НАУКОВИЙ ВИСНОВОК щодо реформи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які виникають на підставі нотаріально посвідчених договорів*

Для сучасного законодавства характерне встановлення спеціального правового режиму здій¬снення правомочностей власника щодо окремих видів майна. Одним з елементів правового режиму майна є державна реєстрація прав на нього або правочинів щодо нього. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень, а також правочинів щодо нерухомості є однією з новел Цивільного кодексу України 2003 року (далі — ЦК України). Це є однією з причин недостатнього розкриття в сучасній українській цивільно-правовій науці цих правових явищ. Однак з точки зору історії розвитку такої реєстрації, а також з точки зору досвіду закордонних країн, це питання не є абсолютно новим.
У ЦК України безпосередньо передбачена необхідність прийняття спеціального закону, який би регламентував порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно (ч. 4 ст. 182). З метою розвитку цих положень ЦК України Верховною Радою України 1 липня 2004 року було прийнято Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі — нова редакція Закону) внесено зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінено процедуру державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав — Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Рішення щодо державної реєстрації прав приймає державний реєстратор прав на нерухоме майно.
У Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2013 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Цей Закон у своїй новій редакції має як позитивні, так і негативні положення.
Безумовно, позитивною є ідея здійснення реєстрації всіх речових прав у єдиному державному реєстрі. Разом з тим, зазначений Закон у новій редакції має ряд положень, що суперечать цивільному законодавству.
По-перше, у ст. 1 вказаного Закону визначено поняття державної реєстрації як офіційне ви¬знання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супрово¬джується внесенням даних до Державного реєст¬ру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. При цьому на державного реєстратора, по суті, покладається функція визнання або неви¬знання за особою речового права, що є неправильним і звужує права особи. ЦК України вказує на цілий ряд юридичних фактів як на підстави виникнення речового права. Наука цивільного права ділить їх на первісні та похідні залежно від наявності правонаступництва. Якщо державна реєстрація стане єдиним юридичним фактом, що призведе до виникнення в особи речового права, то така норма закону суперечить нормам ЦК України, а також теорії цивільного права, що своїм корінням сягає часів Древнього Риму.
Крім того, як правильно зауважив суддя Верховного Суду України Я. М. Романюк, не по¬збавлене запроваджене нове положення і суто термінологічної вади. Так, законодавець встановив, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Таким чином, державній реєстрації підлягають вже існуючі права, але разом з тим виникають вони лише після такої реєстрації. Тобто державній реєстрації підлягає те, що не існує і що виникне лише як її наслідок .
Взагалі, у світі існують два підходи щодо вибору об’єкта реєстрації: система реєстрації прав (система Торренса (колоніальна система) — Німеччина, Швеція, Австралія) та система реєстрації угод (США, Франція) . Реєстрація угод (правочинів) та реєстрація прав на нерухоме майно мають на меті різні цілі та при¬зводять до різних правових наслідків. Так, якщо при реєстрації прав на нерухомість реєструючим органом перевіряється відповідність чинному законодавству правовстановлюючих документів, що подаються на реєстрацію, то при реєстрації угод з нерухомістю перевіряється законність здійснення самих угод, що тягнуть виникнення реєстрованого права .
Принцип публічності у системі реєстрації прав набуває абсолютного характеру. Саме запис у реєстрі стає юридичним фактом, що встановлює право на нерухомість. Іншими словами, похідна підстава виникнення права на нерухомість за угодою в системі Торренса замінюється на первинну, де внесення запису розглядається вже не як засіб, а як підстава переходу прав на нерухомість, відповідно будь-яке право на нерухомість виникає, переходить, змінюється і припиняється лише шляхом внесення запису до реєстру.
Реєстрація угоди (правочину) передбачає, що саме правочин, який належним чином зареєстрований, є підставою і моментом виникнення права. Норми цивільного права, які існували в Україні до 1 січня 2004 р. (норми ЦК УРСР 1963 року), не передбачали реєстрації речових прав. Реєстрація ж договорів відчуження житлових будинків, яка існувала в той час, мала на меті статистичний облік відповідного майна та не створювала жодних суттєвих правових наслідків, оскільки момент виникнення права власності пов’язувався з фактом нотаріального посвідчення договору.
Положення, які закладені у нині чинному ЦК України, передбачають державну реєстрацію речових прав на нерухомі речі та правочинів з нерухомістю (ст. 182 та ч. 4 ст. 334 ЦК). Системний аналіз цих та інших норм ЦК України дозволяє зробити висновок, що правове значення надається державній реєстрації правочину, який є підставою виникнення відповідного права в особи, оскільки саме з реєстрацією правочину відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України пов’язано виникнення в набувача права власності за договором. Реєстрації ж самого права (яке вже виникло) надається вторинне (додаткове значення), яке полягає у фіксації факту виникнення права, але ніяк не у його встановленні. Такий висновок випливає і з аналізу інших норм ЦК України, які регулюють виникнення права власності. Наприклад, за аналогічною схемою побудовано механізми успадкування права власності на майно, приватизації майна та ін.
З точки зору розглянутих вище систем реєстрації прав, існуючу нині в Україні систему можна швидше віднести до системи реєстрації правочинів. Зміни, які мають набрати чинності з 1 січня 2013 року, фактично запроваджують систему реєстрації прав, причому в жорсткому її вигляді. Як правильно зазначає Алексєєв В. А., можна говорити про переваги і недоліки тієї чи іншої системи, але слід зазначити, що будучи раз створеною, система реєстрації дуже непросто піддається реформуванню, саме це реформування може мати негативні наслідки, і в цьому сенсі найважливішим є сама наявність і стабільність системи реєстрації, на яких би принципах вона не функціонувала . Незважаючи на те, що реєстрація правочинів (хоча і не всіх) з 1 січня 2013 року скасовується, зміни, що відбудуться, повністю перекреслюють ту систему виникнення прав власності на майно, яка закладена в ЦК України його розробниками. Зміна моменту виникнення права власності вимагатиме повного переосмислення основних засад права власності, що закріплені в чинному ЦК України, та докорінної його переробки.
По-друге, крім теоретичної нелогічності та необґрунтованості зміни моменту виникнення права власності, існує ще одна суттєва вада такої реформи, а саме поява розриву в часі між вчиненням правочину щодо нерухомого майна та реєстрацією права на нього. Цей проміжок може розтягнутися на невизначений час. У зв’язку з цим на практиці обов’язково постане питання: якими правомочностями щодо об’єкта нерухомості в цей проміжок часу володітимуть відчужувач і набувач? Чи буде набувач убезпечений від того, що в цей період часу недобросовісний відчужувач не відчужить нерухомість ще комусь. Така ситуація призведе до того, що зважаючи на принцип свободи договору, особа може вчинити кілька правочинів щодо одного майна, проте право власності виникне лише в того з набувачів, хто перший подасть документи реєстратору.
Оскільки законодавець не передбачив також строку, впродовж якого набувач повинен зареєструвати свої права на набуте за договором нерухоме майно, так само як і відповідальності за ухилення від такої реєстрації, це неодмінно призведе до зволікання набувачів з такою реєстрацією з метою ухилення від сплати, наприклад, земельного податку чи приховування фактів набуття права власності на об’єкти нерухомого майна, а також спричинить виникнення значної невідповідності наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформації з фактичним станом справ.
Таким чином, викладена в Законі України від 11.02.2010 р. № 1878-VІ нова редакція ч. 4 ст. 334 ЦК України не лише не сприятиме запобіганню та присіканню правопорушень у сфері правовідносин, пов’язаних з нерухомістю, а й ускладнить реалізацію фіскальної функції держави і безумовно породить безліч спорів.
На підставі викладеного можна зробити вис¬новок про доцільність збереження існуючого на сьогодні положення стосовно необхідності державної реєстрації правочинів щодо нерухомості та виникнення права власності на об’єкти нерухомого майна за договором з моменту дер¬жавної реєстрації такого договору.
Вважаємо більш доцільним визначення поняття державної реєстрації (за аналогією із Законом України «Про державну реєстрацію юри¬дичних осіб та фізичних осіб — підприємців») як засвідчення факту виникнення права власності чи іншого речового права шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Таке формулювання буде відповідати нормам ЦК України.
Як випливає з аналізу норм ЦК України (ст. 182 та ст. 334), державній реєстрації підлягають окремі правочини, а також речове право. Отже, при вчиненні правочину, що підлягає державній реєстрації, слід також здійснити державну реєстрацію речового права, що випливає з такого правочину. При цьому така реєстрація повинна відбутись у максимально короткий проміжок часу, найкраще за кілька хвилин.
У разі якщо державна реєстрація правочину буде здійснюватись нотаріусом, а державна реєстрація речового права, що випливає з правочину, буде здійснюватись іншою особою — дер¬жавним реєстратором, то здійснення таких дій не може відбутися в один день. Вважаємо більш доцільною таку модель функціонування державного реєстру речових прав, за якої державну реєстрацію речового права, що виникає на підставі правочину, буде здійснювати особа, яка здійснює реєстрацію правочину — нотаріус.
Окрім того, нотаріус оформляє спадщину, а тому повинен бути наділений повноваженнями щодо реєстрації права власності та інших речових прав, що випливають з факту спадкування, наприклад сервітуту тощо.
Таким чином, виконання функцій державного реєстратора речових прав на нерухоме майно з відповідним доступом до державного реєст¬ру має бути розподілено залежно від підстав виникнення права власності та інших речових прав. Якщо підставою виникнення права власності є договір чи спадкування, то державну реєстрацію повинен здійснювати нотаріус, який одночасно вносить дані до реєстру правочинів. Якщо підстави виникнення права власності не пов’язані з правонаступництвом і право власності чи інше речове право виникає вперше, то державну реєстрацію речового права здійснює державний реєстратор.
Окремо слід зупинитись на питанні взаємо¬зв’язку Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень та даних інвентаризації будівель і споруд та земельних ділянок. Сьогодні впроваджена та діє інвентаризація земельних ділянок — земельний кадастр, а також здійснюється інвентаризація будівель і споруд БТІ. При цьому оскільки земельна ділянка та розміщені на ній споруди є невіддільними, вважаємо доцільним пов’язати дані інвентаризації таких об’єктів, а також дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. У цьому випадку недоцільною є передача процесу інвентаризації до повноважень приватних структур. Навпаки, слід налагодити єдину інформаційну систему, що є можливим у межах існуючої системи БТІ.
Потрібно пам’ятати також про те, що виникнувши одного разу, об’єкт нерухомого майна може змінювати свої характеристики (кількісні та якісні), що є важливими при визначенні предмета цивільно-правового договору, зокрема договорів купівлі-продажу та оренди. Отже, нагальною є необхідність моніторингу стану об’єктів нерухомого майна, що мають стати предметом договору. Такий моніторинг логічно має здій¬снюватись органом, що одночасно відповідатиме двом вимогам. По-перше, матиме спеціалістів у сфері містобудування, які зможуть дати технічну характеристику об’єкту, зможуть оцінити його кількісні та якісні показники. По-друге, такий орган повинен мати постійний доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, для того щоб мати можливість поновлювати його дані щодо таких кількісних та якісних показників об’єктів нерухомості. Це матиме позитивний вплив і на роботу нотаріуса, який зможе побачити стан об’єкта, що має стати предметом договору. Такий орган повинен бути наділений функціями державного реєстратора. Вищезазначеним вимогам на сьогодні відповідають органи БТІ.
Підсумовуючи все сказане, можна висловити сподівання, що недоліки нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» будуть усунені, і в Україні функціонуватиме єдиний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, державними реєстраторами якого будуть нотаріуси, БТІ та Державний земельний кадастр, що дасть змогу утворити централізовану систему державної реєстрації за прикладом країн Європейського союзу.