ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОКУ ДОГОВОРУ НАЙМУ

І. Загальні зауваги

Регулювання строку договору найму відбувається в ст. 763 Цивільного кодексу України^[1].

Варто звернути увагу на різне застосування в законодавчих актах понять, які стосуються строку договору найму. Зокрема:

а) «строк договору найму» (ст. 763 ЦК) і «строк найму» (абз. 1 ч. 2 ст. 763 ЦК);

б) «строк договору найму» (ст. 763 ЦК) та «термін договору оренди» (наприклад, ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»);

в)  «строк договору найму» (ст. 763 ЦК) та «строк дії договору оренди» (ст. 19 Закону України «Про оренду землі», ч. 4. ст. 284 Господарського кодексу України^[2], абз. 4 ч. 6 ст. 14 Закону України «Про аквакультуру», ч. 1 ст. 14 Закону України «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності»).

Причинами цієї термінологічної плутанини є:

• недоліки юридичної техніки, які детермінують «позначення» однакових по суті конструкцій відмінними фразами та словосполученнями («строк договору найму», «строк найму», «строк дії договору оренди»). Хоча вони по своїй суті повністю тотожні^[3];
• неузгодженість положень інших законів (ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна») із концептуальним підходом щодо розмежування строку та терміну, закріпленим у ст. 251 ЦК. Його врахування зумовлює висновок про невиправданість вживання словосполучення «термін договору оренди», оскільки він апріорі не може пов’язуватись із певним моментом у часі.

У ст. 763 ЦК передбачено: а) визначений та невизначений; б) максимальний і граничний строк договору найму.

ІІ. Визначений строк договору найму (оренди)

Під визначеним строком договору найму варто розуміти певний період часу, протягом якого сторони можуть здійснити свої права й виконати свої обов’язки відповідно до договору.

Значення визначеного строку договору найму проявляється у його впливі, зокрема, на:

• застосування конструкції поновлення договору найму (ст. 764 ЦК);
• визначення строку договору піднайму (ч. 2 ст. 774 ЦК);
• поширення норм про переважне право на укладення договору на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК);
• форму договору. Це втілюється в тому, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої час­тини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК);
• необхідність здійснювати державну реєстрацію прав (ст. 794 ЦК).

За загальним правилом для укладення договору найму не вимагається досягнення згоди його сторонами щодо такої умови як строк договору найму. Це підтверджується й змістом ст. 763 ЦК, оскільки:

а) строк договору найму встановлюється в договорі самими сторонами (ч. 1 ст. 763 ЦК);

б) за умови, що сторони не встановили строк договору найму, він є укладеним на невизначений строк (абз. 1 ч. 2 ст. 763 ЦК).

Інше розуміння ст. 763 ЦК призводило б до фактичного нівелювання її положень щодо невизначеного строку договору найму.

Натомість в інших законах, наприклад, у ч. 1 ст. 284 ГК, абз. 4 ч. 6 ст. 14 Закону України «Про аквакультуру», абз. 3 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» строк договору найму (оренди) визначається як істотна умова. Відсутність встановлення строку в договорі найму, за наявності вказівки в законі, зумовлюватиме його неукладеність.

Але потрібно зауважити, що в судовій практиці сформувалося дві позиції щодо необхідності встановлення в договорі найму його строку. Наприклад, ВГСУ вказав, що:

а) згідно зі звичаєм, що склався в діловому обороті, не зазначення в договорі строку дії договору свідчить про волю сторін на встановлення правила про те, що договір діє до припинення зобов’язання, що виникло з договору, виконанням або з інших підстав відповідно до закону. Отже, за відсутності в господарському договорі строку дії договору у суду немає підстав уважати його неукладеним, якщо докази, наявні у справі, не свідчать про те, що справжня воля сторін полягала у намірі досягнути згоди про строк дії договору в майбутньому (ч. 4 п. 32 оглядового листа ВГСУ «Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та Господарського кодексів України» від 07.04.2008 р. № 01-8/211);

б) ч. 1 ст. 763 ЦК передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором. Згідно з п. 1.1 договору цілісний майновий комплекс передається в користування на визначений строк, а пунктом 7.1 договору передбачено, що цей договір укладається на невизначений строк.

У силу положень ч. 7 ст. 180 ГК України, строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов’язання сторін, що виникли на основі цього договору. Отже, при укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу № PDS 000777 від 13.07.2011 р. сторони в обов’язковому порядку повинні були досягнути згоди щодо певного періоду у часі (строку), впродовж якого вони перебуватимуть в орендних правовідносинах.

Між тим сторонами не досягнуто згоди щодо істотної умови договору оренди — строку його дії. Згідно з ч. 8 ст. 181 ГК України, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). З огляду на те, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову у зв’язку з неукладенням договору, ухвалені у справі рішення та постанова підлягають залишенню без змін^[4].

Звісно, варіативність підходів і «каучукове» тлумачення проблем співвідношення різного регулювання строків двома кодексами, викладене в ч. 4 п. 32 інформаційного листа ВГСУ «Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та Господарського кодексів України» від 07.04.2008  № 01-8/211, викликані, перш за все, потребою мінімізувати концептуальні розбіжності між ЦК та ГК.

Василь КРАТ отримати повну версію статті