ЯКИМ ЧИНОМ ВСТАНОВЛЮЄТЬСЯ ЦІНА У ДОГОВОРІ ПРО ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ

У зв’язку зі змінами та доповненнями до Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, затвердженої наказом Міністерства фінансів України від 07.07.2012 № 811, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 20.09.2012 за № 1623/21935 (далі — Інструкція), пункти 5, 6 розділу V виключено. Отже, тепер скасовано зрозумілий усім нам порядок визначення ставки держмита при оформленні договору відчуження нерухомого майна і, як наслідок, відсутнє правове регулювання визначення мінімальної вартості відчужуваного майна.

Таким чином, невизначеність, яка виник­ла у результаті подібного «реформування» у нормативних актах, залишає можливість для різноманітних «фантазій» будь-кого: чи то сторін правочину чи нотаріуса, який має право з’ясувати дійсні наміри осіб, а це стосується і визначення ціни, вказаної у договорі, що, на перший погляд, не приховує негативних наслідків, як для сторін правочину, так і для нотаріуса, що посвідчує відповідний правочин.

Спробуємо з’ясувати ситуацію з огляду на діючі нормативні акти. Відповідно до ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України (далі — ПК) дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Тобто продавець, у будь-якому випадку, відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПК отримує дохід незважаючи на те, що він не оподатковується. Нотаріус не є податковим агентом у цьому випадку, а тому вимагати надання оцінки для встановлення реальної вартості нерухомості ми не можемо. Але «встановлено законом», що вартість об’єкта нерухомості не може бути нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Таким чином, з огляду на діючий закон, оцінку для відчуження ніхто не скасовував.

Подібна практика визначення сторонами ціни продажу об’єкта нерухомості без будь-якого правового врегулювання, розраховуючи виключно на позитивні якості людей, що звертаються до нотаріуса, призведе до значної втрати державним бюджетом статті доходу, одержаного від приватних та державних нотаріусів. Зменшення дохідної частини приватних нотаріусів у зв’язку з вільним трактуванням «ціни за домовленістю» в договорах купівлі-продажу, відповідно, значно зменшить оподатковану базу доходів з нашої діяльності. Стягнення держмита державними нотаріусами також буде значно відрізнятися від реально сплачених коштів за договорами. Крім того, ви­з­начення сторонами заниженої, порівняно з ринковою, ціни продажу «за домовленістю» у договорі відчуження при виникненні спору є порушенням прав набувача, якому довести передачу грошових коштів продавцю в реальному розмірі, який, як правило, відповідає ринковій вартості об’єкта нерухомості, при наявності в договорі конкретної цифри, що відрізняється від реальної, буде важко. Тому витребування нотаріусом

Вадим Д’яченко отримати повну версію статті