ДОГОВІР ЕМФІТЕВЗИСУ

Емфітевзис, як і суперфіцій та сервітут — це давні римські терміни, які офіційно увійшли в сучасний ужиток українців із прийняттям Земельного кодексу України (далі — ЗК). Їх визначення, зокрема, наведено у ст. 102-1 ЗК —
«підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». Відповідно до вимог ч. 1 ст. 407 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, право емфітевзису виникає лише на підставі договору. Відповідно до ч. 2 ст. 407 ЦК та ч. 2 ст. 102-1 ЗК право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування. Аналогічного висновку дійшла Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у справі у справі від 13.03.2017 № 313/1730/15-ц, вказавши, що строкове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (правил емфітевзису) може бути успадковане, проте виникає та регулюється виключно на підставі договору про емфітевзис. Договір емфітевзису складається у письмовій формі і стосується лише земель сільськогосподарського призначення та не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Право емфітевзису підлягає обов’язковій держреєстрації відповідно до Закону від 01.07.04 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Отже, офіційно право виникне тільки після його державної реєстрації. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб регулюється главою 161 ЗК, порядок укладення договору — главою 33 ЦК, порядок розірвання договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності у разі необхідності надання її для суспільних потреб — ст. 321 Закону України «Про оренду землі». Перед укладенням договору емфітевзису варто звернути увагу на таке. 1. За договором емфітевзису власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею для визначеної цілі — сільськогосподарських потреб (відповідно до ч. 1 ст. 22 ЗК сільськогосподарськими потребами є виробництво сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції).

МАРИНА ЗЄНІКОВА отримати повну версію статті