 ЦК України, ч. 3 ст. 367 ЦК України);
г) відображення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації про співвласників (наприклад, підпункти 3.11, 6.2.2, 7.9, 8.4 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно) .
6. Згідно зі ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою в праві спільної часткової власності. Йому належить можливість визначити юридичну долю частки в праві спільної часткової власності, зокрема, шляхом складення заповіту, укладення договору купівлі-продажу, міни, дарування та ін.
При розпорядженні часткою в праві спільної часткової власності не відбувається визначення юридичної долі речі , оскільки частка є окремим об’єктом цивільних прав, відмінним від речі.
ІІ. Сфера дії статті 377 ЦК України
1. Згідно з ч. 2 ст. 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).
2. У пп. 2.2 Методичних рекомендацій Міністерства юстиції України щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства при посвідченні правочинів, предметом яких є нерухоме майно, від 26.11.2010 р. вказується, що статтями 377 ЦК України та 120 ЗК України визначено перелік об’єктів нерухомого майна, у випадку відчуження яких істотною умовою договору є розмір та кадастровий номер земельної ділянки. Такими об’єктами є житлові будинки (крім багатоквартирних), будівлі і споруди. До зазначеного переліку не віднесено такий об’єкт, як частка у праві спільної часткової власності.
Відповідно до п. 5 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV приміщення як частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об’єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.
Отже, вимоги статей 377 ЦК України та 120 ЗК України при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (ч. 3 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України)).
3. Системний аналіз як ст. 377 ЦК України, так і ст. 120 ЗК України дозволяє стверджувати, що вимога про вказівку розміру та кадастрового номера земельної ділянки:
а) розрахована на випадки, за яких відбувається відчуження об’єктів, які розташовані на земельній ділянці (житлового будинку, будівлі або споруди). Підставою для такого розуміння є розміщення ст. 377 ЦК України в главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», а ст. 120 ЗК України — в главі 19 «Набуття права на землю громадянами та юридичними особами»;
б) не може стосуватися договорів про відчуження частки в праві спільної часткової власності, адже при розпорядженні часткою не відбувається відчуження речі.
При цьому не повинен беззастережно сприйматися підхід, викладений в абз. 4 пп. 2.2 Методичних рекомендацій Міністерства юстиції України щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства при посвідченні правочинів, предметом яких є нерухоме майно, від 26.11.2010 р., що вимоги статей 377 ЦК України та 120 ЗК України при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (ч. 3 ст. 120 ЗК України). Оскільки Міністерством юстиції України здійснено ототожнення «частини будинку» як окремого об’єкта цивільних прав та частки в праві спільної часткової власності.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимим є нотаріальне посвідчення договору про відчуження частки в праві спільної часткової власності без вказівки розміру та кадастрового номера земельної ділянки.

Кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат