Міфи і реальність про вчинення правочинів з нерухомістю на блокчейні

Останнім часом з’явилися публікації в засобах масової інформації щодо вчинення перших транскордонних угод з нерухомим майном за допомогою електронних засобів зв’язку. Спробуємо розіб­ратися, що в цих угодах «транскордонного», «електронного», як використовувався блокчейн, криптовалюти та яку роль у цьому всьому відіграв нотаріус.

Насамперед слід зазначити про суб’єкт­ний склад угоди. Покупцем була іноземна юридична особа, а продавцем — фізична особа. Враховуючи наявність іноземного елемента, до правовідносин обов’язково слід застосовувати положення Закону України «Про міжнародне приватне право». Згідно з ч. 2 ст. 44 цього Закону правом, з яким договір про нерухоме майно є найбільш тісно пов’язаний, вважається право держави, у якій це майно знаходиться, а якщо таке майно підлягає реєстрації, — право держави, де здійснена реєстрація. Тобто усі право­чини щодо розпорядження нерухомим майном, що знаходиться на території України, повинні оформлятися згідно із законодавством України. А отже, вони підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, а право власності на нерухоме майно — державній реєстрації.

При цьому законодавство України на сьогодні не дозволяє нотаріусам посвідчувати правочини, підписані за допомогою електронного цифрового підпису, оскільки для нотаріусів відсутній законо­давчий механізм встановлення особи та перевірки її дієздатності на відстані.

Таким чином, правочин щодо розпорядження нерухомим майном, яке знаходиться на території України, не може відбуватися ніяким іншим чином, аніж у присутності нотаріуса, шляхом викладення його тексту на бланках нотаріальних документів та проставлення звичайних письмових підписів. Однак це не позбавляє іноземного контрагента права діяти в Україні через свого представника за довіреністю і не з’являтися сюди для підписання договору. Саме в такий спосіб і було здійснено підписання договору міни нерухомого майна на криптовалюту.

Стосовно фігурування в цьому договорі криптовалюти слід зазначити, що жодна криптовалюта не має офіційного статусу на території України, але так само вона не належить до об’єктів, вилучених з цивільного обігу. Для учасників правочину це означає, що до надання крипто­валюті певного статусу Національним банком України та/або Національною комісією цінних паперів та фінансових ринків вони можуть використовувати її в якості об’єкта при обміні.

Деякі фахівці вважають, що криптовалюту слід вважати товаром.

ОЛЕНА КИРИЛЮК отримати повну версію статті