РОЗДУМИ ПРО «СПРОЩЕННЯ ПОРЯДКУ НАБУТТЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ», АБО ЩО РОБИТИ ДАЛІ?!..

ОЛЕНА ЧУЄВА
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу,
член кваліфікаційної комісії нотаріату Головного управління юстиції
у Харківській області, член Методичної ради нотаріусів Харківської області
РОЗДУМИ ПРО «СПРОЩЕННЯ ПОРЯДКУ НАБУТТЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ»,
АБО ЩО РОБИТИ ДАЛІ?!..
5 листопада 2009 року Верховною радою України було прийнято Закон України № 1702-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю» (далі — Закон № 1702-VІ), який в частині набув чинності 10 грудня 2009 року, а деякі статті цього Закону вступили в дію 1 січня 2010 року.
Даним законом ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) викладено в новій редакції: «1. До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). 2. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків)».
Також ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) зазнала істотних змін. Частина 6 цієї статті викладена в такій редакції: «6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим)».
Вивчивши детально вказані норми, стає зрозумілим стурбованість нотаріальної спільноти щодо питання нотаріального посвідчення договорів відчуження жилих будинків, будівель або споруд. Адже наведені вище норми чітко не прописують, чи стосується вимога щодо зазначення серед істотних умов договору відчуження такої нерухомості кадастрового номера та розміру земельної ділянки, на якій знаходяться зазначені будівлі, у будь-яких випадках, але тільки у випадку, коли вказана земельна ділянка належить відчужувачеві на праві власності.
Випадок відчуження жилих будинків, будівель або споруд разом з правом на земельну ділянку (будь то право власності чи право користування, тобто оренди) ускладнень не викликає, оскільки в такому разі ділянка зареєстрована в Державному реєстрі земель і відповідні дані зазначені або в державному акті на право власності на землю або в договорі оренди. Але ж в нотаріальній практиці непоодинокі випадки посвідчення договорів щодо передачі прав на будівлі, які знаходяться на землях, право на які не зареєстровано. У результаті укладання таких договорів у набувача будівель виникає право на оформлення прав на земельну ділянку. Як бути за таких обставин? Більшість фахівців вважають, що вказані норми стосуються будь-яких випадків відчуження нерухомості, як із зареєстрованими земельними ділянками, так і з незареєстрованими. Але чи дійсно це так? Спробуємо поміркувати на цю тему.
Перш за все, на мій погляд, слід звернутися до історії «народження» даного нормативного документа. 30 квітня 2009 року до Верховної Ради України було внесено законопроект № 4430 (внесено народними депутатами України В. Ф. Бевзенком, К. М. Ляпіною, О. В. Ляшком, С. М. Рижуком, С. М. Терещуком). З пояснювальної записки до вказаного законопроекту виходить, що його метою та завданням є «… спрощення порядку набуття фізичними та юридичними особами права власності та користування на земельні ділянки із земель державної та комунальної власності, а також розширення прав землевласників та землекористувачів щодо користування ними…». До того ж у пояснювальній записці зазначено, що «… Ухвалення даного проекту закону дозволить спростити порядок набуття фізичними та юридичними особами права власності та користування на земельні ділянки із земель державної та комунальної власності…».
Дозволю собі зауважити, що метою даного законопроекту не є зобов’язати фізичних та юридичних осіб провести державну реєстрацію земельних ділянок, на яких знаходиться належна їм нерухомість, у Державному реєстрі земель з метою визначення їх розміру та присвоєння кадастрового номера, більше того сам законопроект не містить норми, яка зобов’язувала б це робити. Якщо вважати, що Законом 1702-VІ встановлено вимогу для зазначення кадастрового номера будь-якої земельної ділянки, що знаходиться під будівлями, як власної, так і державної, то саме держава, а не землекористувач (згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV) повинна була б попіклуватися про реєстрацію цієї земельної ділянки в Державному реєстрі земель, присвоєння їй кадастрового номера та виділення на це відповідних коштів з бюджету. На цей час, як ми знаємо, до Державного реєстру земель занесено лише ті земельні ділянки, на які оформлено право власності фізичних та юридичних осіб або право оренди, що виникло після 2002 року, оскільки автоматизований реєстр запроваджено саме з 2002 року.
Між іншим, якщо аналізувати ст. 377 ЦК України, можна зазначити таке. Дана норма знаходиться у главі 27 ЦК України, яка має назву «ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ (ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ)». В усіх статтях, що містяться в цій главі ЦК України, йдеться про земельні ділянки, які належать суб’єктам цивільних правовідносин на праві власності. Таким чином, можна зробити висновок, що вимога про зазначення істотною умовою договору відчуження будівель розміру та кадастрового номера земельної ділянки, на якій знаходяться відчужувані житловий будинок, будівля або споруда, стосується лише випадку, коли разом з будівлею відчужується і земельна ділянка, тобто ділянка, яка належить відчужувачеві на праві приватної власності. Що ж стосується ч. 6 ст. 120 ЗК України, викладеній у новій редакції Законом 1702-VІ, в якій міститься вимога зазначати серед істотних умов договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, то потрібно знайти відповідь на таке питання: «Чи підпадає під сферу регулювання Земельним кодексом питання істотних умов договорів відчуження житлових будинків, будівель та споруд?» Адже завданням Земельного кодексу є регулювання земельних відносин, а не будь-яких інших, у тому числі і цивільно-правових. Оскільки регулювання правовідносин щодо відчуження житлових будинків, будівель та споруд належить до компетенції Цивільного кодексу, а, як зазначено вище, положення ст. 377 ЦК України може застосовуватися у випадку, коли земельна ділянка, на якій знаходиться відчужуваний об’єкт нерухомості, належить відчужувачеві на праві власності, то зовсім очевидним є той факт, що і вимога ч. 6 ст. 120 ЗК України може стосуватися такого ж правовідношення.
Наступним аргументом на користь вірності моїх міркувань на задану тему може служити ще й те, що жодним нормативним актом України не заборонено відчужувати житловий будинок, будівлю або споруду в разі, коли земельна ділянка під цією спорудою не занесена до Державного реєстру земель. Більше того, якщо б дана заборона й існувала, то це б було прямим порушенням Конституції України. Статтею 22 Конституції встановлено, що «… Конституційні права і свободи гарантуються і не можуть бути скасовані. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод». Серед прав, закріплених Основним законом України, є право власності. Згідно зі ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об’єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Таким чином, закони та інші нормативно-правові акти, які визначають порядок реалізації встановлених Конституцією України прав і свобод людини і громадянина не повинні звужувати, заперечувати чи в будь-який інший спосіб обмежувати ці права і свободи.
Не знаю, шановні колеги, чи погодитесь Ви з моїми міркуваннями щодо порушеного питання, але дуже хотілося б закликати Вас замислитися та зробити правильні висновки.
Таким чином, цей матеріал не є керівництвом до дії, а є підставою для міркування та знаходження відповіді на це питання.

Олена Чуєва отримати повну версію статті