УРАХУВАННЯ ПРАВ ТА ІНТЕРЕСІВ ДИТИНИ ПРИ УКЛАДАННІ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ

Договір іпотеки по суті є договором про заставу нерухомості. Іпотечне кредитування як вид застави може бути встановлене для забезпечення основного зобов’язання: за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов’язання, у тому числі заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено законом.

Договір іпотеки має додатковий характер до основного зобов’язання — кредитного договору і укладається саме для забезпечення виконання останнього.[1]

Сутність договору іпотечного кредиту полягає в тому, що для одержання коштів (позички, кредиту), при якому заставлене майно залишається у володінні заставника до настання строку платежу, це майно залишається у заставі (іпотеці) в банку до повного погашення кредиту.

Договір іпотеки укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, реєструється в Державному реєстрі іпотек і містить обов’язкові умови (повний перелік яких наведено у ст. 18 Закону України «Про іпотеку»). Якщо іпотека забезпечує зобов’язання, що виникло із кредитного договору, то в договорі іпотеки наводяться основні умови кредитування: хто є кредитором і позичальником, сума кредиту, процентна ставка, строк, розмір щомісячних платежів і порядок погашення кредиту.

Предмет іпотеки визначається в договорі іпотеки вказівкою його найменування, місця знаходження та достатнім для ідентифікації цього предмета описом. До загальних ознак предмета іпотеки житлових приміщень належать: приналежність до нерухомого майна, товарність, можливість звернення стягнення, грошова оцінка, індивідуальна визначеність.[2] У випадку застосування іпотеки для рішення житлових проблем предметом застави зазвичай є житловий будинок або квартира.[3]

При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого перебувають у спільній частковій власності заставника та інших осіб, заставленою вважається разом із житловим приміщенням відповідна частка у праві спільної власності на житловий будинок.

Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Заставник (позичальник-іпотекодавець) повинен попередити заставодержателя (іпотекодержателя) про права третіх осіб на існуючий (потенціальний) предмет іпотеки.

Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог актів цивільного законодавства. Належне виконання зобов’язання припиняє зобов’язання та, як наслідок, заставу (іпотеку).[4]

Частиною 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання та є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Закінчення строку дії кредитного договору не звільняє сторони від виконання зобов’язань (ч. 4 ст. 631 Цивільного кодексу України, далі — ЦК).

Згідно з ч. 2 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» взаємні права й обов’язки іпотеко­давця та іпотекодержателя виникають із моменту державної реєстрації іпотеки. Таким чином, іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису до Державного реєстру іпотек.

Така думка ґрунтується і на положеннях ст. 204 ЦК, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов’язки, доки ця презумпція не буде спростована.

Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору у справі, що переглядається, всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов’язки підлягають виконанню.

Зрозуміло, що при невиконанні основного зобов’язання настають несприятливі наслідки, зокрема, звернення стягнення на майно.

Проблема неналежного виконання зобов’язань здебільшого спричинена недоліками та непослідовністю цивільного законодавства та доктрини, де наведені інколи полярні погляди, недосконалістю судової системи, нездатністю виконавчої служби виконати рішення суду.[5]

Відповідно до положень статей 33, 35 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю і боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж 30-денний строк.

Невиконання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання вимоги про усунення порушення зобов’язання не є перешкодою для реалізації права іпотеко­держателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду, оскільки іпотекодавець у судовому засіданні має можливість заперечувати проти вимог іпотекодержателя, що відповідає положенням ст. 124 Конституції України.

Окрім того, потрібно звертати увагу і на передбачений укладеним між сторонами договором механізм звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки у договорі сторони можуть узгодити дещо інші порівняно із законом умови звернення стягнення на предмет іпотеки.[6]

У разі невиконання основного зобов’язання, тобто неповернення позичених грошей, на нерухоме майно звертається стягнення, майно продається, а вилучені грошові кошти від його реалізації спрямовуються на погашення основного зобов’язання.

Щоб одержати рішення суду, банк звертається до суду з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки. Для реального звернення стягнення у банку повинні бути для цього правові підстави і виконавчий документ.



[1]    Бойко В. Іпотека як спосіб забезпечення зобов’язань: теорія і практика / В. Бойко, В. Шевченко // Слово Національної школи суддів України. – 2014. – № 1. – С. 66–74. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://irbis-nbuv.gov.ua

 

[2]    Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03: Волгоград, 2009. – 194 с. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.dissercat.com/content/zhilye-pomeshcheniya-kak-predmet-ipoteki-i-osobennosti-regulirovaniya-voznikayushchikh-v-svy

 

[3]    Розгон О.В. Укладення іпотечного договору: теорія і практика // Юридичний журнал.– 2012. – № 9. – С. 45.

 

[4]    Сірякова О. Застава (іпотека) як вид забезпечення виконання зобов’язання // Науково-практичний журнал «Мала енциклопедія нотаріуса». – 2007. – № 5. [Електронний ресурс] – Режим доступу: http:// yurradnik.com.ua/…/2007_m_5_101_zabezpec

 

[5]    Проценко І. Види забезпечення належного виконання зобов’язань у цивільному праві України: єдність та диференціація: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ігор Олексійович Проценко / Харківський національний ун-т внутрішніх справ. – Х., 2007. – 18 с. – С. 1.

 

[6]    Бойко В. Іпотека як спосіб забезпечення зобов’язань: теорія і практика / В. Бойко, В. Шевченко // Слово Національної школи суддів України. – 2014. – № 1. – С. 66–74. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://irbis-nbuv.gov.ua

 

Ольга Розгон отримати повну версію статті