ДОГОВІР ПІДНАЙМУ: ОКРЕМІ АСПЕКТИ

1. Сутність піднайму та його правове регулювання

1.1. Правове регулювання договору піднайму здійснюється, зокрема, ст. 774 Цивільного кодексу України^[1], ст. 288 Господарського кодексу України^[2], ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 8 Закону України «Про оренду землі», ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», ч. 3 ст. 11 Закону України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об’єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності», ч. 3 ст. 12 Закону України «Про особливості оренди чи концесії об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

1.2. Для позначення договору піднайму в законодавстві досить часто використовується поняття «суборенда» (наприклад, ст. 288 ГК України, ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 8 Закону України «Про оренду землі»). Окремим видом піднайму є сублізинг (ст. 5 Закону України «Про фінансовий лізинг»).

1.3. Піднайм — це передача в найм наймачем орендованої ним речі  третій особі (піднаймачеві). Договір піднайму по своїй суті є також договором найму, в якому наймач виступає наймодавцем, а піднаймач — наймач.

Отже, наймач, будучи стороною в договорі найму, укладає договір піднайму, у якому він сам виступає як наймодавець. Як наслідок ці договори пов’язані між собою як первинний і похідний (додатковий), на підставі чого договір піднайму залежить від договору найму. Це зумовлює похідний характер прав піднаймача, зміст договору піднайму в усіх аспектах залежить від змісту договору найму.

Наприклад, у ч. 2 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» вказується, що умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

1.4. За договором піднайму піднаймач набуває звичайних прав наймача. При цьому наймач не може надати піднаймачеві більше прав, ніж має сам. Предметом договору піднайму є вся річ або тільки її частина.

Юридична доля договору піднайму визначається долею договору найму. Зокрема, визнання недійсним або нікчемність договору найму повністю або в частині детермінує й недійсність повністю чи частково договору піднайму. Наприклад, в ч. 4 ст. 8 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Зокрема, ВГСУ зауважив, що договір суб­оренди припиняється одночасно з припиненням договору оренди, незалежно від підстав його припинення. Дія договору суборенди поза межами договору оренди суперечить природі договору суборенди.^[3]

1.5. Укладення договору піднайму не породжує зобов’язання між наймодавцем і піднаймачем. Наявність договору піднайму не змінює прав і обов’язків сторін за договором найму. Між піднаймачем і наймодавцем за договором найму не виникають будь-які зобов’язальні правовідносини. Хоча в судовій практиці не завжди це враховується.

Наприклад, ВГСУ вказав, що з огляду на встановлення судами обставин припинення договору оренди приміщень з підстав збігу строку його дії, а відтак і згідно з положеннями ст. 774 ЦК України припинення договору суб­оренди, слід визнати обґрунтованими висновки судів щодо наявності у суборендаря обов’язку повернути орендовані приміщення особі, що надала їх у піднайм або наймодавцю^[4].

Перед наймодавцем за договором найму залишається відповідальним наймач. Наймач несе відповідальність за невиконання умов договору найму, навіть якщо вони викликані порушеннями піднаймача.

Наприклад, у разі прострочення плати за користування за договором найму наймач не може посилатися на прострочення, допущене піднаймачем, так само як і у разі порушення умов користування, погіршення речі піднаймачем.

1.6. Від піднайму слід відмежовувати перенайм. При перенаймі відбувається безумовна і остаточна заміна наймача, до якої застосовуються правила про відступлення права вимоги та переведення боргу.

Перенайм не зумовлює виникнення нового зобов’язання. Як наслідок, права і обов’язки колишнього наймача при перенаймі переходять до нового наймача в тому об’ємі, в якому вони існували на момент укладення договору перенайму. Зокрема, при перенаймі зберігає чинність договір піднайму, що обтяжує права наймача.

Василь КРАТ отримати повну версію статті