СИСТЕМА СПОСОБІВ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЗОБОВ’ЯЗАНЬ ПРИ ФІНАНСУВАННІ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛА

При будівництві багатоповерхового житлового будинку, який будується із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, складається ціла система договорів, які мають за мету побудувати житловий будинок, ввести його в експлуатацію та надати цим особам квартири. Все це має відбуватися за умов належного виконання зобов’язань усіма учасниками відносин. Особливої уваги нині заслуговує безпека вкладень громадян, які вкладають свої кошти для побудування житла. Мають бути гарантовані й повернення коштів банків, що кредитують цих громадян у разі відсутності у них повного обсягу коштів для сплати вартості квартири, що будується.
Для забезпечення належного виконання зо¬бов’язань учасниками правовідносин при будівництві житла останнім часом запропоновано складні механізми, до яких включені фонди фінансування будівництва (ФФБ) або фонди операцій із нерухомістю (ФОН). Діяльність ФФБ покликана здійснювати функції по управлінню всім будівництвом для досягнення вказаної мети – побудування будинку та передання громадянам у власність квартир. Між тим дещо інакше це позначено у ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон), в якій вказується, що управитель – це фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном.
Утім, у будь-якому разі, сучасне законодавче регулювання будівництва багатоповерхових житлових будинків спрямоване на відсторонення замовника від безпосередньої участі в акумулюванні коштів населення та їхнього використання на будівництво. Фігура управителя (фінансової установи, управителя ФФБ) покликана нині ці функції зосередити у себе.
У свою чергу для належного виконання своїх завдань управитель ФФБ наділений відповідними правами:
а) він отримує кошти від осіб, які бажають стати власниками квартир, укладаючи з ними договори (у ст. 2 Закону цей договір має назву «договір управління майном», а йменується він «договором участі у ФФБ» або «договором на придбання сертифікатів ФОН». Особи, що укладають договори з управителем, іменуються установниками управління – довіритель для ФФБ, а при емісії сертифікатів ФОН – це власник сертифікатів ФОН);
б) він набуває права довірчої власності на об’єкт управління майном, яким є не тільки передані управителем кошти, а і майно, набуте управителем у результаті управління, яке включається до складу отриманого в управління майна (ст. 6 Закону);
в) він укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об’єкти інвестування установникам ФФБ або ФОН;
г) він набуває від забудовника майнові права на побудований об’єкт (хоча в ст. 9 Закону і прямо не зазначається на інше, очевидно, враховуючи положення ст. 6 Закону, він стає довірчим власником цього об’єкта, тобто майновими правами управителя буде право довірчої власності на будинок);
д) управитель ФОН може проводити операції з нерухомістю та здійснювати інші дії з управління ФОН на власний розсуд з метою отримання максимального прибутку в інтересах власників сертифікатів ФОН.
Крім цих основоположних прав, управитель набуває й похідні від них із метою забезпечення належного виконання своїх зобов’язань перед довірителями (установниками управління) та виконання зобов’язань забудовником. Для цього ним укладаються із забудовником: і договір іпотеки, і договір про відступлення права вимоги забудовником, і договір доручення, і на його ім’я забудовником видається безвідклична довіреність на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем (ст. 10 Закону).
Підсумовуючи всі договірні зв’язки, що виникають при будівництві багатоповерхового житлового будинку, можна встановити таку їхню систему.
1 Між забудовником та управителем, який замовляє забудовнику збудувати об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об’єкти інвестування фізичним чи юридичним особам – установникам фонду фінансування будівництва (ФФБ).
2 Між управителем та установниками ФФБ про участь у ФФБ.
3 Між установниками ФФБ та управителем про іпотеку прав на створюване майно, що стане власністю цих осіб після завершення будівництва.
4 Між фізичною чи юридичною особою і банком про кредит.
5 Між забудовником та підрядником.
6 Між забудовником і страховиком договорів обов’язкового страхування:
6.1 будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника;
6.2 відповідальності перед третіми особами – установниками фонду при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам унаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт – на користь установників фонду.
7 Між забудовником і управителем про уступку прав вимоги.
8 Між забудовником і управителем про іпотеку.
9 Між забудовником і управителем договір доручення.
10 Договір із банком про відкриття поточного рахунку забудовника та поточних рахунків його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва.
З усієї цієї низки договорів можна виділити такі їхні групи:
1 Основний договір, забезпечуваний іпотекою. Таких договорів у нашій схемі два:
а) це договір між забудовником та управителем, наслідком належного виконання якого є побудування житлового будинку (ст. 9 Закону);
б) кредитний договір, якщо установниками ФФБ він укладається з банком.
2 Договір іпотеки, що забезпечує виконання основного договору. Оскільки основних договорів два, то і договорів іпотеки буде також два. І хоча обидва предмети цих договорів становитимуть майнові права, зрозуміло, що їхні сторони та їхні предмети будуть різними:
а) договір іпотеки між забудовником та управителем, що укладатиметься з приводу майнових прав на житловий будинок (ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»);
б) договір іпотеки між установником ФФБ та банком, предметом якого будуть майнові права на майбутню квартиру.
3 Договір, на підставі якого в іпотекодавця виникають майнові права, які він передає в іпотеку. Цим договором може бути той договір, в якому іпотекодавець виступає кредитором і має право вимоги:
а) це договір між забудовником і підрядником, за яким кредитором буде виступати забудовник;
б) договір між громадянином та управителем, якому він сплачує кошти для подальшого отримання квартири – у разі іпотеки прав на майбутню квартиру, поскільки в цьому разі громадянин буде виступати кредитором (ст. 14 Закону);
в) майнове право може підтверджувати також сертифікати ФОН (розділ III Закону).
4 Договір про відступлення права вимоги (цесії) між забудовником та управителем.
5 Договір доручення, згідно з яким управителю у разі порушення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам (ч. 3 ст. 10 Закону).
Отже, укладається договорів чимало, але постає питання про те, наскільки ефективною видається така схема і наскільки вона взмозі забезпечити належне виконання зобов’язань, гарантувати запобіжність порушення прав та наскільки вона є прогресивною, в тому числі задля гармонізації ризику з витратами. Важливим є також питання «правової чистоти» цієї схеми.
На перший погляд складається враження, що за такою схемою законодавець прагнув убезпечити довірителів, уникнути ризиків зловживання їхньою довірою та неповернення їм коштів. Задля цього й виникла фігура управителя, який стає і довірчим власником, і вимогливим контрагентом, який в інтересах своїх довірителів здійснює жорсткий контроль за забудовником і при негативній оцінці дій останнього набуває майнових прав на об’єкт будівництва та ще й низку правомочностей, що підкріплюють його можливості у разі, якщо той чи інший механізм не здатні забезпечити його вимоги.
Прослідкуємо ті засоби, які покликані забезпечити належне виконання сторонами зазначених правовідносин своїх обов’язків.
1 Договір іпотеки. Цей договір класично відноситься до способів забезпечення виконання зобов’язань. Управитель буде іпотекодержателем, а забудовник – іпотекодавцем. Предметом іпотеки будуть майнові права на житловий будинок, що будується. Що це за майнові права і відкіля вони виникли у забудовника? Це права, яких набуває забудовник унаслідок виконання договору капітального будівництва, за яким він виступає замовником, тобто кредитором – особою, яка має право вимоги, тобто вимагає від підрядника побудування будинку, і при виконанні підрядником цієї вимоги стає управомоченою особою стосовно цього будинку. Оскільки предметом іпотеки виступають майнові права, то у разі невиконання стороною зобов’язання й звернення стягнення на предмет договору, вони мають бути відступлені управителеві. Тому одночасно з договором іпотеки укладається договір відступлення прав.
2 Договір відступлення прав являє собою умовний правочин, тобто правочин, що укладається з відкладальною умовою (ст. 10 Закону). Такою умовою буде виявлення управителем ризику порушення забудовником договору. За такою схемою виходить, що

Інна Спасибо-Фатєєва отримати повну версію статті