ДОГОВОРИ ПРО ВИЗНАЧЕННЯ ЧАСТОК У ПРАВІ ВЛАСНОСТІ, ПРО ЗМІНУ РОЗМІРУ ЧАСТОК У ПРАВІ ВЛАСНОСТІ. НЕОБХІДНІСТЬ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Цивільний кодекс України

<….>

Стаття 355. Поняття і види права спільної власності

Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом.

Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.

Стаття 356. Право спільної часткової власності

Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю <….>

Стаття 357. Визначення часток у праві спільної часткової власності

Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом <….>

У разі якщо співвласники, яким майно належить на праві спільної сумісної власності, мають намір визначити свої частки у праві власності на нерухоме майно, вони укладають договір про визначення часток у праві власності.

Якщо частки співвласників, яким майно належить на праві спільної часткової власності, визначені невірно (в результаті їх суми не виходить одиниця), вони можуть уточнити розміри своїх часток у праві власності на нерухоме майно договором про зміну розміру часток.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч. 2 п. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Договори про визначення часток, про зміну розміру часток не є підставами для виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно. Слід зазначити, що такий підхід є дуже спірним. Існують такі точки зору.

Вказані договори є нотаріальною дією з майном. Термін «нотаріальна дія з нерухомим майном» визначено в абз. 2 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень». І якщо тлумачити його широко, то під нього підпадають навіть довіреності на відчуження майна тощо. Вважаємо, що під нотаріальною дією з нерухомим майном слід розуміти нотаріальні дії, внаслідок яких здійснюється виникнення, перехід або припинення речових прав та їх обтяжень. І тут актуальною стає така точка зору.

Договір про визначення часток, зміну розміру є підставою для виникнення, переходу або припинення права власності. На нашу думку, це не так, оскільки внаслідок укладення договору визначення часток здійснюється фактично зміна виду спільної власності (але саме спільне право не припиняється, власники не змінюються). Внаслідок укладення договору про зміну розміру часток здійснюється перерозподіл часток, але право спільної часткової власності не припиняється.

Тому в разі звернення осіб з проханням посвідчити один з таких договорів нотаріус тільки перевіряє правовстановлюючий документ на об’єкт нерухомого майна, встановлює особи співвласників та їх дійсні наміри. Рекомендується, звісно, здійснити попередні перевірки за даними ДРРП щодо об’єкта нерухомого майна, аби забезпечити безспірність нотаріальної дії. Якщо немає ніяких перешкод, нотаріус посвідчує вищевказані договори.

Слід зауважити, що відсутність державної реєстрації права власності у ДРРП не є підставою для відмови у посвідченні договорів про визначення часток, про зміну розміру часток за умови, що такі права дійсні, тобто зареєстровані за законодавством, що діяло до 2013 року. Тому, на нашу думку, попередня державна реєстрація права власності у ДРРП не обов’язкова.

Договір про визначення часток, зміну розміру часток є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа. При цьому нотаріус або підшиває один примірник такого договору до правовстановлюючого документа, або вчиняє на цьому документі службову відмітку щодо посвідчення договору про визначення, зміну розміру часток (п.п. 6.7 п. 6 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Питання, чи може договір про визначення часток бути правовстановлюючим документом, залишається спірним. На нашу думку, такий договір змінює режим права власності, що була набута на підставі іншого документа, в якому вказані всі співвласники. Отже, договір про визначення часток є додатковим та невід’ємним від правовстановлюючого документа, що узгоджується з вищевказаними вимогами Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Після нотаріального посвідчення договорів про визначення часток, про зміну розміру часток нотаріус роз’яснює сторонам договору можливість державної реєстрації їх прав (змін у їх правах) в органі державної реєстрації прав за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна або у нотаріуса під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном.

Однак є точка зору, що нотаріус має право здійснити реєстрацію права власності з урахуванням змін, що стались. Такий підхід пояснюється необхідністю захистити права співвласників, оскільки вони можуть не зареєструвати зміни, що стались з їх правами, згодом втратити свої примірники договору про визначення часток, про зміну розміру часток, а також свої примірники правовстановлюючого документа (з відміткою про посвідчення одного з вищевказаних договорів). При отриманні дубліката правовстановлюючого документа (без відповідної відмітки) співвласники (або один з них) можуть забути або навмисно стверджувати, що жодних змін з їх правами не сталось.

ЮЛІЯ ПЕТУТІНА отримати повну версію статті