ПРОЦЕДУРА РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ СВОГО ПРАВА НА ПРОДАЖ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону: у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення  ч. 1 ст. 12 цього Закону не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону «Про іпотеку»;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними.

Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

До особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації

Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов’язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

У разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються:

загальний розмір вимог та всі його сладові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки;

опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя;

заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні;

спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону;

пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки;

початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Змінами, внесеними в ст. 38 Закону України «Про іпотеку», зроблено акцент, на однозначну самостійність іпотекодержателя при продажу предмета іпотеки від свого імені. Законодавець вказує на можливість іпотекодержателя здійснювати дії із продажу від свого імені й без необхідності одержання якого-небудь окремого повноваження від іпотекодавця. Проблеми практичного характеру пов’язані з тим, що укладення такого роду договору припускає лише участь у процесі специфічного суб’єкта — продавця, а в іншому посвідчення відбувається на загальних підставах.

Відповідно до п. 2.7 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов’язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Особи, які виявили бажання придбати предмет іпотеки (відмовитися від права купівлі), повинні в тридцятиденний строк з дня одержання повідомлення щодо наміру продажу письмово повідомити іпотекодержателя або нотаріуса про свій намір. Особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя з дня отримання іпотекодержателем повідомлення про згоду на купівлю предмета іпотеки.

Якщо в установлений строк відповідь на повідомлення від осіб, які мають право переважної купівлі предмета іпотеки, не надійшла, нотаріус вправі посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій іншій особі на розсуд іпотекодержателя.

Якщо особа, яка висловила згоду придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом п’яти днів після закінчення тридцятиденного строку, установленого для надання такої згоди, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо повідомлень про згоду на придбання предмета іпотеки надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог. Нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, невідомі. На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).

Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру прав чи вимог. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки на підставі договору купівлі-продажу, протягом п’яти робочих днів після надходження коштів від покупця предмета іпотеки розподіляє кошти, що надійшли від покупця предмета іпотеки, у черговості, встановленій Законом України «Про іпотеку». Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, який є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів, що надійшли від продажу предмета іпотеки. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Таке формулювання дозволяє стверджувати, що кошти, отримані від продажу, повинні поступити на рахунок іпотекодержателя та вже він зобов’язаний решту повернути іпотекодавцю. Після продажу предмета іпотеки та розподілу коштів в установленому порядку вимоги інших осіб на предмет іпотеки є недійсними.

Договір купівлі-продажу посвідчується нотаріусом за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу предмета іпотеки, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.  Часто вже на цьому етапі стає неможливим укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки,  оскільки іпотекодержатель не має правовстановлювального документа, у зв’язку з тим, що він знаходиться в іпотекодавця, а іпотекодавець добровільно не передає іпотекодержателю цей документ.

Укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки можливо лише за наявності згоди другого з подружжя щодо майна, яке є спільною власністю подружжя. Таку згоду можна отримати від чоловіка (дружини) як безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу предмета іпотеки, так і раніше при посвідченні договору іпотеки та/або договору про задоволення вимог іпотекодержателя. В тексті заяви необхідно передбачити процедуру та строки набуття іпотекодержателем права продажу предмета іпотеки. А якщо власник предмета іпотеки набував нерухоме майно, не перебуваючи в зареєстрованому шлюбі та не проживаючи однією сім’єю з жінкою (чоловіком), він при посвідченні нотаріусом договору купівлі-продажу предмета іпотеки подає відповідну заяву, у якій про це зазначає. Нотаріус доводить зміст такої заяви до відома другого учасника правочину та зазначає про це в його тексті. Таку заяву необхідно було б отримати від власника предмета іпотеки ще на стадії посвідчення договору іпотеки, викласти її на спеціальному бланку, та справжність підпису власника предмета іпотеки засвідчити на цій заяві нотаріально, щоб її міг використати при посвідченні договору купівлі-продажу предмета іпотеки не тільки той нотаріус, який посвідчив договір іпотеки, а будь-який інший нотаріус. Вважаю, що іпотекодержатель не має право від імені власника предмета іпотеки підписувати заяву відповідного змісту.

При посвідченні договору купівлі-продажу предмета іпотеки нотаріус повинен перевірити, чи немає права користування житлом малолітні та неповнолітні діти. Перевірка здійснюється на підставі документів, визначених Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Якщо у відчужуваному житлі проживають та/або зареєстровані малолітні та неповнолітні діти, нотаріус повинен перевірити наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки посвідчується нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними  Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру обтяжень рухомого майна.

При перевірці цих реєстрів нотаріус повинен упевнитися в тому, що на предмет іпотеки, що відчужується, не має арештів. У разі накладання арешту на предмет іпотеки, іпотекодержатель позбавляється права задовольнити свої вимоги шляхом позасудового врегулювання, а саме від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

У разі оформлення заставної перехід права власності на предмет іпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною.

Продаж предмета іпотеки, що є об’єктом права державної чи комунальної власності, здійснюється з урахуванням особливостей, визначених ст. 14 Закону України «Про іпотеку», а саме продаж предмета іпотеки, що є об’єктом права державної чи комунальної власності, здійснюється з урахуванням вимог законів України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва».

Підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Слід звернути увагу на неможливість іпотекодержателю, який має право продати іпотечне майно від свого імені, подавати заяву про реєстрацію права власності іпотекодателя. Стаття 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом. Підлягають реєстраціїї:

право власності на нерухоме майно;

право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

інші речові права відповідно до закону;

податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Іпотекодержатель, наділений правом продажу, не є власником та не може вважатися іншим правонабувачем, у звязку з тим, що право продажу не підлягає реєстрації.

Нижче наведено витяги з деяких законодавчих актів та матеріалів судової практики, відповіді податкових органів, що можуть бути корисними при укладенні договорів про задоволення вимог іпотекодержателя або при укладанні договорів купівлі-продажу майна, що знаходиться в іпотеці.


Додаток 1

ЗАКОН УКРАЇНИ
Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції (Витяг)

Стаття 9. Заходи щодо збереження майна, що знаходиться в іпотеці

Протягом терміну дії цього Закону щодо нерухомого майна, розташованого на території проведення антитерористичної операції, що належить громадянам України (у тому числі фізичним особам — підприємцям) або юридичним особам — суб’єктам малого і середнього підприємництва та перебуває в іпотеці, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти), статей 41, 43–47 (у частині реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах) Закону України «Про іпотеку».

Додаток 2

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
СУДОВА ПАЛАТА У ЦИВІЛЬНИХ СПРАВАХ
УПРАВЛІННЯ ВИВЧЕННЯ ТА УЗАГАЛЬНЕННЯ СУДОВОЇ ПРАКТИКИ

УЗАГАЛЬНЕННЯ
судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин
Із змінами і доповненнями, внесеними повідомленням Верховного Суду України від 1 грудня 2011 року

Звернення стягнення на майно, передане в іпотеку чи в заставу

Право застави не тільки забезпечує виконання основного зобов’язання, а й визначає можливі способи здійснення іпотекодержателем захисту його прав та інтересів в основному зобов’язанні.

У судовій практиці питання з приводу можливості задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) виявилися чи не найскладнішими.

Вирішуючи спори цієї категорії, суду принципово необхідно встановити факт невиконання або неналежного виконання основного зобов’язання, лише за цієї умови суд й має право звернути стягнення на предмет іпотеки/застави. Відповідно до положень статей 33, 35 Закону № 898-IV, згідно з якими у разі порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. У такому документі зазначається стислий зміст порушених зобов’язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Недотримання зазначених правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає зверненню з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону № 898-IV.

Отже, у випадках, коли з матеріалів справи вбачається, що письмова вимога, передбачена ст. 35 Закону № 898-IV банком іпотекодавцю та/або боржнику не направлялася, то позов про звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасним, в його задоволенні може бути відмовлено. Тобто недотримання іпотекодержателем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є однією з підстав для відмови в позові.

Щодо звернення стягнення на рухоме майно, то відповідно до ст. 24 Закону від 18 листопада 2003 р. № 1255-IV «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» (далі — Закон № 1255-IV) звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження здійснюється на підставі рішення суду в порядку, встановленому законом, або в позасудовому порядку згідно із цим законом.

Стаття 26. Позасудові способи звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження

Обтяжувач має право на власний розсуд обрати один із таких позасудових способів звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження:

1) передача рухомого майна, що є предметом забезпечувального обтяження, у власність обтяжувача в рахунок виконання забезпеченого обтяженням зобов’язання в порядку, встановленому цим Законом;

2) продаж обтяжувачем предмета забезпечувального обтяження шляхом укладення договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем або на публічних торгах;

3) відступлення обтяжувачу права задоволення забезпеченої обтяженням вимоги у разі, якщо предметом забезпечувального обтяження є право грошової вимоги;

4) переказ обтяжувачу відповідної грошової суми, у тому числі в порядку договірного списання, у разі, якщо предметом забезпечувального обтяження є гроші або цінні папери;

5) реалізація заставленого майна на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Обтяження рухомого майна реєструється в Державному реєстрі в порядку, встановленому цим Законом (ст. 11).

Якщо протягом 30 днів з моменту реєстрації в Державному реєстрі відомостей про звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження зобов’язання боржника, виконання якого забезпечене обтяженням, залишається невиконаним і в разі якщо предмет забезпечувального обтяження знаходиться у володінні боржника, останній зобов’язаний на вимогу обтяжувача негайно передати предмет обтяження у володіння обтяжувача.

Якщо боржник, у володінні якого знаходиться предмет забезпечувального обтяження, не виконує обов’язок щодо передачі предмета забезпечувального обтяження у володіння обтяжувача, звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду.

Стаття 29. Передача обтяжувачу права власності на предмет забезпечувального обтяження

Обтяжувач має право після одержання предмета обтяження у володіння задовольнити свою вимогу за забезпеченим обтяженням зобов’язанням шляхом набуття права власності на предмет забезпечувального обтяження, якщо інше не встановлено законом або договором. При цьому обтяжувач зобов’язаний повідомити боржника та інших обтяжувачів відповідного рухомого майна про свій намір набути право власності на предмет забезпечувального обтяження в порядку, встановленому статтею 27 цього Закону.

Стаття 30. Право обтяжувача на продаж предмета забезпечувального обтяження

Обтяжувач має право задовольнити свою вимогу за забезпеченим обтяженням зобов’язанням шляхом продажу предмета забезпечувального обтяження третій особі. При цьому обтяжувач зобов’язаний у порядку, встановленому статтею 27 цього Закону, повідомити боржника та інших обтяжувачів відповідного рухомого майна про свій намір реалізувати таке право із зазначенням обраного ним способу, місця та часу проведення процедури продажу. Обтяжувач вправі продати предмет обтяження будь-якій особі-покупцю або на публічних торгах.

Договір купівлі-продажу предмета забезпечувального обтяження укладається обтяжувачем від імені боржника і є правовою підставою для набуття покупцем цього предмета права власності на відповідне рухоме майно. Покупець предмета забезпечувального обтяження набуває право власності на відповідне рухоме майно без будь-яких забезпечувальних та публічних обтяжень, а також інших договірних обтяжень з нижчим пріоритетом.


Додаток 3

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
Лист
від 01.02.2015
Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна
(Витяг)

<…>

3) нерухомість, право користування якою мають діти

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 177 СК батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири.

Аналогічне, але дещо розширене положення міститься в ч. 3 ст. 17 Закону № 2402-III — батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Частиною 4 ст. 12 Закону № 2623-IV передбачено, що для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

З надісланих узагальнень апеляційних судів України вбачається, що при вирішенні справ про визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без дозволу органу опіки і піклування, основною проблемою є визначення, чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути підтверджене це право.

Роз’ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи (рішення № 2270896 в Єдиному державному реєстрі судових рішень).

Із 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному рівні. Так, пунктами 1.9, 1.10 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595; далі — Порядок № 282/20595) передбачено, що з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Разом із тим питання про визначення права користування житлом дитиною залишається складним, суди не завжди дотримуються однакових позицій. Вивчення узагальнень судової практики показало, що, як правило, відповідно до практики Верховного Суду України та вимог Порядку № 282/20595 наявність права користування житлом дитиною визначається її реєстрацією в цьому приміщенні.

Однак трапляються випадки прийняття судами рішень, в яких житлові права дитини пов’язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються покази свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час винесення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування.

Обґрунтування, що подібні наведеному вище рішення пов’язані з відсутністю в чинному законодавстві, зокрема Законі від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», положення про обов’язкову реєстрацію новонароджених дітей, у зв’язку із чим частими є випадки відсутності в дитини реєстрації в жодному житловому приміщенні. За таких умов визнання недійсними договорів іпотеки без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні, продиктовані необхідністю захисту її житлових прав та інтересів. Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК, згідно з якою члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім’ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім’ї (ухвала Верховного Суду України від 21 вересня 2011 р. у справі № 6-57868св10).

Слід зазначити, що практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності її обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісній поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки. Зважаючи на те, що в силу ч. 3 ст. 6 Закону № 898-IV обов’язок попередження про всі відомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі про права дітей, лежить саме на іпотекодавцях, останні часто умисно приховують факт користування житлом дитиною з подальшим оспорюванням договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування, в інтересах дитини.

Необхідно враховувати, що відповідно до другого речення ч. 3 ст. 6 Закону № 898-IV іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавців — батьків, які свідомо приховали факт існування прав дітей на передане в іпотеку житло, дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.

Практиці також відомі такі недобросовісні дії батьків — іпотекодавців, як зняття з реєстрації дитини з метою укладення договору іпотеки.

Беручи до уваги ситуацію, що склалась у сфері захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди, вирішуючи цю категорію спорів, повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідки про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та на законі (на підставі ст. 405 ЦК на праві сервітуту). За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання.

VII. Звернення стягнення на предмет іпотеки

З проведеного аналізу вбачається, що суди припускаються помилок у вирішенні питання про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку шляхом набуття іпотекодержателем його у власність. Відповідно до роз’яснень Верховного Суду України (узагальнення) та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (п. 39 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5), якщо в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі передбачений такий спосіб звернення стягнення, як набуття права власності на предмет іпотеки, іпотекодержатель на підставі ст. 16 ЦК має право вимагати застосування його судом. Ця позиція підтримується практикою Верховного Суду України (постанови: від 26 грудня 2011 р. у справі № 3-139гс11/33/14; від 11 грудня 2013 р. у справі № 6-124цс13). При цьому резолютивна частина судового рішення повинна містити формулювання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності.

Правильною є практика судів, які за відсутності встановлення в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відмовляють у задоволенні подібних позовів.

З аналізу чинного законодавства вбачається, що вищезазначене має стосуватися також і звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, установленої ст. 38 Закону № 898-IV, у разі, коли такий спосіб передбачений договором про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідним застереженням в іпотечному договорі.

По-перше, Законом № 898-IV разом із такими способами звернення стягнення на предмет іпотеки, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки й реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів, передбачено також і право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі з укладенням договору купівлі-продажу.

По-друге, право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені за рішенням суду прямо передбачене в Законі (ч. 1 ст. 38, абз. 4 ч. 1 ст. 39 Закону № 898-IV) і зауважено, що будь-яке окреме уповноваження іпотекодавця для цього не потрібне (ч. 5 ст. 38).

По-третє, згідно із ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів України поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, а відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК суд може захистити цивільне право або інтерес способом, який може бути встановлений договором або законом.

Рішенням Придніпровського районного суду м. Черкас від 29 березня 2013 р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Черкаської обл. від 12 червня 2013 р., було задоволено позовні вимоги ПАТ Банк «Фінанси та кредит» до Особи 6: звернено стягнення на предмет іпотеки — квартиру, власником якої є Особа 6; за рахунок виручених від реалізації предмета іпотеки коштів задоволено вимоги ПАТ Банк «Фінанси та кредит» щодо погашення заборгованості за кредитним договором, заборгованості за простроченими процентами за кредитом; визнано за ПАТ Банк «Фінанси та кредит» право від свого імені продати вказаний предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною відповідно до грошової оцінки квартири, проведеної на момент продажу; підписати договір купівлі-продажу як продавець, одержати дублікати правовстановлюючих документів, отримати витяг з реєстру прав власності на це нерухоме майно; отримати довідки про склад сім’ї, яка зареєстрована в указаній квартирі; за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру; виселено з указаної квартири Особу 6 та знято її з реєстрації в зазначеній квартирі.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 25 грудня 2013 р. ці судові рішення скасував і зазначив, що, ухвалюючи рішення про визнання за іпотекодержателем прав щодо: одержання дублікатів правовстановлюючих документів, отримання витягу з реєстру прав власності, доступу до спірної квартири, отримання довідки про склад сім’ї, яка зареєстрована в указаній квартирі, здійснення оцінки нерухомого майна, замовляти виготовлення та одержувати витяг із реєстру прав власності, замовляти здійснення інвентаризації цієї квартири, одержувати копії технічного паспорта та інших правовстановлюючих документів на цю квартиру, за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру, здійснити продаж предмета іпотеки за ціною відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, здійснювати будь-які платежі, що стосуються предмета іпотеки, суди залишили поза увагою те, що актами цивільного законодавства, іпотечним договором або договором про іпотечний кредит такий спосіб захисту іпотекодержателем цивільних прав не передбачений (справа № 6-31065св13).

Визначення в рішенні суду конкретних повноважень для продажу іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені (виготовлення, одержання документів, надання права підпису тощо) на перший погляд викликає сумніви у відповідності цього рішення вищезначеним вимогам закону. Однак необхідність у цьому пояснюється тим, що п. 2.7 гл. 2 розд. II Порядку № 282/20595 передбачено посвідчення таких договорів за загальними правилами посвідчення договорів відчуження, тобто з витребуванням правовстановлюючих документів, поданням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, довідки про склад сімї власника житлової нерухомості з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною, за їх наявності згода органу опіки і піклування, витребування згоди другого з подружжя, якщо майно є спільною сумісною власністю подружжя та ін., а іпотекодавець ухиляється від надання таких документів іпотекодержателю, що унеможливлює продаж ним такого майна від свого імені.

Такий порядок не відповідає процедурі відчуження іпотекодержателем предмета іпотеки, яка встановлена Законом N 898-IV з метою забезпечення задоволення вимог іпотекодержателя у разі невиконання або неналежного виконання зобов’язання боржником, до того ж усі необхідні документи витребовувались і перевірялись нотаріусом при посвідченні договору іпотеки.

Судам, вирішуючи такі справи, необхідно чітко дотримуватись вимог законодавства та враховувати способи захисту, визначені договором, не виходячи за їх межі.

Під час проведення аналізу були виявлені випадки порушення положення абз. 2 ч. 3 ст. 36 та ч. 5 ст. 38 Закону № 898-IV. Зокрема, деякі суди задовольняють позови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем з укладенням від імені відповідачів —іпотекодавців договору купівлі-продажу будь-яким способом із наданням іпотекодержателю всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу. При цьому не враховувалось, що відповідно до зазначеної норми право продажу предмета іпотеки повинне здійснюватись іпотекодержателем від свого імені, а не від імені відповідачів — іпотекодавців, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Резолютивна частина рішення суду в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки повинна відповідати вимогам як ст. 39 Закону № 898-IV, так і положенням п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК. Зокрема, у ній в обов’язковому порядку повинно бути зазначено: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; конкретний спосіб реалізації предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Судам потрібно мати на увазі, що 7 червня 2014 р. набрав чинності Закон № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відповідно до якого протягом його дії:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону N 2654-XII та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами — резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що в позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 м2 для квартири та 250 м2 для житлового будинку;

Окремо потрібно звернути увагу на питання про вирішення спорів щодо передачі в іпотеку майна, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя.

Згідно із ч. 1 ст. 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Зважаючи на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя є окремим від іпотечного договору договором, який потребує нотаріального посвідчення, на його укладення повинна бути також надана нотаріально засвідчена згода другого з подружжя, якщо предметом цих договорів є спільне майно.

Прирівнювання до договору про задоволення вимог іпотекодавця також відповідного застереження про це в іпотечному договорі (ч. 2 ст. 36 Закону № 898-IV) потребує під час укладення іпотечного договору щодо спільного майна отримання окремої згоди другого з подружжя на включення до цього договору іпотеки відповідного застереження. Відсутність такої згоди дає можливість визнати договір про задоволення вимог іпотекодавця і відповідного застереження недійсним, а у разі здійснення звернення стягнення на їх підставі — оскаржити таке стягнення в суді.


Додаток 4

ПЛЕНУМ ВИЩОГО СПЕЦІАЛІЗОВАНОГО СУДУ УКРАЇНИ З РОЗГЛЯДУ ЦИВІЛЬНИХ І КРИМІНАЛЬНИХ СПРАВ

ПОСТАНОВА
від 30 березня 2012 року № 5
Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин
Із змінами і доповненнями, внесеними
постановою пленуму Вищого спеціалізованого суду України
з розгляду цивільних і кримінальних справ
від 7 лютого 2014 року № 7
(Витяг)

<…>

42. Резолютивна частина рішення суду в разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки має відповідати вимогам як статті 39 Закону України «Про іпотеку», так і положенням пункту 4 частини першої статті 215 ЦПК. Зокрема, у ньому в обов’язковому порядку має зазначатись: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; спосіб реалізації предмета іпотеки — шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу шляхом надання права іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації (при цьому суд може зазначити, що початкова ціна встановлюється на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій).

При цьому суд не може одночасно звернути стягнення на предмет іпотеки та стягнути суму заборгованості за кредитним договором. У такому випадку суд має зазначити в резолютивній частині рішення лише про звернення стягнення на предмет іпотеки із зазначенням суми заборгованості за кредитним договором, а сам розрахунок суми заборгованості має наводитись у мотивувальній частині рішення. Винятком є ситуація, коли особа позичальника є відмінною від особи іпотекодавця з урахуванням положення статті 11 Закону України «Про іпотеку» (або статті 589 ЦК щодо заставодавця).

 

 

Додаток 5

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

Лист
від 28.12.2009 р. № 13538/6/15-0116
Щодо продажу предмета іпотеки

Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо наслідків для суб’єкта малого підприємництва — платника єдиного податку здійснення господарської операції з продажу банком предмета іпотеки з метою погашення заборгованості цього підприємства за кредитним договором і повідомляє.

Відповідно до абзацу першого ст. 7 Закону України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки.

Згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до ст. 1 Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» (в редакції Указу від 28.06.99 р. № 746/99, далі — Указ) виручкою від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) вважається сума, фактично отримана суб’єктом підприємницької діяльності на поточний рахунок або (та) в касу за здійснення операцій з продажу продукції (товарів, робіт, послуг). Тобто застосовується касовий метод обчислення виручки, при якому враховуються всі надходження коштів, отримані на поточний рахунок або (та) в касу суб’єкта малого підприємництва.

Згідно з Порядком складання Розрахунку сплати єдиного податку суб’єктом малого підприємництва — юридичною особою, затвердженим наказом ДПА України від 28.02.2003 р. № 98 (зі змінами та доповненнями), у рядку 4 Розрахунку відображається загальна сума коштів, отримана на поточний рахунок або (та) в касу суб’єкта малого підприємництва, яка підлягає оподаткуванню єдиним податком.

Таким чином, у разі якщо з метою погашення заборгованості суб’єкта малого підприємництва — платника єдиного податку за кредитним договором установа банку укладає договір купівлі-продажу предмета іпотеки і при цьому кошти від продажу предмета іпотеки надходять на поточний (або транзитний) рахунок банку, такі кошти не є виручкою від реалізації у платника єдиного податку — юридичної особи та не включаються до бази оподаткування єдиним податком.


Додаток 6

 

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

Лист
від 07.12.2010 р. № 26837/7/16-1517-26

Державній податковій
адміністрації в м. Києві

Про розгляд листа

Державна податкова адміністрація України розглянула лист ПАТ «Терра банк» від 28.10.2010 р. № 1482 щодо порядку визначення банком податкових зобов’язань при здійсненні операцій з продажу предметів іпотеки та застави, і повідомляє.

Якщо в результаті звернення стягнення на майно банк набуває права власності на предмет іпотеки (відповідно до статті 17 Закону № 898 іпотека припиняється у разі набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки), то операції з його подальшого продажу оподатковуються у загальному порядку, виходячи з повної вартості такого об’єкта відповідно до пункту 4.1 статті 4 Закону, але з урахуванням наступних норм податкового законодавства.

Що стосується питання визнання банку податковим агентом при прийнятті у власність нерухомого майна, яке належить фізичній особі, Державна податкова адміністрація України повідомляє наступне.

У разі прийняття Банком у власність заставленого нерухомого майна, що належало фізичній особі (взяття заставленого майна на свій баланс), слід вважати, що фізична особа відчужила (продала) своє власне майно Банку.

Наталія Саутенко отримати повну версію статті