ПРО ОСОБЛИВОСТІ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ У БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ. ПРО ОСББ І ПРО ДОСВІД УПРАВЛІННЯ В ЖИТЛОВО­БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВАХ

З 1 липня 2015 року набрав чинності закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII, далі — Закон (Відомості Верховної Ради. — 2015. — № 29. — Ст. 262).

Держава вже з початку 2000 року намагалась залучити населення до процесу масового створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі — ОСББ). У 2001 році було прийнято Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», а в Законі України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009–2014 роки» також йшлося про ОСББ. Програма реформування передбачалась до кінця 2014 року. За цією програмою мало бути створено дивовижно велику кількість об’єднань співвласників — понад 45000. Але реформу не вдалося запустити. Громадяни прийняли загальнодержавну програму за черговий піар-хід.

Цим законом внесено ряд змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», до Цивільного та Земельного кодексів України.

Закон частково є відтворенням досвіду багаторічного існування кооперативного руху, який надав гарний приклад оптимального та раціонального оперативного утримання та управління багатоквартирними будинками.

Закон стимулює громадян до створення ОСББ як альтернативи сучасній системі житлово-комунального господарства, і для того, щоб визначитися з формою управління будинком, мешканцям дають один рік.

Створення ОСББ надає мешканцям будинку ряд переваг та можливостей, які не мають жителі будинків, що перебувають у підпорядкуванні ДЕЗів, ЖЕКів.

Варто зауважити, що Законом встановлена відповідальність кожного власника нерухомого майна перед самим собою та перед іншими членами ОСББ. При цьому це не чиясь відповідальність, а саме кожного співвласника — громадянина або керівника юридичної особи, який є власником приміщення у цьому будинку.

Крім того, Законом визначено особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Закон регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Відповідно до Закону до поняття «багатоквартирний будинок» віднесено будь-які житлові будинки, в яких розташовано три чи більше квартири. Не є перепоною до визначення багатоквартирного будинку наявність розташованих в такому будинку нежитлових приміщень, які є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку (приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців): колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, цокольні приміщення, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери, інші підсобні і технічні приміщення, а також ізольовані нежитлові приміщення, що не належать до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна, — це все об’єкти спільної власності, від викорис­тання яких ОСББ в разі його організації в цьому житловому будинку може отримати як плюси, так і мінуси в бюджеті ОСББ.

Наявність прибудинкової території в багатоквартирному будинку логічна. Ця територія як мінімум складається з території навколо багатоквартирного будинку, призначеної для обслуговування будинку, та часто має «додаткові бонуси» у вигляді місць для паркування, дитячого майданчика, пожежної ємкості, будівлі, споруди тощо.

Така прибудинкова територія визначається на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

СПІЛЬНЕ МАЙНО

Відповідно до ст. 4 Закону суб’єктами права власності у багатоквартирному будинку власниками квартир та нежитлових приміщень в такому будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Всі вони є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

У разі коли квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов’язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.

Законом встановлена умова неподільності спільного майна. Відповідно до Закону:

–        спільне майно багатоквартирного будинку, яке є спільною сумісною власністю співвласників ОСББ, є неподільним, тобто не може бути поділено між співвласниками;

–        будь хто зі співвласників не має права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку;

–        кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї.

ТЕХНІЧНА ДОКУМЕНТАЦІЯ

МАРИНА ЄЛЬКІНА отримати повну версію статті