ЯКІ ПОДАТКИ ПЛАТИТЬ НЕРЕЗИДЕНТ У РАЗІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ?

ВЛАДИСЛАВА КУЦ,
приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
ЯКІ ПОДАТКИ ПЛАТИТЬ НЕРЕЗИДЕНТ У РАЗІ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ?
Минуло вже досить багато часу з моменту прийняття Податкового кодексу України, проте й до сьогодні точиться дискусія навколо питання: «чи буде оподатковуватися дохід нерезидента від продажу квартири, якою він володіє понад три роки, якщо він вперше у звітному році продає нерухомість?»
Мої сподівання знайти вичерпну відповідь у листах та роз’ясненнях Державної податкової служби України (далі — ДПС України) були марними. В мережі Інтернет активно обговорюється це проблемне питання на форумах, у статтях екс¬пертів з податкового права, нерухомості, серед нотаріусів та інших юристів. Проте думки всіх фахівців розділилися на дві кардинально протилежні точки зору. Одні підтримують позицію, що дохід нерезидента від продажу, який вперше здійснюється у звітному році, нерухомого майна, зазначеного в п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України [1], підлягає оподаткуванню за ставкою 15% та 17%. Інші вважають, що в цьому випадку нерезидент не сплачує податок, оскільки до нього застосовується той самий порядок оподаткування, що й до резидента.
Нагадаю, що відповідно до п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України (далі — ПК) дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Спробуємо розібратись, що спричинило появу протилежних відповідей на одне й те ж питання, та висвітлити власне ставлення до досить, на мою думку, актуальної проблеми.
Так, у п. 172.9 ст. 172 ПК визначено, що дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується згідно з цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в п. 167.1 ст. 167 цього Кодексу.
З приводу використання цього пункту на практиці виникає безліч питань: в якому випадку застосовувати ставки податку до нерезидента в разі продажу ним нерухомості? Чи можлива ситуація, за якої дохід нерезидента не буде оподатковуватися відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПК, чи все-таки в будь-якому разі до нерезидентів застосовуються ставки, визначені в п. 167.1 ст. 167 ПК, тобто 15 % та 17 %?
Я звернулася з письмовим запитом до ДПС України з проханням відповісти на запитання:
Чи оподатковується дохід фізичної особи — нерезидента від продажу одного з об’єк¬тів нерухомості, визначеного в п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу, за умови першого продажу у звітному податковому році та перебування такого майна у власності понад три роки?
Якщо земельна ділянка перевищує норми безоплатної передачі, визначеної Земельним кодексом, як буде оподатковуватися дохід фізичної особи — нерезидента від її продажу?
Державна податкова служба України висловила таку позицію в своєму листі від 29.03.2012 р. № 10816/к/17-1114:

ВЛАДИСЛАВА КУЦ отримати повну версію статті