МОМЕНТ ВИЗНАННЯ ОБ’ЄКТА БУДІВНИЦТВА НЕЗАВЕРШЕНИМ І СТУПІНЬ ЙОГО БУДІВЕЛЬНОЇ ГОТОВНОСТІ В КОНТЕКСТІ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЬОГО: НОТАРІАЛЬНИЙ АСПЕКТ

Тривалий час дослідження незавершеного будівництва як інституту цивільного права полягало у визначенні його місця в системі об’єктів цивільних прав та, відповідно, в його підпорядкуванні керівним засадам і принципам вчення про набуття права власності. Безсумнівно, що віднесення об’єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна — це прогрес у правовому полі нашої країни, однак це породило низку інших проблемних питань, які й донині залишаються без відповідей. Зокрема, законодавством так чітко і не визначено, з якого моменту об’єкт будівництва може бути визнаний незавершеним об’єктом нерухомості, який підлягає державній реєстрації. А також не встановлено, яке місце відводиться ступеню будівельної готовності об’єкта нерухомості у процесі здійснення державної реєстрації прав на нього.

Відповідно метою цієї статті є визначення критеріїв визнання об’єкта будівництва незавершеним, дослідження підстав та способів проведення державної реєстрації прав на нього, а також встановлення впливу ступеня будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва на можливість проведення його державної реєстрації.

Об’єкт незавершеного будівництва — це об’єкт нерухомості, що збудований або будується відповідно до вимог та порядку, передбачених законом, і не прийнятий в експлуатацію [1, с. 23]. Відповідно, об’єкту незавершеного будівництва притаманні загальні ознаки нерухомого майна:

по-перше, тісний зв’язок із земельною ділянкою;

по-друге, неможливість переміщення об’єкта без його знецінення та зміни призначення;

по-третє, державна реєстрація.

У той же час, поряд із загальними ознаками об’єкта незавершеного будівництва, йому притаманні й спеціальні ознаки, що дозволяють виділити його з-поміж інших будівельних об’єктів.

По-перше, дотримання порядку створення — будівництво об’єкта проводиться на правомірно зайнятій земельній ділянці на підставі затвердженої належним чином проектно-дозвільної документації,
з обов’язковим дотриманням будівельних норм та правил.

По-друге, неможливість експлуатації об’єкта — основна ознака об’єкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний об’єкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності об’єкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується [1, с. 25].

Враховуючи, що об’єкт незавершеного будівництва характеризується непостійністю та мінливістю у часі, з початку і до кінця його існування піддається постійним перетворенням, а на його існування впливає постійна динаміка його розвитку, особливо важливим є встановлення моменту визнання об’єкта будівництва нерухомості незавершеним. Адже встановлення моменту виникнення об’єкта незавершеного будівництва має суттєве значення, оскільки є точкою відліку, яка визначає застосування до абстрактного об’єкта права конкретних правових норм [2, с. 137].

Так, щодо об’єктів незавершеного будівництва законодавство ніяк не визначає, на якій стадії будівництва знаходиться такий об’єкт і яким чином ступінь його готовності впливає на його правове положення (наприклад, закладено лише фундамент або вже зведені стіни). Визначення такого моменту, перш за все, обумовлено необхідністю встановити, коли виникає об’єкт незавершеного будівництва як особливий об’єкт нерухомого майна.

З цього приводу Є.О. Суханов слушно зазначив, що важливе значення має момент, з якого річ можна вважати створеною (існуючою), оскільки саме він і стає правостворюючим фактом [3, с. 4].

На нашу думку, для виникнення об’єкта незавершеного будівництва недостатньо простого виділення земельної ділянки під забудову, узгодження проектної документації та отримання дозволу на зведення об’єкта нерухомості. Необхідно безпосередньо розпочати здійснення будівельних робіт, при цьому не просто завезти будівельні матеріали на будівельний майданчик, а здійснити такі будівельні роботи, як закладка фундаменту, зведення стін тощо, тобто повинна мати місце будівельна діяльність, результатом якої стане поява об’єкта будівництва.

В.А. Алєксєєв доречно зауважив, що незавершений будівництвом об’єкт існує з того моменту, коли на будівельному майданчику почалися дії, які безпосередньо спрямовані на створення об’єкта та призведуть до таких змін цієї земельної ділянки, котрі стануть невід’ємними від неї без заподіяння шкоди, для досягнення мети створення об’єкта, який планується [4, с. 305]. Така позиція автора цілком виважена, оскільки об’єкт будівництва є невід’ємним від земельної ділянки лише у випадку, якщо він нерозривно пов’язаний з нею фундаментом. Наявність фундаменту характеризує об’єкт будівництва як нерухомий, відповідно виступає критерієм віднесення майна до нерухомого.

Такої ж позиції дотримується і М.І. Брагінський, який дійшов висновку, що моментом виникнення об’єкта незавершеного будівництва є момент набуття ним властивостей нерухомої речі [5, с. 53]. Логічним наслідком такого висновку буде визнання того, що об’єкт незавершеного будівництва в якості рухомого майна взагалі не існує: до набуття властивостей нерухомості — це лише сукупність будівельних матеріалів, а після — об’єкт незавершеного будівництва.

У підтримку зазначеної позиції слід зауважити, що особа не може одночасно мати у власності будівельні матеріали, що були використані при створенні новобудови, і саму новобудову, при створенні якої і були використані такі будівельні матеріали. Адже в розумінні ст. 185 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) таких будівельних матеріалів не існує у первісному вигляді через фактичне використання за їх головним споживним призначенням на будівництво нового нерухомого майна [6].

З огляду на це є очевидним, що в такому випадку у власності особи можуть перебувати або будівельні матеріали, або об’єкт будівництва, на створення якого вони були використані. Тим більше, згідно зі ст. 188 ЦК України, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дозволяє використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю.

Тобто об’єкт будівництва починає бути об’єктом незавершеного будівництва ще з моменту закладення фундаменту, адже саме завдяки йому зведений в майбутньому об’єкт будівництва буде визнаватися нерухомістю. Тому зведений фундамент не можна розглядати як сукупність будівельних матеріалів, оскільки вони були перероблені в новий об’єкт будівництва та відповідно не можуть бути повернуті до свого первісного стану, тому що відбувся процес іммобілізації.

Аріна Савченко отримати повну версію статті