Іпотечний договір

Стаття 36 Закону України № 3425-XII вiд 2 вересня 1993 р. «Про іпотеку» передбачає можливість сторонам іпотечного договору визначитися зі способом звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки, шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням в іпотечному договорі або шляхом укладення самостійного договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає можливість передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання (ст. 37 Закону) або право іпотекодержателя продати предмет іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (ст. 38 Закону). На перший погляд – все зрозуміло. Але слід нагадати, що діюче Тимчасове положення, яке регулює питання реєстрації права власності, не дає змоги іпотечний договір вважати підставою для реєстрації права власності, незважаючи на те, що ця можливість передбачена Законом «Про іпотеку».
Щоб уникнути спорів та не звертатися до судових органів з цього приводу, мабуть, нотаріусам було б доцільно рекомендувати сторонам або орієнтуватися на позасудовий спосіб, що передбачає право продажу іпотекодержателем предмета іпотеки від свого імені, або на укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який і містить домовленість сторін щодо звернення стягнення шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Закон України «Про іпотеку» не дав чіткого розуміння того, чи повинні сторони визначити один із способів задоволення вимог іпотекодержателя. Та, на жаль, практика складається так, що сторони передбачають можливість іпотекодержателю визначитися із способом звернення стягнення самостійно та вибрати більш доцільний для себе спосіб набути право власності на передане в іпотеку майно чи продати передане в іпотеку майно третій особі від свого імені. На мій погляд, це не зовсім вірно. Сторони повинні визначитися зі способом, бо це хоча і не істотна умова в силу закону, але та умова, щодо якої потрібно досягнути згоди сторін.
Питання щодо наявної податкової застави, яка виникла у іпотекодавця вже після укладання іпотечного договору повинно вирішуватися виходячи з того, що публічне обтяження не має пріоритету перед договірним, якщо воно виникло пізніше. Треба виходити з їх рівності та пріоритетності, що встановлена реєстрацією. Тому, на мій погляд, наявність податкової застави, що виникла вже під час діє іпотечного договору, не перешкоджає укладенню договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Але нотаріус повинен впевнитися в відсутності будь-яких інших, крім тих, що виникли на підставі цього іпотечного договору, заборон відчуження, а також, насамперед, будь-яких арештів, що забороняють відчуження цього об’єкту нерухомого майна та тим самим не дають змоги стати власністю іншої особи.
Щодо місця укладення договору, доцільно було б на мій погляд, користуватися

Наталія Саутенко отримати повну версію статті