Законодавчі засади використання земель сільськогосподарського призначення на умовах емфітевзису в Україні

Право емфітевзису є одним із видів речових прав (ст. 395 Цивільного кодексу України, далі — ЦК). Право емфітевзису визначено Цивільним і Земельним кодексами України. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦК). Згідно зі ст. 102-1 Земельного кодексу України (далі — ЗК) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Регулювання відносин, що виникають у процесі встановлення, реалізації, припинення та захисту права емфітевзису здійснюються на підставі глави 33 ЦК, ст. 102-1 ЗК. Укладання договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених ст. 122 ЗК здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 ст. 134 ЗК. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу.

Звертаємо увагу на те, що держава, територіальна громада продає не «право емфітевзису», а «право на укладення договору емфітевзису». За результатами торгів відбувається укладення договору та реєстрація речового права. Право емфітевзису виникає з дати реєстрації в Державному реєстрі прав.

Згідно зі ст. 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення органів державної влади або органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) можуть прийматися за відсутності державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на таку земельну ділянку в Державному реєстрі прав. Під час проведення державної реєстрації права емфітевзису щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності, право власності на які не зареєстровано в Державному реєстрі прав, державний реєстратор одночасно з проведенням такої реєстрації проводить також державну реєстрацію права власності на такі земельні ділянки без подання відповідної заяви відповідними органами.

Державна реєстрація права емфітевзису на земельну ділянку, право власності на яку виникло та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року, здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на таку земельну ділянку (крім випадків, коли право власності на таку земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав) на підставі заяви про державну реєстрацію прав.

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку у разі подання заяви про державну реєстрацію прав набувачем речового права на таку земельну ділянку може здійснюватися без подання заявником документа, на підставі якого виникло право власності, за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та до моменту автоматизованого перенесення до Державного реєстру прав записів (відомостей) про речові права та обтяження на земельні ділянки з Державного реєстру земель (ст. 29 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до ст. 136 ЗК підготовка лотів до проведення земельних торгів включає державну реєстрацію земельної ділянки. Таким чином, встановлення права емфітевзису щодо земель державної чи комунальної власності відбувається після реєстрації права власності в Державному реєстрі прав.

ЦК та ЗК не приділяють багато уваги правовому регулюванню договору про встановлення емфітевзису. Зокрема, жоден нормативний акт не визначає форму такого договору. Аналізуючи статті 206, 208, 209 ЦК, можна дійти висновку, що це має бути проста письмова форма. Однак для більшої гарантії та захисту прав сторін бажано договір про встановлення емфітевзису нотаріально посвідчувати.

Відповідно до ст. 640 ЦК договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Право емфітевзису підлягає державній реєстрації і виникає з дати його державної реєстрації.

Таким чином, дата укладення договору емфітевзису в часі не співпадає із датою виникнення права емфітевзису. Наприклад, Типовий договір оренди землі містить норму, за якою договір оренди землі набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Сторони можуть в договорі прописати, коли договір емфітевзису є укладеним, наприклад: «Договір є укладеним та земельна ділянка вважається переданою власником землекористувачу у користування на праві емфітевзису з моменту державної реєстрації цього права».

Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. При нотаріальному посвідченні договору емфітевзису відбувається одночасне підписання сторонами, його нота­ріальне посвідчення і реєстрація права емфітевзису.

У разі якщо право на укладення договору емфітевзису набувається на земельних торгах, договір емфітевзису земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених ЗК. На відміну від договору купівлі-продажу, може бути укладений в простій письмовій формі.

Право емфітевзису має низку особливостей і відмінностей від інших речових прав. Тоді, коли інші речові права можуть встановлюватися на підставі заповіту, рішення суду чи закону, то право емфітевзису встановлюється виключно на підставі договору. Надавати земельну ділянку в користування на умовах емфітевзису може тільки власник земельної ділянки (ст. 407 ЦК).

Законодавством встановлені певні обмеження на надання в користування земель на умовах емфітевзису для їх власників. В Україні іноземні громадяни не можуть набувати у власність землі сільгосппризначення, а успадковані іноземними особами земельні ділянки за таким цільовим призначенням повинні бути відчужені протягом одного року. Тому іноземна особа, яка успадкувала земельну ділянку, будучи її власником, за логікою норм ЗК не може укласти договір емфітевзису на термін, який перевищує один рік, встановлений цим Кодексом, для відчуження земельної ділянки. Але ж закінчення річного терміну не є підставою для припинення права власності на землю (лист Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16.01.2013 № 10-71/0/4-13).

Якщо не відбулося примусового відчуження земельної ділянки, іноземна особа залишається власником землі, що має повноваження надати в користування земельну ділянку на умовах емфітевзису. Тому, на нашу думку, термін, на який така особа надає в користування земельну ділянку, не може бути обмеженим. У разі відчуження земельної ділянки договір зберігає чинність, оскільки перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення права емфітевзису (ст. 148-1 ЗК).

Інша сторона договору емфітевзису — землекористувач (емфітевт) — особа, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Статтею 22 ЗК визначено, які саме особи і для яких потреб можуть набувати в користування землі сільськогосподарського призначення, в тому числі на умовах емфітевзису. Найбільш широкими повноваженнями набути право користування земельними ділянками наділені громадяни. Вони можуть набувати в користування землі для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. Але якщо уважно читати норми ЗК, то з’ясується, що набути в користування земельні ділянки на умовах емфітевзису громадянам досить складно.

Землі для сінокосіння і випасання худоби, незалежно від форми власності на них, громадяни можуть тільки орендувати (ст. 34 ЗК).

Людмила СПІЦИНА отримати повну версію статті