МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
Українська нотаріальна палата
18.01.2013 № 13.1-32/58
Щодо результатів розгляду звернення
Міністерство юстиції України розглянуло звернення Плугатирьової В.В., що надійшло від Української нотаріальної палати і в межах компетенції повідомляє.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно», що набрав чинності з 01 січня 2013 року, внесено зміни до статті 28 Закону України «Про нотаріат» (далі — Закон), а також до статті 7 Закону України «Про страхування» щодо страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса.
Відповідно до частини першої статті 28 Закону України «Про нотаріат» для забезпечення відшкодування заподіяної внаслідок вчиненої нотаріальної дії шкоди приватний нотаріус зобов’язаний до початку зайняття приватною нотаріальною діяльністю укласти договір страхування цивільно-правової відповідальності. Оскільки відповідно до положень статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім визначених законом випадків, нотаріуси, приватна нотаріальна діяльність яких була зареєстрована до 01 січня 2013 року, повинні дотримуватися вимог, встановлених зазначеними положеннями вказаного Закону, укласти або продовжити відповідні договори страхування цивільно-правової відповідальності своєї діяльності, та відповідно поповнити їх до встановленого Законом розміру (тисячу мінімальних розмірів заробітної плати).
Нотаріуси, приватна нотаріальна діяльність яких буде зареєстрована після 01 січня 2013 року, будуть зобов’язані здійснювати страхування цивільно-правової відповідальності приватного нотаріуса відповідно до положень, визначених пунктом 45 частини першої статті 7 Закону України «Про страхування» та частини першої статті 28 Закону України «Про нотаріат» та інших відповідних актів законодавства.
Крім того, надаємо для відома інформацію Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг.
Додаток: на 4 арк.
Директор Департаменту нотаріату,
банкрутства та функціонування
центрального засвідчувального органу К.І. Чижмарь

Смысл брачного договора заключается в создании супругами собственных, отличных от законодательных, правил (мини-норм), которые будут определять их поведение в имущественной сфере. В опубликованных образцах брачных договоров нередко можно встретить условия, которые воспроизводят нормы Семейного кодекса Украины (далее – СК Украины). Стороны, например, договариваются, что имущество, нажитое ими в период брака, будет принадлежать им на праве общей совместной собственности; имущество, приобретенное в период брака каждым из супругов по договору дарения, будет принадлежать каждому из них на праве частной собственности; вещи, приобретенные в период брака за счет средств, полученных до брака, будут принадлежать каждому из супругов и т.д. Такие условия не несут никакой смысловой нагрузки и, в принципе, в договоре являются излишними. Смысл такого рода повторений норм СК можно, пожалуй, обнаружить лишь в определенной конкретизации норм закона применительно к конкретной супружеской паре, не более того. Реальное значение имеют лишь те положения брачного договора, которые содержат правила, отличные от тех, которые предусмотрены в законе.
Это относится и к группе условий, определяющих правовой режим имущества супругов. Сфера договорной инициативы сторон является достаточно широкой. Супруги могут включить в договор положения, в которых будет закреплено, какое имущество, приобретаемое в браке, будет общим, а какое раздельным. При этом они могут полностью или частично изменить тот правовой режим, который установлен для супружеского имущества действующим законодательством (ст. 57-58, ст. 60-61 СК).
В принципе, все возможные условия брачного договора, определяющие правовой режим имущества супругов, можно объединить в следующие две группы:
− условия, изменяющие предусмотренный законом режим раздельности имущества супругов на режим общности имущества;
− условия, изменяющие предусмотренный законом режим общности имущества супругов на режим раздельности имущества.
Несмотря на некоторую лаконичность указанных выше направлений договорной инициативы супругов, на самом деле возможны различные варианты условий, включаемых в брачный договор. В результате этого регулирование имущественных отношений каждой конкретной супружеской пары будет отличаться своеобразием.
1. Условия, изменяющие предусмотренный законом режим раздельности имущества супругов, на режим общности имущества
Имущественные отношения супругов предполагают общность ведения домашнего хозяйства, совместное решение вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, совместные действия по управлению имуществом и т.д. Вместе с тем, каждый из супругов, являясь самостоятельным субъектом права, может выступать в гражданском обороте от своего имени, а также иметь имущество на праве собственности. Учитывая данное обстоятельство, семейное законодательство закрепляет режим раздельности в отношении определенных видов имущества (ст. 57, 58 СК).
Имущество, относящееся по закону к раздельному, имеет свой особый правовой режим. Каждый из супругов считается собственником такого имущества, самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается им без специального на то разрешения другого супруга. Супруг-собственник не связан мнением другого супруга в отношении юридической судьбы принадлежащего ему имущества. Он может его продать, обменять, заложить, сдать в наем, подарить любому лицу, в том числе и своему супругу. Раздельное имущество принадлежит каждому из супругов на праве частной собственности и на него распространяются нормы гражданского законодательства. Новый СК устанавливает однако правило, в соответствии с которым при распоряжении своим имуществом каждый из супругов должен учитывать интересы ребенка, других членов семьи, которые в соответствии с законом имеют право пользоваться им (ч. 2 ст. 59 СК).
Семейное законодательство Украины предоставляет супругам право изменить законный режим раздельности имущества на договорный режим, которым будет установлена его общность. В связи с этим то имущество, которое в соответствии со ст. 57, 58 СК является раздельным, по взаимному соглашению супругов может быть признано их общим имуществом.
Перевод раздельного имущества в общее может осуществляться как путем передачи его в общую совместную, так и в общую долевую собственность супругов. В первом случае общее имущество закрепляется за обоими супругами без определения долей. Супруги совместно владеют, пользуются и распоряжаются таким имуществом по правилам, предусмотренным СК. Если же супруги договариваются о создании общей долевой собственности, то они должны определить размер долей, принадлежащих каждому из них в праве на имущество. Скажем, супруг-собственник может предложить, чтобы

Катерина МАРЧУК,
приватний нотаріус
Київського міського нотаріального округу, м. Київ
ЗАСТОСУВАННЯ ОКРЕМИХ НОРМ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ДЕЯКИХ ЗАКОНОДАВЧИХ АКТІВ УКРАЇНИ
ЩОДО ДОКУМЕНТІВ, ЩО ПОСВІДЧУЮТЬ ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ,
А ТАКОЖ ПОРЯДКУ ПОДІЛУ
ТА ОБ`ЄДНАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК»
від 05.03.2009 р. № 1066-VI
5 березня 2009 року Верховною Радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» № 1066-VI.
01.05. 2009 р. цей Закон набув чинності і завдав тим самим багато клопоту нотаріусам. Прикінцеві та перехідні положення даного Закону встановлюють, що «Положення цього Закону щодо посвідчення права власності на земельні ділянки документами, зазначеними у частині другій статті 126 Земельного кодексу України, поширюються також на випадки, коли зазначені документи були укладені (видані) до набрання чинності цим Законом, але державні акти на право власності на земельні ділянки видані не були».
Зворотна сила Закону? Ця сила поширюється на всі договори, навіть ті, які були укладені та посвідчені нотаріусами рік тому, два, три, п’ять? Що робити з договорами, в яких прямо передбачено перехід права власності «з моменту отримання державного акта про право власності на земельну ділянку»? На яких підставах виникло або виникає право власності на земельну ділянку у громадян, які набували право власності на земельну ділянку в порядку норм ст. 125 Земельного кодексу України (далі – ЗК України), яка діяла до 01.05.2009 р.? Цей Закон викликав багато питань, але на деякі він відповіді таки дає.
Стаття 57 Конституції України встановлює, що кожному гарантується право знати свої права і обов’язки.
Закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов’язки громадян, мають бути доведені до відома населення в порядку, установленому законом.
Закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов’язки громадян, не доведені до відома населення в порядку, установленому законом, є не чинними.
Статтею 58 Конституції України встановлено, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли

Питання участі нотаріуса у розгляді цивільних, господарських чи адміністративних справ у суді стає все більш актуальним в умовах сьогодення.

Досить часто нотаріус дізнається про те, що сторони намагаються розірвати посвідчений ним правочин, із ухвали суду з вимогою надати суду оригінали документів, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, для проведення експертизи, чи з появою в приміщенні нотаріуса працівника правоохоронних органів із ухвалою суду про надання тимчасового доступу до документів, що знаходяться у нотаріуса.

При цьому нотаріус навіть не є учасником процесу. Одночасно постає питання захисту прав та інтересів нотаріуса у ході розгляду судової справи.

Одним із способів реалізації свого права на захист може бути ініціювання вступу нотаріуса у справу в якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги.

Мова піде про захист інтересів нотаріуса в цивільному, адміністративному та господарському судочинстві.

Статті 35, 36 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України), статті 53, 54 Кодексу адміністративного судочинства України (далі — КАС України) та ст. 27 Господарського процесуального кодексу України (далі — ГПК України) передбачають можливість вступу особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову на стороні позивача або відповідача. Така можливість виникає, якщо рішення в справі може вплинути на права чи обов’язки особи. Вказані особи можуть бути залучені до участі в справі за клопотанням сторін, інших осіб, які беруть участь у справі, або за ініціативою суду, або вимагати від суду про призначення себе як третьої сторони з боку позивача чи відповідача. Заява може бути подана письмово та усно безпосередньо в судовому засіданні. У письмовій заяві про залучення третьої особи повинні бути зазначені ім’я (найменування) третьої особи, місце її проживання (перебування) або місцезнаходження та підстави, з яких вона має бути залучена до участі у справі.

Питання участі в судовому процесі нотаріуса як третьої особи висвітлюється і постановами пленумів ВСУ, зокрема постановою № 9 від 06.11.2009, де вказується: «нотаріуси, що посвідчували правочини, залучаються до участі в справі як треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, якщо позивач обґрунтовує недійсність правочину посиланням на неправомірні дії нотаріуса». Отже, суд може самостійно визначити нотаріуса як третю особу, що не заявляє самостійних вимог, однак якщо суд цього не зробить, нотаріус згідно зі ст. 36 ЦПК України може самостійно заявляти таке клопотання.

Відповідно до ст. 46 Конституції України громадяни мають право на соціальний захист, що включає право на забезпечення їх у разі повної, часткової або тимчасової втрати праце­здатності, втрати годувальника, безробіття з незалежних від них обставин, а також у старості та в інших випадках, передбачених законом.
Це право гарантується загальнообов’язковим державним соціальним страхуванням за рахунок страхових внесків громадян, підприємств, установ і організацій, а також бюджетних та інших джерел соціального забезпечення. Законом України «Про загальнообов’язкове державне пенсійне страхування» від 09.07.2003 № 1058-IV встановлено, що страховий стаж — період (строк), протягом якого особа підлягає загальнообов’язковому державному пенсійному страхуванню та за який щомісяця сплачені страхові внески в сумі не меншій, ніж мінімальний страховий внесок.
Нормативно-правовим документом, що визначає правові та організаційні засади забезпечення збору та обліку єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування, умови та порядок його нарахування і сплати та повноваження органу, що здійснює його збір та ведення обліку, є Закон України від 08.07.2010 № 2464‑VI «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування» (далі — Закон № 2464).
Відповідно до ст. 1 Закону № 2464:
єдиний внесок на загальнообов’язкове державне соціальне страхування (далі — єдиний внесок) — консолідований страховий внесок, збір якого здійснюється до системи загальнообов’язкового державного соціального страхування в обов’язковому порядку та на регулярній основі з метою забезпечення захисту у випадках, передбачених законодавством, прав застрахованих осіб та членів їхніх сімей на отримання страхових виплат (послуг) за діючими видами загальнообов’язкового державного соціального страхування (п. 2 ч. 1 ст. 1).
Виключно Законом № 2464 визначаються: принципи збору та ведення обліку єдиного внеску; платники єдиного внеску; порядок нарахування, обчислення та сплати єдиного внеску; розмір єдиного внеску; орган, що здійснює збір та веде облік єдиного внеску, його повноваження та відповідальність; склад, порядок ведення та використання даних Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування; порядок здійснення державного нагляду за збором та веденням обліку єдиного внеску (п. 2 ст. 2 ).

Тривалий час дослідження незавершеного будівництва як інституту цивільного права полягало у визначенні його місця в системі об’єктів цивільних прав та, відповідно, в його підпорядкуванні керівним засадам і принципам вчення про набуття права власності. Безсумнівно, що віднесення об’єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна — це прогрес у правовому полі нашої країни, однак це породило низку інших проблемних питань, які й донині залишаються без відповідей. Зокрема, законодавством так чітко і не визначено, з якого моменту об’єкт будівництва може бути визнаний незавершеним об’єктом нерухомості, який підлягає державній реєстрації. А також не встановлено, яке місце відводиться ступеню будівельної готовності об’єкта нерухомості у процесі здійснення державної реєстрації прав на нього.

Відповідно метою цієї статті є визначення критеріїв визнання об’єкта будівництва незавершеним, дослідження підстав та способів проведення державної реєстрації прав на нього, а також встановлення впливу ступеня будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва на можливість проведення його державної реєстрації.

Об’єкт незавершеного будівництва — це об’єкт нерухомості, що збудований або будується відповідно до вимог та порядку, передбачених законом, і не прийнятий в експлуатацію [1, с. 23]. Відповідно, об’єкту незавершеного будівництва притаманні загальні ознаки нерухомого майна:

по-перше, тісний зв’язок із земельною ділянкою;

по-друге, неможливість переміщення об’єкта без його знецінення та зміни призначення;

по-третє, державна реєстрація.

У той же час, поряд із загальними ознаками об’єкта незавершеного будівництва, йому притаманні й спеціальні ознаки, що дозволяють виділити його з-поміж інших будівельних об’єктів.

По-перше, дотримання порядку створення — будівництво об’єкта проводиться на правомірно зайнятій земельній ділянці на підставі затвердженої належним чином проектно-дозвільної документації,
з обов’язковим дотриманням будівельних норм та правил.

По-друге, неможливість експлуатації об’єкта — основна ознака об’єкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний об’єкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується [1, с. 25].

Враховуючи, що об’єкт незавершеного будівництва характеризується непостійністю та мінливістю у часі, з початку і до кінця його існування піддається постійним перетворенням, а на його існування впливає постійна динаміка його розвитку, особливо важливим є встановлення моменту визнання об’єкта будівництва нерухомості незавершеним. Адже встановлення моменту виникнення об’єкта незавершеного будівництва має суттєве значення, оскільки є точкою відліку, яка визначає застосування до абстрактного об’єкта права конкретних правових норм [2, с. 137].

Так, щодо об’єктів незавершеного будівництва законодавство ніяк не визначає, на якій стадії будівництва знаходиться такий об’єкт і яким чином ступінь його готовності впливає на його правове положення (наприклад, закладено лише фундамент або вже зведені стіни). Визначення такого моменту, перш за все, обумовлено необхідністю встановити, коли виникає об’єкт незавершеного будівництва як особливий об’єкт нерухомого майна.

З цього приводу Є.О. Суханов слушно зазначив, що важливе значення має момент, з якого річ можна вважати створеною (існуючою), оскільки саме він і стає правостворюючим фактом [3, с. 4].

На нашу думку, для виникнення об’єкта незавершеного будівництва недостатньо простого виділення земельної ділянки під забудову, узгодження проектної документації та отримання дозволу на зведення об’єкта нерухомості. Необхідно безпосередньо розпочати здійснення будівельних робіт, при цьому не просто завезти будівельні матеріали на будівельний майданчик, а здійснити такі будівельні роботи, як закладка фундаменту, зведення стін тощо, тобто повинна мати місце будівельна діяльність, результатом якої стане поява об’єкта будівництва.

В.А. Алєксєєв доречно зауважив, що незавершений будівництвом об’єкт існує з того моменту, коли на будівельному майданчику почалися дії, які безпосередньо спрямовані на створення об’єкта та призведуть до таких змін цієї земельної ділянки, котрі стануть невід’ємними від неї без заподіяння шкоди, для досягнення мети створення об’єкта, який планується [4, с. 305]. Така позиція автора цілком виважена, оскільки об’єкт будівництва є невід’ємним від земельної ділянки лише у випадку, якщо він нерозривно пов’язаний з нею фундаментом. Наявність фундаменту характеризує об’єкт будівництва як нерухомий, відповідно виступає критерієм віднесення майна до нерухомого.

Такої ж позиції дотримується і М.І. Брагінський, який дійшов висновку, що моментом виникнення об’єкта незавершеного будівництва є момент набуття ним властивостей нерухомої речі [5, с. 53]. Логічним наслідком такого висновку буде визнання того, що об’єкт незавершеного будівництва в якості рухомого майна взагалі не існує: до набуття властивостей нерухомості — це лише сукупність будівельних матеріалів, а після — об’єкт незавершеного будівництва.

У підтримку зазначеної позиції слід зауважити, що особа не може одночасно мати у власності будівельні матеріали, що були використані при створенні новобудови, і саму новобудову, при створенні якої і були використані такі будівельні матеріали. Адже в розумінні ст. 185 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) таких будівельних матеріалів не існує у первісному вигляді через фактичне використання за їх головним споживним призначенням на будівництво нового нерухомого майна [6].

З огляду на це є очевидним, що в такому випадку у власності особи можуть перебувати або будівельні матеріали, або об’єкт будівництва, на створення якого вони були використані. Тим більше, згідно зі ст. 188 ЦК України, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дозволяє використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю.

Тобто об’єкт будівництва починає бути об’єктом незавершеного будівництва ще з моменту закладення фундаменту, адже саме завдяки йому зведений в майбутньому об’єкт будівництва буде визнаватися нерухомістю. Тому зведений фундамент не можна розглядати як сукупність будівельних матеріалів, оскільки вони були перероблені в новий об’єкт будівництва та відповідно не можуть бути повернуті до свого первісного стану, тому що відбувся процес іммобілізації.

АНАЛІТИЧНА ДОВІДКА
ЩОДО ВНЕСКІВ ДО ПЕНСІЙНОГО ФОНДУ
УКРАЇНИ ЗА ПІДСУМКАМИ 2009 РОКУ
Нотаріуси, відповідно до пп. 2.1.5 Інструкції про порядок обчислення і сплати страхувальниками та застрахованими особами внесків на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування до Пенсійного фонду України (далі — Інструкція), затвердженої Постановою правління Пенсійного фонду України від 19.12.2003 № 21-1, відносяться до страхувальників, тобто осіб, які відповідно до Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 № 400/ 97-ВР сплачують страхові внески на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування.
Конкретні розміри страхових внесків на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування встановлюються відповідно до Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».
На 2009 рік відповідно до Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» від 26.12.2008 № 835-VI, п. 2 ст. 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», п. 4.3 Інструкції для осіб, які забезпечують себе роботою самостійно, зокрема займаються нотаріальною діяльністю, розмір страхового внеску на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування встановлено у розмірі 33,2 відсотки від суми «чистого» доходу (прибутку), отриманого від відповідної діяльності, що підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб.
Відповідно до пп. 5.3.3 Інструкції нотаріуси сплачують страхові внески один раз на рік до
1 квітня року, наступного за звітним, на підставі даних річної податкової декларації.
Розмір місячного страхового внеску повинен бути не менше від мінімального розміру страхового внеску за кожний місяць, розрахованого шляхом множення розміру мінімальної заробітної плати за відповідний місяць, у якому платник мав загальний місячний оподатковуваний дохід, на розмір страхового внеску.
Відповідно до Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» розмір мінімальної заробітної плати встановлено

Розкрито нюанси, сполучені з договірними відносинами стосовно об’єктів нерухомого майна незавершеного будівництва. Зазначено варіанти визначення різних предметів договорів, що укладаються відносно об’єктів незавершеного будівництва, і вимоги до оформлення об’єкта незавершеного будівництва для його участі в цивільному обороті.
Ключові слова: об’єкти незавершеного будівництва, договір відчуження, договір іпотеки, предмет договору, предмет іпотеки.
Раскрыты нюансы, сопряженные с договорными отношениями касательно объектов недвижимого имущества незавершенного строительства. Указаны варианты определения разных предметов договоров, которые заключаются относительно объектов незавершенного строительства, и требования к оформлению объекта незавершенного строительства для его участия в гражданском обороте.
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, договор отчуждения, договор ипотеки, предмет договора, предмет ипотеки.
Договори, які можуть укладатися стосовно об’єктів незавершеного будівництва, — це, як правило, договори про їх відчуження та договір іпотеки. Серед договорів про відчуження насамперед слід вести мову про купівлю-продаж. Разом із тим ці ж правила мають застосовуватися і при спадкуванні об’єктів незавершеного будівництва.
Слід застерегти, що в Законі України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» [1] міститься заборона відчужувати об’єкти незавершеного будівництва, що придбані в результаті приватизації. Стаття 331 Цивільного кодексу України [2] (далі — ЦК України) такої заборони не містить, але сумніви з приводу можливості вільного відчуження вказаних об’єктів породжені тим, що ЦК не регулює приватизацію державного майна. І це не дозволяє однозначно стверджувати, що новий закон відміняє попередній у частині, в якій він йому суперечить. Тим не менше, при вирішенні цього питання слід керуватися загальним правилом про рівність усіх власників і про відміну новим ЦК України тієї норми Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», що містить обмеження цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва. Це випливає з того, що набувши такий об’єкт, особа стала звичайним власником, на яких поширюється цивільне законодавство.
Однією з істотних умов договорів є їх предмет. Він має бути чітко визначений, від чого взагалі залежить факт укладення договору. У випадку коли відчужуються або заставляються об’єкти незавершеного будівництва, визначення предмета договору є неоднозначним унаслідок непослідовності законодавця в цьому питанні.
Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України предметом договору (тобто будь-якого) може бути об’єкт незавершеного будівництва.
Згідно зі статтями 5 та 16 Закону України «Про іпотеку» [3], ст. 4 Закону України «Про заставу» [4], ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [5] предметом іпотеки можуть бути:
– земельна ділянка;
– земельна ділянка та незавершене будівництво;
– нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому;
– майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено;
– завершене будівництво, яке таким стало під час дії договору іпотеки без змін у цьому договорі.
Унаслідок цього спостерігається дещо різний підхід законодавця стосовно визначення предмета будь-якого договору, що укладається з об’єктом незавершеного будівництва, і надаються різні варіанти предмета договору іпотеки з цим об’єктом.
Крім того, слід ураховувати, що до завершення будівництва може йтися про існування таких об’єктів, як:
а) будівельні матеріали;
б) об’єкт незавершеного будівництва;
в) будівельні матеріали разом із об’єктом незавершеного будівництва (як головна річ та її приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).
Стан використання матеріалів і, відповідно, стан тієї речі, що виникає внаслідок цього, можуть бути різними. У залежності від ступеня завершеності будівництва ці матеріали можна поділити на дві групи: ті, що становлять значну частку незавершених згідно з проектом робіт, і ті, які становлять незначну частку незавершених згідно з проектом робіт. Утім, для права це не має значення.
ЦК України не враховує ці особливості при визначенні предмета договорів відчуження або іпотеки незавершеного будівництва, а законодавство про приватизацію такі вимоги містить. Згідно з Положенням про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва склад об’єкта незавершеного будівництва вказується в додатку до акта його приймання-передавання разом із:

Мирослава ДЯКОВИЧ,
кандидат юридичних наук,
доцент кафедри цивільного права і процесу
Львівського національного університету імені Івана Франка
СПРОЩЕННЯ ПОРЯДКУ
НАБУТТЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ.
ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ, ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ТА БАЧЕННЯ ЇХ ВИРІШЕННЯ
З прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI, по-перше, повністю розбалансовано ринок нерухомості, по-друге, порушено конституційні права громадян, зокрема основоположне право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ст. 41 Конституції України).
Відповідно до ст. 64 Конституції України конституційні права і свободи людини і громадянина не можуть бути обмежені, крім випадків, передбачених Конституцією України.
При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод (ст. 22 Конституції України).
І по-третє, нотаріат, що будується в Україні за концепцією латинського нотаріату, як правовий інститут в особі незалежного та неупередженого нотаріуса, який повинен забезпечити правовий захист на стадії оформлення права і договору, коли відсутні будь-які суперечки, неясності та правопорушення як з боку осіб, які звернулися до нього, так і з боку законодавства, яке регулює правовідносини, що є предметом договору, та створити документ з особливою доказовою силою, не може забезпечити здійснення тих принципів і завдань, які ставляться державою перед нотаріатом загалом.
Проаналізуємо суперечності, які виникли в повсякденній діяльності нотаріусів України у процесі реалізації та застосуванні норм земельного законодавства.
Для належного розуміння сутності суперечностей, які виникають при застосуванні вимог ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) та ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), необхідно виходити з механізмів забезпечення реалізації одного з основних правових інститутів, передбачених Конституцією України, — права власності в контексті одного з основоположних принципів земельного права, а саме принципу невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
Насамперед необхідно визначити, що таке право власності за ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України право власності — це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. В Україні це ЗК України, який набув чинності 1 січня 2002 року.
Суб’єктами права власності на землю (земельні ділянки) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (у статті йдеться тільки про фізичних осіб, які є громадянами України та про юридичних осіб, створених за законодавством України).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Предметом договору відчуження нерухомого майна відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України є земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
З моменту реєстрації виникає конфлікт між нормами цивільного, земельного законодавства та законодавства про реєстрацію речових прав. Адже, якщо в європейських країнах первинним об’єктом реєстрації є земля, то в Україні державна реєстрація предметів (об’єктів) відчуження здійснюється окремо і землі, і об’єктів нерухомості.
Законом України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» була здійснена спроба створити Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдину інформаційну систему, яка буде містити відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастрові плани земельних ділянок, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна. До прийняття нової редакції цього Закону та створення єдиної системи реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав, державну реєстрацію права власності на земельні ділянки здійснювали землевпорядні органи (органи земельного кадастру), а реєстрацію права власності на об’єкти нерухомості — Бюро технічної інвентаризації.
Думається, що тепер, коли держателем цього реєстру стало Міністерство юстиції України, відповідно до нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , земельне і цивільне законодавство України буде приведено у відповідність.
Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Такі ж зміни передбачені і ст. 120 ЗК України. Крім цього, у ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 ЗК України зазначено, що істотною умовою такого договору є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить з набуттям права власності на ці об’єкти.
Саме тут виникає ситуація, яка викликає чимало непорозумінь та дискусій, адже не всі земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку приватизовані, тобто на них видані державні акти на право власності або ж оформлене право користування шляхом укладення договору оренди і відповідно присвоєно кадастровий номер, тобто виготовлена технічна документація на земельну ділянку.
Предметом договору, який укладається відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, є:
1) житловий будинок;
2) будівля;
3) споруда;
4) земельна ділянка на якій розташовані ці об’єкти, яка належить на праві власності власнику цих об’єктів;
5) право користування на земельну ділянку, на якій розташовані ці об’єкти.
Питання набуття та оформлення права власності на житловий будинок, будівлю, споруду регулюються нормами цивільного законодавства, а на земельну ділянку, відповідно, нормами ЗК України. Статтею 126 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, свідоцтвом про право на спадщину. Отже, перелічені вище об’єкти можуть бути за законодавством України самостійним предметом будь-якого договору відчуження.
Щодо права користування земельною ділянкою, то відповідно до ст. 92 ЗК України передбачено тільки право постійного користування земельною ділянкою як право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без встановлення строку, яке набувають лише юридичні особи відповідно до закону. Громадянам земельні ділянки можуть передаватися в оренду (ст. 93 ЗК України). Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину.
За загальними правилами теорії права норми ЗК України, прийняті в 2002 році, зворотної сили не мають. Особи, які мають у власності об’єкти нерухомого майна, у тому числі житлові будинки, які збудовані до прийняття ЗК України, отримали земельні ділянки для будівництва житлового будинку в постійне користування. За радянських часів земельні ділянки виділялися в користування для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, індивідуального житлового будівництва на підставі акта адміністративного органу з урахуванням складу сім’ї, маючи на меті організацію проведення сімейного відпочинку, зміцнення здоров’я тощо. Земельні ділянки для будівництва індивідуальних житлових будинків надавались для покращення житлових умов забудовника . Розпорядження земельною ділянкою, яка перебувала на праві постійного (безстрокового) користування, було заборонено.
Однак відповідно до статей 118, 119 ЗК України громадяни України мають право: