НОВИЙ ПОГЛЯД НА ІПОТЕКУ

Поняття «іпотека» і його забезпечувальне значення з’явилося досить давно. Вперше поняття іпотеки (застави) згадується в VI ст. до н. е. за часів афінського політика і законодавця, одного із «семи мудреців», основоположника Афінської демократії Солона. Саме під час його реформ було запроваджено заставу майна боржника замість особистої застави — власне особи боржника. Факт наявності такої застави засвідчувався стовпом, який ставили на маєтку боржника, що говорило про те, що ця земля забезпечує права кредитора. Такий стовп мав назву «іпотека» (перекладається як заклад, застава), на ньому викарбовувалися всі боргові зобов’язання власника майна. Такий собі матеріалізований іпотечний договір. Але особлива заслуга у розвитку законодавства в царині забезпечення виконання зобов’язань належить саме римському цивільному праву. У римському цивільному праві вперше офіційно було введено в практику систему забезпечення виконання зобов’язань заставою нерухомого майна. Заставним правом може бути названо будь-яке право на річ, встановлене на користь кредитора, у вигляді забезпечення його на той випадок, якщо кредитор не отримає своєчасного задоволення за рахунок своєї обов’язкової вимоги. Римське заставне право пройшло три історичні форми: фідуціарна угода; ручний заклад; власне іпотека. Суть іпотеки полягала в тому, що боржник, як і в сучасному цивільному праві, зберігав не тільки право власності на річ, а й право володіння нею. Кредитор мав право задовольнити свої вимоги шляхом набуття повних прав на річ (предмет іпотеки) лише у випадку настання терміну сплати боргу. При іпотеці можна було заставляти річ кільком кредиторам, відступати право вимоги іншому кредитору, відчужувати речі, що були предметом іпотеки, але за умови отримання в обов’язковому порядку погодження кредиторів. Сьогодні, коли змінюється законодавство, правові тенденції, позиція Міністерства юстиції України, іпотека стала зручним інструментом врегулювання цивільних правовідносин. Більш активно іпотека як дієвий і класичний механізм забезпечення зобов’язань застосовується у кредитних правовідносинах. Проте дедалі частіше іпотека, як вид забезпечення зобов’язань нерухомим майном, використовується і в інших правочинах, а не лише при прямій позиці чи кредитуванні. На перший погляд, абсолютно зрозумілим та визначеним здається договір купівлі-продажу нерухомості з неповною оплатою або з розстроченням платежу. Певний час такі угоди вважалися договорами з відкладальною умовою, і досить простою та розповсюдженою була правова конструкція, яка не передбачала до повного розрахунку перехід права власності до покупця. Так, у договорі купівлі-продажу нерухомого майна зазначалась умова, що державна реєстрація права власності на набувача здійснюється лише після повного розрахунку. Факт такої оплати мав бути підтверджений заявою продавця про повний розрахунок, справжність підпису на якій мало бути засвідчено нотаріально. Відповідно до п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі — Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв’язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Тетяна СТРАЖНИК отримати повну версію статті