НАУКОВИЙ ВИСНОВОК щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу

НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Набрання чинності 01.01.2013 Законом Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детермінує появу численних питань, пов’язаних із його застосуванням. Одним із них є питання стосовно можливості (неможливості) нотаріуса при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
При з’ясуванні допустимості (недопустимості) не проводити одночасно державну реєст­рацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця необхідно проаналізувати:
(а) концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав;
(б) конструкцію договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит;
(в) правила державної реєстрації права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав
1. У ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто:
запроваджується загальна модель виникнення прав та обтяжень на нерухоме майно з дня державної реєстрації. Як наслідок, державна реєстрація є остаточним юридичним фактом, з яким пов’язується виникнення права (обтяження);
перелік прав та обтяжень на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, повинен встановлюватися згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
відбувається скасування державної реєстрації правочинів із нерухомим майном.
2. Потрібно зауважити, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» неузгоджений з Цивільним кодексом України . Зокрема:
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України);
права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України);
право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України);
Тлумачення цих норм дозволяє стверджувати, що:
(а) ЦК України відносить до прав на нерухоме майно право власності (у тому числі й право довірчої власності) та інші речові права (суперфіцій, володіння, емфітевзис, сервітут);
(б) такі права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
(в) право власності та інші речові права виникають із моменту державної реєстрації. Незважаючи на те, що положення про виникнення прав на нерухомість з моменту державної реєстрації встановлені в нормі, яка присвячена визначенню моменту виникнення права власності за договором (ст. 334 ЦК України), вони мають загальне значення. Тобто, поширюються на всі випадки набуття прав.
(г) до прав на нерухоме майно, згідно з ЦК України, не належить право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Проте, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов’язковій дер­жавній реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Тобто встановлюється необхідність здійснювати державну реєстрацію незалежно від строку, на який укладено договір найму. При вирішенні цієї колізії норм, видається, потрібно враховувати, що ЦК України є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України), і його норми мають вищу юридичну силу.
ІІ. Конструкція договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Чинним цивільним законодавством передбачається така конструкція як продаж товару в кредит, який може відбуватися із відстроченням або розстроченням платежу (ст. 694 ЦК України). Аналіз ст. 694 ЦК України дозволяє констатувати, що критерієм для виокремлення продажу товару в кредит є строк оплати ціни товару.
Оплата ціни товару може:
(а) мати характер попередньої;
(б) відбуватися під час укладання договору;
(в) здійснюватися після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Конструкція продажу товару в кредит охоплює собою якраз відстрочення (розстрочення) оплати ціни товару після укладання договору купівлі-продажу чи передачі товару покупцеві.
Відстрочення платежу — це встановлення строку оплати ціни товару для покупця через деякий проміжок часу після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем. Тобто договором купівлі-продажу може бути закріплений обов’язок покупця сплатити всю ціну товару через певний проміжок часу.
Розстрочення платежу — це закріплення в договорі купівлі-продажу не тільки ціни товару, але й порядку, строків і розмірів платежів (абз. 2 ч. 1 ст. 695 ЦК України). Тобто оплата ціни товару відбувається шляхом здійснення періодичних платежів після укладання договору купівлі продажу чи передачі речі продавцем.
2. Тлумачення норм ЦК України, які регулюють продаж товару в кредит, дозволяє стверджувати, що законодавець:
не обмежує продаж в кредит певними об’єктами цивільних прав. Тобто «товар» стосується як рухомих, так і нерухомих речей. При цьому не виключається й охоплення цим терміном речей, які будуть створені (набуті або придбані) в майбутньому;
допускає будь-яким суб’єктам укладати договір купівлі-продажу товару в кредит. Тобто його сторонами можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Акцентування уваги на суб’єктному складі сторін договору купівлі-продажу в кредит детерміновано тим, що в судовій практиці існувала позиція про неможливість фізичних осіб укладати договір купівлі-продажу в кредит. Проте Верховним судом України в постанові з перегляду щодо неоднакового застосування норм матеріального права цілком вірно констатовано помилковість такого розуміння. Зокрема, Верховний суд України вказав, що «суд касаційної інстанції помилково вважав, що договір купівлі-продажу товару в кредит не може бути укладений між фізичними особами» .
ІІІ. Державна реєстрація права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит
1. Системний аналіз положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» надає можливість виокремити правила, яких потрібно дотримуватися при державній реєстрації права власності на основі договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
До таких відноситься те, що:
по-перше, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-друге, державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії (ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-третє, при здійсненні державної реєстрації права встановлюється відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав (абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»);
по-четверте, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію (п. 55 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
2. Тлумачення перелічених норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтверджує, що:
(а) в законі встановлюється загальне правило про необхідність здійснення державної реєстрації права одночасно при вчиненні нотаріальної дії. Тобто після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит відбувається державна реєстрація права власності;
(б) наявність загального правила не виключає закріплення винятків із нього. Під винятками варто розуміти ті випадки, коли проведення державної реєстрації права пов’язується з фактом виконання умов правочину. Цей висновок обґрунтовується змістом абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Як наслідок, після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості в кредит може не відбуватися державна реєстрація права власності. Вона буде здійснюватися тоді, коли відбудеться виконання умов договору купівлі-продажу нерухомості в кредит, а саме повне проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Таким чином, враховуючи викладене вище, цілком допустимо стверджувати, що нотаріус може при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності буде відбуватися після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
Кандидат юридичних наук,
доцент, доцент кафедри цивільного права № 1
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» В. І. Крат
Кандидат юридичних наук,
викладач Інституту підвищення кваліфікації
Національного університету «Юридична академія України
імені Ярослава Мудрого» Ю. В. Мица