ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ З РОЗСТРОЧЕННЯМ ПЛАТЕЖУ. ІСТОТНІ УМОВИ, ПОРЯДОК ПОСВІДЧЕННЯ ТА ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВИКОНАННЯ

Договори складаються юристами для юристів,
щоб профани бачили, що без юристів не обійтися.

Аристотель Онасіс

Тема оформлення правовідносин щодо продажу нерухомого майна з розстроченням платежу вже неодноразово обговорювалася на сторінках різних видань, зокрема і журналу «Мала енциклопедія нотаріуса». У статті «Договір з розстроченням (відстроченням) платежу: спробуємо дійти істини»^[1] я намагалася зосередити увагу колег на негативних наслідках залишення права власності на нерухомість за продавцем, який продав, передав майно, але не отримав плату за таке майно в повному обсязі в момент укладання договору купівлі-продажу, в порядку ст. 697 Цивільного кодексу України (далі — ЦК).

Пригадаємо деякі аспекти, які було проаналізовано у цій статті.

Дійсно, «залишити» право власності на продане, але не оплачене майно за продавцем здається більш дієвим засобом гарантії прав виконання зобов’язання покупця за договором, але лише на перший погляд. А якщо більш детально проаналізувати це питання, можна дійти іншого висновку.

І першим аргументом «проти» залишення права власності за продавцем у цьому випадку буде саме процес посвідчення договорів відчуження нерухомості, за яким відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (п. 3 глави 7 розділу І) при нотаріальному посвідченні такого договору нотаріус повинен залишити документ, що підтверджує право власності продавця на нерухомість, що відчужується, у нотаріальній справі. Якщо умовами договору купівлі-продажу буде встановлено, що право власності до моменту повного розрахунку за договором зберігається за продавцем, то нерухоме майно, що відчужується, до моменту виконання зобов’язання покупця за договором, перебуватиме «в юридично невизначеному стані», оскільки документ про право власності, виданий на ім’я продавця, погашений нотаріусом, що посвідчив договір, а право власності у покупця на це майно, ще не виникло. Отже, ані продавець, ані покупець не можуть вільно розпорядитися цим майном. І постає обґрунтоване питання: навіщо продавцю таке право власності? До того ж, сторони можуть мати неприємні наслідки і в разі смерті однієї зі сторін такого правочину, яка може статися до моменту виконання договору. Кожен нотаріус повинен замислитися над тим, як можна буде оформити спадщину на такий об’єкт у зазначеному випадку!?!

Іншим аргументом може бути той факт, що нотаріальний правочин, як і будь-який інший, повинен захищати обидві його сторони.
А всі ми розуміємо, що у разі посвідчення договору з відкладанням моменту виникнення права власності у покупця, жодні відомості про наявність такого договору до Державного реєстру речових прав не вносяться, і, як наслідок, у недобросовісного продавця з’являється можливість продати такий об’єкт ще раз, а може, і не раз, іншому покупцеві (особливо у випадку, коли право власності підтверджується лише інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно у бездокументарній формі).

Олена Чуєва отримати повну версію статті