Ціна продажу як істотна умова договору купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості регулюється загальними положеннями про купівлю-продаж Цивільного кодексу України (далі — ЦК) і не виділений в окремий розділ. Але юрист, який аналізує та застосовує на практиці законодавство, що регулює відносини, пов’язані з купівлею-продажем нерухомості, усвідомлює, наскільки важливими вони є в економічному розвитку держави, яким широким є коло осіб, інтереси яких так чи інакше пов’язані з фінансовою складовою купівлі-продажу нерухо­мості. Ідеться про інтереси сторін такого договору, інтереси суб’єктів, що супроводжують та забезпечують укладення та виконання такого договору (ріелтори, юристи, нотаріуси, банківські установи), інтереси держави, яка забезпечує функціонування інституту власності, інтереси органів місцевого самоврядування. У такому розумінні ціна договору є тією умовою, яка стосується не тільки сторін договору, але й зачіпає інтереси інших суб’єктів.

Чи є ціна продажу істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості? Згідно зі ст. 638 ЦК істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Нагадаю, що договір є неукладеним, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов.

Для визначення кола істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості необхідно звернутись до спеціальних норм ЦК, які регулюють цей вид договорів.

Отже, істотні умови, ті, що визначені законом, сформовані завдяки правовому регулюванню ЦК, а також окремим законам України, що регулюють певні види договорів чи цивільних правовідносин, які виникають на підставі договорів. Як зазначає В.В. Луць, коло істотних умов, які названі такими законом, можна визначити, проаналізувавши норми ЦК України і спеціальних нормативних актів, що регулюють даний вид договірних відносин^[1].

Законодавством визначена можливість передбачити в договорі широке коло умов. Ці умови можуть бути не тільки істотними, а й звичайними. Положення, визначені імперативними нормами закону, є обов’язковими для сторін і становлять той масив істотних умов договору, що визначені законом.

Ольга КОЛОМИС отримати повну версію статті