Спрощення порядку набуття права на землю. Практичні аспекти, проблемні питання та бачення їх вирішення.

Мирослава ДЯКОВИЧ,
кандидат юридичних наук,
доцент кафедри цивільного права і процесу
Львівського національного університету імені Івана Франка
СПРОЩЕННЯ ПОРЯДКУ
НАБУТТЯ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ.
ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ, ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ТА БАЧЕННЯ ЇХ ВИРІШЕННЯ
З прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» від 05.11.2009 р. № 1702-VI, по-перше, повністю розбалансовано ринок нерухомості, по-друге, порушено конституційні права громадян, зокрема основоположне право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю (ст. 41 Конституції України).
Відповідно до ст. 64 Конституції України конституційні права і свободи людини і громадянина не можуть бути обмежені, крім випадків, передбачених Конституцією України.
При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод (ст. 22 Конституції України).
І по-третє, нотаріат, що будується в Україні за концепцією латинського нотаріату, як правовий інститут в особі незалежного та неупередженого нотаріуса, який повинен забезпечити правовий захист на стадії оформлення права і договору, коли відсутні будь-які суперечки, неясності та правопорушення як з боку осіб, які звернулися до нього, так і з боку законодавства, яке регулює правовідносини, що є предметом договору, та створити документ з особливою доказовою силою, не може забезпечити здійснення тих принципів і завдань, які ставляться державою перед нотаріатом загалом.
Проаналізуємо суперечності, які виникли в повсякденній діяльності нотаріусів України у процесі реалізації та застосуванні норм земельного законодавства.
Для належного розуміння сутності суперечностей, які виникають при застосуванні вимог ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) та ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), необхідно виходити з механізмів забезпечення реалізації одного з основних правових інститутів, передбачених Конституцією України, — права власності в контексті одного з основоположних принципів земельного права, а саме принципу невтручання держави у здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.
Насамперед необхідно визначити, що таке право власності за ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України право власності — це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. В Україні це ЗК України, який набув чинності 1 січня 2002 року.
Суб’єктами права власності на землю (земельні ділянки) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (у статті йдеться тільки про фізичних осіб, які є громадянами України та про юридичних осіб, створених за законодавством України).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Предметом договору відчуження нерухомого майна відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України є земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України).
З моменту реєстрації виникає конфлікт між нормами цивільного, земельного законодавства та законодавства про реєстрацію речових прав. Адже, якщо в європейських країнах первинним об’єктом реєстрації є земля, то в Україні державна реєстрація предметів (об’єктів) відчуження здійснюється окремо і землі, і об’єктів нерухомості.
Законом України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» була здійснена спроба створити Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдину інформаційну систему, яка буде містити відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, суб’єктів речових прав, технічні характеристики об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастрові плани земельних ділянок, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об’єктів нерухомого майна. До прийняття нової редакції цього Закону та створення єдиної системи реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав, державну реєстрацію права власності на земельні ділянки здійснювали землевпорядні органи (органи земельного кадастру), а реєстрацію права власності на об’єкти нерухомості — Бюро технічної інвентаризації.
Думається, що тепер, коли держателем цього реєстру стало Міністерство юстиції України, відповідно до нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , земельне і цивільне законодавство України буде приведено у відповідність.
Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Такі ж зміни передбачені і ст. 120 ЗК України. Крім цього, у ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 6 ст. 120 ЗК України зазначено, що істотною умовою такого договору є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить з набуттям права власності на ці об’єкти.
Саме тут виникає ситуація, яка викликає чимало непорозумінь та дискусій, адже не всі земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку приватизовані, тобто на них видані державні акти на право власності або ж оформлене право користування шляхом укладення договору оренди і відповідно присвоєно кадастровий номер, тобто виготовлена технічна документація на земельну ділянку.
Предметом договору, який укладається відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, є:
1) житловий будинок;
2) будівля;
3) споруда;
4) земельна ділянка на якій розташовані ці об’єкти, яка належить на праві власності власнику цих об’єктів;
5) право користування на земельну ділянку, на якій розташовані ці об’єкти.
Питання набуття та оформлення права власності на житловий будинок, будівлю, споруду регулюються нормами цивільного законодавства, а на земельну ділянку, відповідно, нормами ЗК України. Статтею 126 ЗК України визначено, що право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, свідоцтвом про право на спадщину. Отже, перелічені вище об’єкти можуть бути за законодавством України самостійним предметом будь-якого договору відчуження.
Щодо права користування земельною ділянкою, то відповідно до ст. 92 ЗК України передбачено тільки право постійного користування земельною ділянкою як право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без встановлення строку, яке набувають лише юридичні особи відповідно до закону. Громадянам земельні ділянки можуть передаватися в оренду (ст. 93 ЗК України). Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину.
За загальними правилами теорії права норми ЗК України, прийняті в 2002 році, зворотної сили не мають. Особи, які мають у власності об’єкти нерухомого майна, у тому числі житлові будинки, які збудовані до прийняття ЗК України, отримали земельні ділянки для будівництва житлового будинку в постійне користування. За радянських часів земельні ділянки виділялися в користування для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, індивідуального житлового будівництва на підставі акта адміністративного органу з урахуванням складу сім’ї, маючи на меті організацію проведення сімейного відпочинку, зміцнення здоров’я тощо. Земельні ділянки для будівництва індивідуальних житлових будинків надавались для покращення житлових умов забудовника . Розпорядження земельною ділянкою, яка перебувала на праві постійного (безстрокового) користування, було заборонено.
Однак відповідно до статей 118, 119 ЗК України громадяни України мають право:

Мирослава ДЯКОВИЧ отримати повну версію статті