ЕМФІТЕВЗИС

Поняття емфітевзису з’явилося у чинному законодавстві України з 2004 року в Цивільному кодексі. Відразу цей вид землекористування не знайшов широкого застосування у сільському господарстві, але практика укладення відповідних договорів за останні два роки свідчить про значний інтерес аграріїв до емфітевзису, проте при укладенні виникають певні труднощі, зумовлені лаконічністю нормативної бази та відсутністю чітких уявлень про те, що має бути передбачено цим договором.

Додатково слід відзначити причину підвищеного інтересу до таких договорів врегулюванням процедури державної реєстрації прав на земельні ділянки, у тому числі й емфітевзису. До створення системи державної реєстрації прав, тобто до початку 2013 року, органи Держземагенства не провадили реєстрацію прав, а провадили реєстрацію документів, що посвідчують відповідні права. Діючі у той час нормативи передбачали реєстрацію договорів оренди та державних актів на земельні ділянки, тому у реєстрації інших договорів відмовляли. Ситуація докорінно змінилась з 2013 року з переходом від державної реєстрації документів до державної реєстрації прав. Емфітевзис найчастіше застосовують у практиці, пов’язаної з обігом мораторних земель.

Законодавством не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису, але у більшості випадків при їх укладенні звертаються до нотаріусів, імовірно вважаючи, що печатка нотаріуса на договорі убезпечить або зведе до мінімуму потенційні судові спори.

Будь-яке збільшення звернень до нотаріусів з приводу вчинення нотаріальних дій сьогодні може лише вітатися, звісно, за умов чіткого уявлення про те, що являє собою емфітевзис, які має особливості і відмінності від оренди землі.

Історія питання

Спочатку трохи історії питання з метою створення більш широкого уявлення про сферу та межі застосування емфітевзису. Цивільний кодекс України (далі — ЦК) та Земельний кодекс України (далі — ЗК), який лише повторює положення ЦК, не можуть остаточно надати відповіді на всі питання, які виникають у процесі застосування емфітевзису, оскільки прогалина, яка утворилась упродовж майже всього ХХ століття, вимагає поновлення у повному обсязі уявлень про ці відносини, їх виникнення та характерні риси.

Поява у правовому полі України емфітевзису зумовлена відтворенням традицій романо-германської правової системи, яка заснована на рецепції римського приватного права.

Відтак, у ЦК від 16 січня 2003 року простежуються тенденції визнання пріоритету приватного права та включені норми, що закріплюють речове право — право особи на чужу річ, зокрема право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Сьогодні виникла потреба в уніфікації національного законодавства та країн ЄС і значна роль у цьому процесі належить римському приватному праву, причина довговічності якого полягає, зокрема, і в тому, що римляни творчо перейняли та синтезували не тільки свій, а й чужий правовий досвід.

Вперше у вітчизняній історико-правовій науці досліджено походження емфітевзису і обґрунтовано, що він був запозичений і введений у практику та право Стародавнього Риму із Стародавньої Греції.

У римському праві була розроблена ефективна система користування чужою землею для сільськогосподарських потреб — довгострокова (вічна) спадкова оренда землі (емфітевзис), спрямована у першу чергу на захист інтересів сільськогосподарських товаровиробників і, головне, на стимулювання обробітку значних земельних площ шляхом надання широких за обсягом повноважень та суттєвих пільг. Ця система виявилася настільки вдалою, що згодом без істотних змін була запозичена практично усіма європейськими державами, а також у дещо зміненому вигляді й Україною.

Утвердження права приватної власності на землю обумовило виникнення різновидів прав на чужу землю та розвитку довгострокової та успадковуваної оренди, оскільки землеволодільці не могли лише самі обробляти землю. Однак договірна оренда не могла достатньою мірою забезпечити захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів землі, чим фактично перетворила договірну оренду в право користування чужою землею. При цьому використовували досвід сусідніх народів (Греції, Єгипту, Карфагена), де вже широко застосовувалися права користування чужими землями. На основі договору оренди та прав на землю з часом виник новий правовий інститут користування чужою землею — emphyteusis (емфітевзис), як інститут користування чужою землею для сільськогосподарського обробітку, що вважався не обмеженою строком орендою, яка надавала право на річ, що захищалось спеціальним позовом.

Отже, емфітевзис, за давньоримським правом, — це довгострокове, відчужуване й успадковуване право користування чужою землею сільськогосподарського призначення. Це право не обмежувалося строками, тому його називали вічним правом. Встановлювався емфітевзис договором та іншими правочинами. Між римськими юристами йшли жваві спори про те, чи є емфітевзис договором купівлі-продажу, чи найму. Спочатку емфітевзис установлювався у формі «емфітевтичного продажу», за яким наймачу передавалося право користування землею. Останній сплачував помірну ціну і зобов’язувався щорічно виплачувати орендну плату грошима або натурою. Періодичність внесення емфітевтом плати за користування земельною ділянкою могла встановлюватися як щорічно, так і у більш короткі строки, визначені за домовленістю сторін.

Розмір такої плати, її форма (грошова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлювалися договором. У випадках, визначених договором, емфітевт мав нести інші відповідні обтяження (наприклад, податкові). В імператорський період дійшли висновку, що це відносини особливого роду, які встановлювалися спеціальним договором — емфітевзисним контрактом.

Суб’єкт емфітевзису (емфітевт) мав широкі права. Формально він не був власником землі, мав тільки право користування нею. Однак фактично він здійснював усі правомочності власника (володіння, користування і розпорядження) в межах повного сільськогосподарського виробництва. Емфітевт міг встановлювати на земельну ділянку заставу і сервітути, зобов’язувався враховувати її призначення, тобто використовувати земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва, задля здійснення якого вона і надавалась. Зокрема, емфітевт не мав права здійснювати на ній забудову або використовувати її для інших, не сільськогосподарських, потреб. При цьому емфітевт міг використовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копалини (вода, глина, пісок), якщо інше не було визначено положеннями договору між ним і землевласником. За погодженням з власником земельної ділянки емфітевт міг використовувати закриті водоймища, які розташовані у межах наданої йому в користування земельної ділянки, робити на них запруди, здійснювати осушувальні і зрошувальні заходи тощо.

Права емфітевзису переходили у спадок як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути відчужений будь-якій третій особі. У разі відчуження емфітевзису власнику надавалося переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Про намір продати право користування чужою земельною ділянкою емфітевт був зобов’язаний повідомити її власника. Якщо протягом визначеного строку власник не виявляв бажання придбати право користування земельною ділянкою, емфітевт мав право продати його будь-якій іншій особі. У випадках оплатної передачі емфітевзису третій особі, власник земельної ділянки мав право на отримання двох відсотків від ціни його відчуження.

Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевт істотно погіршував земельний наділ, протягом трьох років не сплачував ренти та публічних податків.

Строк й інші умови дії договору про емфітевзис визначалися за домовленістю сторін. Виходячи із характеру використання земельної ділянки (сільськогосподарське виробництво), договір зазвичай мав довгостроковий характер. Якщо договір про емфітевзис укладався без визначення строку його дії, кожна із сторін могла відмовитися від виконання його умов, завчасно попередивши про це іншу сторону. Емфітевзис міг виникати і на підставі заповідального розпорядження власника земельної ділянки.

Власник земельної ділянки не повинен був перешкоджати у законному здійсненні емфітевтом належних йому прав.

Емфітевзис припинявся у зв’язку з його продажем, даруванням, відчуженням іншим способом, а також у випадку смерті емфітевта (при неможливості правонаступництва).

Дослідження історичних джерел цього питання показує досить високий відсоток рецепції українським законодавством давньоримських ознак емфітевзису.

Сфера застосування

Сфера застосування договорів емфітевзису пов’язана з оформленням прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, виключний перелік яких закріплено наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зі змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства аграрної політики та продовольства від 28.09.2012 № 587.

Предметом договорів емфітевзису можуть бути: сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); земельні ділянки, які використовуються громадянами для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Ірина Саяпіна отримати повну версію статті