І ЗНОВ ЗА РИБУ ГРОШІ, АБО ЧИ МАЄ ПРАВО НОТАРІУС ПОСВІДЧУВАТИ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ БУДІВЛІ БЕЗ ЗАРЕЄСТРОВАНОГО ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ

Написати цю статтю мене надихнула дискусія з колегою.

Предметом нашої дискусії з колегою стала можливість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будівлі БЕЗ зареєстрованого ПРАВА власності на земельну ділянку.

Головним підґрунтям такої позиції була теза ч. 3 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Нагадуємо, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є спеціальним законом, який регламентує порядок державної реєстрації прав, а не положення норм, якими керується нотаріус при вчиненні нотаріальної дії.

Читаючи нормативно-правові акти, потрібно пам’ятати, що перш за все на нотаріусів покладено функції посвідчення безспірних фактів, захисту цивільних прав, а вже потім нотаріус є спеціальним суб’єктом, на якого покладені функції реєстратора. Нотаріус, перш ніж вчиняти нотаріальну дію, встановлює відповідність наданих документів вимогам законодавства, виконуючи всебічний юридичний аналіз.

Тому почну з аналізу законодавства, що встановлює вимоги до документів, які підтверджують право власності не тільки на будівлю, але й на земельну ділянку включно.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 181 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

ІННА БУРЯЧЕК отримати повну версію статті