ПІДГОТОВКА НОТАРІУСА ДО НОТАРІАЛЬНИХ ТА РЕЄСТРАЦІЙНИХ ДІЙ

Перед тим, як вчинити дії, пов’язані з державною реєстрацією права власності та безпосередньо посвідчити правочин, нотаріусу потрібно здійснити ряд підготовчих дій. У цій статті спробуємо систематизувати такі дії для забезпечення повної та об’єктивної картини. Тема первинних пошуків ще буде розкрита в окремому матеріалі у наступних номерах.

На початковому етапі нотаріусу необхідно встановити усі обставини правочину, пересвідчитись, чи є у наявності всі необхідні документи для вчинення нотаріальних та реєстраційних дій.

Перш за все, необхідно:

–   з’ясувати наміри сторін;

–   пересвідчитись, що посвідчення договору у компетенції нотаріуса (за місцезнаходженням об’єкта або за місцем проживання/реєстрації однієї зі сторін договору);

–   обрати вид договору, що найкраще задовольняє волевиявлення сторін та відповідає їх дійсним намірам;

–   роз’яснити сторонам права й обов’язки за договором, а також його правові наслідки;

–   роз’яснити істотні умови обраного договору, оподаткування доходу, що буде отриманий;

–   роз’яснити, які необхідні документи для посвідчення вказаного правочину та які необхідно буде здійснити платежі.

Якщо на цьому етапі досягнуто згоди та взаєморозуміння між сторонами та нотаріусом, подано документи для вчинення правочину, можна переходити до їх перевірки та з’ясування всіх належних обставин.

І. Перевіряємо наявність всіх необхідних документів, з’ясовуємо всі обставини для НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ правочину щодо відчуження об’єкта нерухомого майна

1. Перевіряємо можливість вчинення правочину за місцезнаходженням майна або місцем знаходження (реєстрації) однієї зі сторін (ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат»).

2. Установлення осіб, які звернулись за вчиненням нотаріальної дії, а також встановлення їх цивільної дієздатності та/або об’єму цивільної дієздатності, та правоздатності юридичної особи, якщо вона є стороною правочину. Встановлення дійсних намірів сторін. Наявність податкового номера у сторін правочину (ст. 43, 44 Закону України «Про нотаріат», п. 1 глави 4 розділу І та п. 8 глави 7 розділу І Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

3. Належність відчужувачу/відчужувачам об’єкта нерухомого майна, що є предметом договору (ст. 55 Закону України «Про нотаріат», п.п. 1.2 п. 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

4. Відповідність поданих документів та намірів сторін вимогам закону (ст. 203 ЦК України, ст. 47 Закону України «Про нотаріат»).

5.  Наявність спільної сумісної або спільної часткової власності, необхідність згоди подружжя на відчуження майна або відмови від права переважної купівлі у співвласника, якщо відчужується частка (частини 1, 2 ст. 362 ЦК України, ч. 1 ст. 60 СК України, ч. 3 ст. 65 СК України, пункти 4.2, 4.4, 5.1, 5.2, 5.5 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

6.  Наявність чи відсутність малолітніх та/або неповнолітніх осіб серед власників або користувачів, необхідність отримання дозволу органу опіки та піклування, оформлення згоди батьків на відчуження неповнолітньою особою (частини 2, 3 ст. 177 СК України, п. 4 ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» від 02.06.2005 № 2623-IV, підпункти 1.9, 1.10 п. 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, п. 3 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

7. Наявність реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, а також відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) (п.п. 1.11 п. 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, п.п. 3.3 п. 3 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

8. Наявність звіту про оцінку об’єкта нерухомого майна (п.п. 1.12 п. 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

9. З’ясування інших обставин та істотних умов, необхідних для посвідчення різних видів договорів відчуження нерухомого майна.

10.Відсутність підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії (ст. 49 Закону України «Про нотаріат»).

Згідно зі ст. 49 Закону України «Про нотаріат» нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо: 1) вчинення такої дії суперечить законодавству України; 2) не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії; 3) дія підлягає вчиненню іншим нотаріусом або посадовою особою, яка вчиняє нотаріальні дії; 4) є сумніви у тому, що фізична особа, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, усвідомлює значення, зміст, правові наслідки цієї дії або ця особа діє під впливом насильства; 5) з проханням про вчинення нотаріальної дії звернулась особа, яка в установленому порядку визнана недієздатною, або уповноважений представник не має необхідних повноважень; 6) правочин, що укладається від імені юридичної особи, суперечить цілям, зазначеним у їх статуті чи положенні, або виходить за межі їх діяльності; 7) особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла плату за її вчинення; 8) особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла встановлені законодавством платежі, пов’язані з її вчиненням; 9) в інших випадках, передбачених цим Законом. Нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, не приймає для вчинення нотаріальних дій документи, якщо вони не відповідають вимогам, встановленим у ст. 47 цього Закону, або містять відомості, передбачені частиною третьою ст. 47 цього Закону. Нотаріусу або посадовій особі, яка вчиняє нотаріальні дії, забороняється безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальної дії. На вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, зобов’язані викласти причини відмови в письмовій формі і роз’яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову.

Документи, за якими перевіряються вищевказані обставини

–   Документи, за якими встановлюються особи сторін правочину, їх представників та повноваження представників.

–   Довідка про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податку кожній особі, що є учасником правочину.

–   Правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна, що відчужується.

–   Довідка про осіб, місце проживання яких зареєстровано в об’єкті, що відчужується, або будинкова книга тощо (у разі відчуження об’єкта житлової нерухомості).

–   Звіт про оціночну вартість об’єкта нерухомого майна.

–   У разі необхідності дозвіл органу опіки та піклування на відчуження майна, право власності або користування яким має малолітня або неповнолітня дитина (у вигляді витягу з рішення виконавчого комітету міських, міжміських, сільських рад або рішення адміністрації); згода батьків на відчуження майна неповнолітньою дитиною; згода другого з подружжя на відчуження від імені малолітньої дитини; заява інших співвласників про відмову від переважного права на купівлю частки у спільній частковій власності тощо.

–   Для земельної ділянки — витяг з Державного земельного кадастру.

–   Інші документи, що необхідні для нотаріального посвідчення правочину.

У разі якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб’єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії та/або проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень (статті 4, 46 Закону України «Про нотаріат», п.п. 1.7 п. 1 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

ІІ. Перевіряємо наявність всіх необхідних документів, з’ясовуємо всі обставини для вчинення РЕЄСТРАЦІЙНИХ ДІЙ з об’єктом нерухомого майна

Перш за все, з’ясовуємо чи відкрито розділ на цей об’єкт нерухомого майна у ДРРП:

а)  серед поданих документів наявний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;

ЮЛІЯ ПЕТУТІНА отримати повну версію статті