ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР. ПРАКТИЧНИЙ АСПЕКТ

Попередній договір у цивільному обігу знайшов своє відображення у Цивільному кодексі України 2003 року. Саме ч. 1 ст. 635 цього Кодексу передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Отже, предметом попереднього договору є саме укладання у майбутньому основного договору на умовах та у строки, визначені попереднім договором. Разом з тим на практиці нотаріуси не завжди правильно визначають предмет такого договору, зазначаючи в його тексті: «Продавець зобов’язується продати, а покупець купити строк до —- року —- майно». Між тим вказане формулювання характеризує предмет іншого договору, тобто договору купівлі-продажу, що випливає зі змісту ст. 655 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України).

Визначаючи ж предмет попереднього договору, сторони повинні керуватися саме ст. 635 ЦК України. Тобто в предметі такого договору зазначається: «Ми, сторони, зобов’язуємось у майбутньому, в строк до 18-00 години … дві тисячі чотирнадцятого року, укласти договір купівлі-продажу нерухомості (основний договір) у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором».

Істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі. Що стосується правовідношень між суб’єктами господарювання, які регулюються Господарським кодексом України (далі — ГК України), то згідно зі ст. 182 цього Кодексу, строк, в який має бути укладено основний договір, не може перевищувати одного року. Варто також зауважити, що ця стаття ГК України передбачила можливість звернення до суду про примушення укладання основного договору, якщо одна зі сторін, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладання.

У попередньому договорі повинні міститися умови про предмет основного договору, а також інші умови, за якими сторони вже досягли згоди, а саме: про ціну, порядок передачі об’єкта, місце та час нотаріального оформлення договору, порядок несення витрат, пов’язаних з нотаріальним посвідченням основного договору і т. ін.

Чи може посвідчуватись такий договір без підтвердження права власності на нерухоме майно особи, яка буде здійснювати у подальшому продаж цього майна?

Попередній договір являє собою організаційну угоду, яка не впливає на правовий режим майна, яке буде предметом основного договору. У зв’язку з цим укладання попереднього договору щодо чужого майна, майбутнього або іншого майна, на яке сторона не володіє необхідним юридичним титулом, не призводить до його нікчемності. Навпаки, конструкція попереднього договору розрахована саме на такі випадки та сприяє швидкому входженню майна в цивільний правообіг.

Якщо припустити, що нотаріус при посвідченні попереднього договору повинен вимагати всі документи, які необхідні при укладанні основного договору, то тоді втрачається сенс попереднього договору. Адже на практиці необхідність укладання попередніх договорів і виникає у разі, якщо з якихось причин основний договір не може бути укладено у цей час (не оформлена спадщина, не одержані документи про право власності на новозбудоване майно тощо). Тобто, якщо нотаріусу надаються всі документи, необхідні для укладання основного договору, то логічно було б посвідчити не попередній, а основний договір.

Чи потрібно при посвідченні цього договору вимагати згоди подружжя як з боку Продавця, так і з боку Покупця?

Олена Чуєва отримати повну версію статті