Особливості посвідчення договорів відчуження та іпотеки об’єктів нерухомого майна незавершеного будівництва

Розкрито нюанси, сполучені з договірними відносинами стосовно об’єктів нерухомого майна незавершеного будівництва. Зазначено варіанти визначення різних предметів договорів, що укладаються відносно об’єктів незавершеного будівництва, і вимоги до оформлення об’єкта незавершеного будівництва для його участі в цивільному обороті.
Ключові слова: об’єкти незавершеного будівництва, договір відчуження, договір іпотеки, предмет договору, предмет іпотеки.
Раскрыты нюансы, сопряженные с договорными отношениями касательно объектов недвижимого имущества незавершенного строительства. Указаны варианты определения разных предметов договоров, которые заключаются относительно объектов незавершенного строительства, и требования к оформлению объекта незавершенного строительства для его участия в гражданском обороте.
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, договор отчуждения, договор ипотеки, предмет договора, предмет ипотеки.
Договори, які можуть укладатися стосовно об’єктів незавершеного будівництва, — це, як правило, договори про їх відчуження та договір іпотеки. Серед договорів про відчуження насамперед слід вести мову про купівлю-продаж. Разом із тим ці ж правила мають застосовуватися і при спадкуванні об’єктів незавершеного будівництва.
Слід застерегти, що в Законі України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» [1] міститься заборона відчужувати об’єкти незавершеного будівництва, що придбані в результаті приватизації. Стаття 331 Цивільного кодексу України [2] (далі — ЦК України) такої заборони не містить, але сумніви з приводу можливості вільного відчуження вказаних об’єктів породжені тим, що ЦК не регулює приватизацію державного майна. І це не дозволяє однозначно стверджувати, що новий закон відміняє попередній у частині, в якій він йому суперечить. Тим не менше, при вирішенні цього питання слід керуватися загальним правилом про рівність усіх власників і про відміну новим ЦК України тієї норми Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва», що містить обмеження цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва. Це випливає з того, що набувши такий об’єкт, особа стала звичайним власником, на яких поширюється цивільне законодавство.
Однією з істотних умов договорів є їх предмет. Він має бути чітко визначений, від чого взагалі залежить факт укладення договору. У випадку коли відчужуються або заставляються об’єкти незавершеного будівництва, визначення предмета договору є неоднозначним унаслідок непослідовності законодавця в цьому питанні.
Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України предметом договору (тобто будь-якого) може бути об’єкт незавершеного будівництва.
Згідно зі статтями 5 та 16 Закону України «Про іпотеку» [3], ст. 4 Закону України «Про заставу» [4], ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [5] предметом іпотеки можуть бути:
– земельна ділянка;
– земельна ділянка та незавершене будівництво;
– нерухоме майно, право власності на яке виникне в майбутньому;
– майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено;
– завершене будівництво, яке таким стало під час дії договору іпотеки без змін у цьому договорі.
Унаслідок цього спостерігається дещо різний підхід законодавця стосовно визначення предмета будь-якого договору, що укладається з об’єктом незавершеного будівництва, і надаються різні варіанти предмета договору іпотеки з цим об’єктом.
Крім того, слід ураховувати, що до завершення будівництва може йтися про існування таких об’єктів, як:
а) будівельні матеріали;
б) об’єкт незавершеного будівництва;
в) будівельні матеріали разом із об’єктом незавершеного будівництва (як головна річ та її приналежність, оскільки вони необхідні для будівництва).
Стан використання матеріалів і, відповідно, стан тієї речі, що виникає внаслідок цього, можуть бути різними. У залежності від ступеня завершеності будівництва ці матеріали можна поділити на дві групи: ті, що становлять значну частку незавершених згідно з проектом робіт, і ті, які становлять незначну частку незавершених згідно з проектом робіт. Утім, для права це не має значення.
ЦК України не враховує ці особливості при визначенні предмета договорів відчуження або іпотеки незавершеного будівництва, а законодавство про приватизацію такі вимоги містить. Згідно з Положенням про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва склад об’єкта незавершеного будівництва вказується в додатку до акта його приймання-передавання разом із:

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА отримати повну версію статті