РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ (СУПЕРФІЦІЙ): ПРОБЛЕМИ ТЕОРІЇ ТА ПРАКТИКИ

Через високу ринкову вартість землі фізичні особи все частіше укладають договір суперфіцію. Питання права користування чужою земельною ділянкою для забудови є актуальним і суперечливим на практиці.

Суперфіцій — це речове, спадкове і відчужуване право володіти і користуватися в межах установлених договором строків або безстроково чужою земельною ділянкою за плату виключно для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України (далі — ЦК).

Аналізуючи договірну природу суперфіцію, зауважимо, що у ч. 1 ст. 413 ЦК та ч. 1 ст. 102-1 Земельного кодексу України (далі — ЗК) не зазначено, на підставі якого саме договору може виникати суперфіцій: за договором оренди земельної ділянки для забудови або за окремим договором суперфіцію. А правовідносини, які випливають із договору суперфіцію, де домінує абсолютний характер захисту права суперфіціарія, та правовідносини, засновані на зобов’язальному договорі оренди, не є тотожними.

Суб’єктами відносин суперфіцію є: з одного боку — власник земельної ділянки, наданої для забудови, а з іншого — особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для забудови (землекористувач — суперфіціарій).

Землекористувачі — юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди (п.п. 14.1.73 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України, далі — ПК).

Укладення договору про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК.

До істотних умов договору суперфіцію належать:

– відомості про предмет — земельну ділянку, її категорію або цільове призначення, мету її надання;

– визначений або невизначений строк;

– вид і обсяг будівництва, що має здійснюватися на земельній ділянці;

– вид використання земельної ділянки (забудова);

– умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок і строки її виплати);

– визначення прав та обов’язків сторін, які стосуються використання зазначеної категорії земель.

Під час надання земельної ділянки у користування із метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню, яке визначається ЗК.

Оскільки забудова може здійснюватися на земельних ділянках різних категорій земель (промисловості, транспорту, житлової та громадської забудови тощо), об’єктом суперфіцію можуть бути земельні ділянки такого цільового призначення, на яких земельним законодавством дозволяється будівництво житлових будинків, господарських будівель, промислових та інших споруд. Отже, власник земельної ділянки має право надати її у користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель на умовах суперфіцію.1

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Ольга Розгон отримати повну версію статті