ДОРЕЧНІСТЬ ВИКОРИСТАННЯ ЗАКОНОДАВЦЕМ ПОНЯТЬ «ЗНЕЦІНЕННЯ» ТА «ЗМІНА ПРИЗНАЧЕННЯ ОБ’ЄКТІВ» У КОНТЕКСТІ КРИТЕРІЇВ ВІДНЕСЕННЯ ОБ’ЄКТІВ БУДІВНИЦТВА ДО НЕРУХОМОСТІ

Нерухомість являє собою об’єкт права власності з високою вартістю, цільовим призначенням та особливою соціальною значимістю. У зв’язку з цим щодо об’єктів нерухомості законодавством встановлено чіткий порядок та у певних випадках обмеження їх участі в цивільному обороті, який, проте, не стоїть на місці. І за останні роки нотаріальна та судова практика підтвердила право на застосування правового режиму нерухомості щодо низки об’єктів, які мали властивості нерухомого майна, але раніше такими не визнавалися. Зокрема, це стосується такої категорії, як об’єкт незавершеного будівництва та споруди.

Так, з розвитком норм законодавчого регулювання нерухомого майна, традиційний підхід до розуміння нерухомості та критеріїв її диференціації поступово, але змінюється. Тому від того, наскільки юридично грамотно та чітко законодавець сформулює критерії віднесення майна до нерухомого, залежить благоустрій громадян та попередження безсистемного віднесення різних видів майна до нерухомості, щоб не допустити умовності самого поняття нерухомого майна. Адже, виступаючи з’єднанням об’єктів різних класів, категорія нерухомості так і не стала збірною спільністю (системою). Для неї не властиві загальносистемні ознаки, стійке поєднання певних параметрів, які можна адресувати всім її різновидам. Як наслідок, всезагальний принцип визначення нерухомого
майна як об’єктів, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, не відображає суті сучасного розуміння нерухомості.

Діючий Цивільний кодекс України (далі — ЦК) [1] остаточно закріпив диференціацію правового режиму рухомого і нерухомого майна в українському законодавстві. Так, відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таким чином, законодавець закріпив визначення нерухомого майна, використавши два підходи: по-перше, виділив критерії (ознаки) віднесення об’єктів до нерухомих (міцний зв’язок об’єктів із земельною ділянкою — «невід’ємно пов’язані з нею», неможливість переміщення об’єктів без їх знецінення та неможливість переміщення об’єктів без зміни їх призначення і, по-друге, вказав на конкретні об’єкти, які за своїм статусом є нерухомими речами (земельна ділянка, а також об’єкти, розташовані на ній — споруди, будинки тощо). Якщо другий спосіб визначення нерухомості труднощів у застосуванні на практиці не викликає, то визначення нерухомості через використання абстрактних ознак — міцний зв’язок із землею, неможливість переміщення об’єктів без їх знецінення та зміни призначення — викликає труднощі, оскільки в законодавстві відсутнє легальне визначення зазначених понять. Тому навряд чи можна стверджувати, що критерії, які ЦК поклав в опис нерухомості, повною мірою дозволяють сформулювати уявлення про нерухомість як про об’єкт цивільних прав.

Тут доречно згадати висловлення М.Д. Єгорова, що «критерій найбільшої важливості, значущості суспільних відносин страждає відомою невизначеністю, у зв’язку з чим його не можна визнати науково бездоганним» [2, с. 38].

Крім того, ознак у відносно визначених поняттях недостатньо для того, щоб можна було зробити однозначний висновок відносно їх змісту. Це призводить до того, що недостатні ознаки таких понять виявляються вже виходячи з конкретних ситуацій. Тому особливе місце в їх тлумаченні відводиться правозастосуванню, адже в кінцевому варіанті саме на практиці формулюється зміст оціночного поняття.

Так, в якості основного критерію віднесення майна до нерухомого виступає нерухомість самого об’єкта за своєю природою. Недаремно головна роль серед інших об’єктів нерухомості відведена земельній ділянці, яка, безумовно, є об’єктом цивільного права та виступає майже єдиним тілесним об’єктом нерухомості [3, с. 48], що домінує над іншими. Адже земельна ділянка через свої природні властивості є нерухомим об’єктом природи, який сформувався в ході природного розвитку.

Аріна Савченко отримати повну версію статті