03 Серпня 2011

Науковий висновок щодо необхідності вказівки розміру та кадастрового номера земельної ділянки при відчуженні частки в праві спільної часткової власності

Експерт: ВАСИЛЬ КРАТ

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Викладення ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) в новій редакції зумовило значну кількість практичних питань, одне з яких стосується необхідності (чи відсутність такої) зазначати розмір та кадастровий номер земельної ділянки при відчуженні частки в праві спільної часткової власності.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Загальна характеристика права спільної часткової власності
1. Згідно зі ст. 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.
Відповідно до ст. 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Спільна часткова власність є нетиповою конструкцією, що, без сумнівів, впливає на застосування норм ЦК України, які регулюють відносини, пов’язані з її виникненням, здійсненням та припиненням.
2. Нетиповість конструкції спільної часткової власності проявляється в тому, що існує:
а) множинність суб’єктів. Для права власності характерна наявність одного суб’єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок — один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб’єктів, якими згідно з ч. 2 ст. 356 ЦК України можуть бути фізичні та юридичні особи, держава, територіальні громади (наприклад, один будинок — два співвласники);
б) єдність об’єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Причому право спільної часткової власності може стосуватися як подільних/неподільних речей, так і майнових прав та обов’язків.
3. Множинність суб’єктів та єдиний об’єкт права спільної часткової власності зумовлює наявність досить складної структури правовідносин — зовнішніх та внутрішніх. Зовнішні правовідносини характеризуються як абсолютні, речові. Вони виникають та існують поміж співвласниками і третіми особами, які зобов’язані не порушувати право спільної часткової власності.
Внутрішні правовідносини по своїй сутності є відносними. Вони виникають та існують поміж чітко визначеними суб’єктами (співвласниками) з приводу здійснення і припинення права спільної часткової власності. Майновим субстратом у внутрішніх відносинах спільної часткової власності виступає частка в праві спільної часткової власності, яка є окремим об’єктом цивільних прав. Частка в праві спільної часткової власності відноситься до ідеальних категорій і виражається у вигляді дробу (наприклад, ½ частки в праві спільної часткової власності на будинок). Як наслідок частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному зі співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.
4. Нетиповість спільної часткової власності відображається на тих правових засобах, що застосовуються для її регулювання. Хоча законодавець у більшості норм, присвячених регулюванню спільної часткової власності, й використовує словосполучення «частка в праві спільної часткової власності» (зокрема, статті 357, 358, 361, 362 ЦК України), проте це не виключає існування права на частку (ст. 365 ЦК України).
По своїй суті право на частку є майновим та відносним, існує у внутрішніх відносинах спільної часткової власності, а його об’єктом виступає частка в праві спільної часткової власності. На цьому моменті слід особливо акцентувати увагу, оскільки він дозволяє найбільш ефектно підкреслити, що співвласник у внутрішніх відносинах спільної часткової власності має частку, яка є фактично майновим втіленням або ж відображенням права власності. Проте частка в праві спільної часткової власності не тотожна спільному майну й не стосується його певної частини, а поширюється на все спільне майно.
У цьому контексті навряд обґрунтованим є використання в розділі 2 глави III Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України таких словосполучень, як: «відчуження власником частки майна» (пункти 57, 58), «одним з учасників спільної часткової власності належної йому частки майна» (п. 58). Адже такого роду розуміння може спричинити ототожнення певної частини майна та частки в спільній частковій власності, хоча вони, по суті, є різними категоріями.
5. Залежно від того, на який об’єкт виникло право спільної часткової власності, законодавцем можуть регулюватися певні, досить віддалені «речові» прояви. Зокрема, до таких належить віднести:
а) величину строку нездійснення переважного права купівлі частки в праві спільної часткової власності на нерухоме майно (абз. 2 ч. 2 ст. 362 ЦК України);
б) момент виникнення права на частку в спільній частковій власності (ч. 2 ст. 363 ЦК України);
в) вимоги щодо форми договору про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна чи про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності (ч. 3 ст. 364 ЦК України, ч. 3 ст. 367 ЦК України);
г) відображення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації про співвласників (наприклад, підпункти 3.11, 6.2.2, 7.9, 8.4 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно) .
6. Згідно зі ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою в праві спільної часткової власності. Йому належить можливість визначити юридичну долю частки в праві спільної часткової власності, зокрема, шляхом складення заповіту, укладення договору купівлі-продажу, міни, дарування та ін.
При розпорядженні часткою в праві спільної часткової власності не відбувається визначення юридичної долі речі , оскільки частка є окремим об’єктом цивільних прав, відмінним від речі.
ІІ. Сфера дії статті 377 ЦК України
1. Згідно з ч. 2 ст. 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).
2. У пп. 2.2 Методичних рекомендацій Міністерства юстиції України щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства при посвідченні правочинів, предметом яких є нерухоме майно, від 26.11.2010 р. вказується, що статтями 377 ЦК України та 120 ЗК України визначено перелік об’єктів нерухомого майна, у випадку відчуження яких істотною умовою договору є розмір та кадастровий номер земельної ділянки. Такими об’єктами є житлові будинки (крім багатоквартирних), будівлі і споруди. До зазначеного переліку не віднесено такий об’єкт, як частка у праві спільної часткової власності.
Відповідно до п. 5 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV приміщення як частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, обмежені будівельними елементами, є самостійними об’єктами нерухомого майна, право власності на які підлягає державній реєстрації.
Отже, вимоги статей 377 ЦК України та 120 ЗК України при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (ч. 3 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України)).
3. Системний аналіз як ст. 377 ЦК України, так і ст. 120 ЗК України дозволяє стверджувати, що вимога про вказівку розміру та кадастрового номера земельної ділянки:
а) розрахована на випадки, за яких відбувається відчуження об’єктів, які розташовані на земельній ділянці (житлового будинку, будівлі або споруди). Підставою для такого розуміння є розміщення ст. 377 ЦК України в главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», а ст. 120 ЗК України — в главі 19 «Набуття права на землю громадянами та юридичними особами»;
б) не може стосуватися договорів про відчуження частки в праві спільної часткової власності, адже при розпорядженні часткою не відбувається відчуження речі.
При цьому не повинен беззастережно сприйматися підхід, викладений в абз. 4 пп. 2.2 Методичних рекомендацій Міністерства юстиції України щодо застосування нотаріусами деяких положень цивільного та земельного законодавства при посвідченні правочинів, предметом яких є нерухоме майно, від 26.11.2010 р., що вимоги статей 377 ЦК України та 120 ЗК України при посвідченні договорів відчуження частки у спільній частковій власності на нерухоме майно, приміщень у житлових будинках, будівлях не застосовуються, крім випадків переходу права власності на частину будинку за договором довічного утримання (ч. 3 ст. 120 ЗК України). Оскільки Міністерством юстиції України здійснено ототожнення «частини будинку» як окремого об’єкта цивільних прав та частки в праві спільної часткової власності.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимим є нотаріальне посвідчення договору про відчуження частки в праві спільної часткової власності без вказівки розміру та кадастрового номера земельної ділянки.

Кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат