РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКИ ТА ЗАБОРОНИ ВІДЧУЖЕННЯ В ДЕРЖАВНОМУ РЕЄСТРІ РЕЧОВИХ ПРАВ

ГАЛИНА ПОДГОРНА,
приватний нотаріус Краснодонського міського нотаріального округу Луганської області
РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКИ ТА ЗАБОРОНИ ВІДЧУЖЕННЯ В ДЕРЖАВНОМУ РЕЄСТРІ РЕЧОВИХ ПРАВ
При посвідченні іпотечних договорів виникає необхідність реєстрації іпотеки та заборони в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП). Ця необхідність ґрунтується на вимогах ст. 4 Закону України «Про іпотеку», ст. 73 Закону України «Про нотаріат», ст. 4 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», норм Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (п.п. 1.16 п. 1 глави 2 розділу ІІ; п.п. 5.26 і 5.29 п. 5 глави 2 розділу ІІ).
Стаття 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає поняття «обтяження» для цілей цього Закону як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.
Таким чином, заборона відчуження предмета іпотеки, яку накладає нотаріус одночасно з посвідченням іпотечного договору (якщо це передбачено умовами цього договору), входить до поняття «обтяження».
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про іпотеку» державній реєстрації підлягає обтяження нерухомого майна іпотекою. Однак Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відносить іпотеку не до обтяжень, а до інших речових прав. Так, згідно з ч. 1 ст. 4 цього Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Від чіткого розмежування цих понять залежить правильність реєстраційних дій в ДРРП.
За загальним правилом речові права на нерухоме майно, зазначені в підпунктах 2 і 3 ч. 1 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно. При цьому іпотека та заборона відчуження щодо об’єктів нерухомого майна реєструються в розділі ДРРП, а щодо майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва (ч. 10 ст. 15 вказаного Закону) — у спецрозділі.
Для здійснення державної реєстрації іпотеки та заборони відчуження заявник повинен надати:
1. Заяву у паперовій формі, заповнену відповідно до Вимог до заповнення заяв (запитів) у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5.
Заява заповнюється українською мовою розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору або за допомогою загальноприйнятих технічних засобів; засвідчується підписом заявника з проставлянням дати її заповнення. Дати заповнюються арабськими цифрами у форматі — «день, місяць, рік». Прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи вказуються повністю. Підчищення, дописки, закреслення чи інші виправлення у заяві не допускаються.
Форми заяв на реєстрацію іпотеки та заборони є різними, про що йтиметься далі.
2. Оригінал іпотечного договору та його копію, засвідчену в установленому порядку (п. 3 ст. 16, ст. 19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Засвідчувати копії іпотечного договору одразу після його посвідчення та накладення заборони відчуження доцільно по кількості заяв, що подаватимуться для державної реєстрації іпотеки та заборони, щодо кожного об’єкта нерухомого майна.
3. Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з ДРРП, та документ про сплату державного мита (п. 10 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, далі — Порядок № 703).
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 21.11.2012 № 1204 розмір плати за надання інформації з ДРРП у формі витягу становить 120 гривень. Ці кошти зараховуються до спеціального фонду державного бюджету.
Ставка державного мита за державну реєстрацію іншого речового права на нерухоме майно (в т.ч. іпотеки), обтяження права на нерухоме майно (в т.ч. заборони) визначена п.п. «х» п. 6 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» у розмірі 3 неоподатковуваних мінімуми доходів громадян, тобто 51 гривня. Державне мито сплачується за місцем розгляду та оформлення документів і зараховується до бюджету місцевого самоврядування.
В такому ж розмірі сплачується державне мито і при виключенні з ДРРП запису про іпотеку чи заборону, що здійснюється нотаріусом в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном (наприклад, при посвідченні договору про внесення змін до іпотечного договору або про його розірвання). Це випливає з аналізу положень ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до ДРРП. Тобто поняття державної реєстрації прав включає також і реєстрацію припинення цих прав. В цьому полягає відмінність від норм, які за законодавством регулювали питання реєстрації заборон та іпотек до 2013 року.
4. Під час подання заяви про державну реєст­рацію прав та їх обтяжень у паперовій формі фізична особа повинна пред’явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи — також документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб. У випадках, установлених законом, представник іноземної особи пред’являє документи, легалізовані в установленому нормативно-правовими актами порядку.
Ця вимога ч. 11 ст. 16 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнюється положеннями підпунктів 9 та 28 Порядку № 703. Зокрема, встановлено, що заявник також подає копії:
• документа, що посвідчує особу заявника;
• реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєст­ром фізичних осіб — платників податків (далі — реєстраційний номер облікової картки платника податку), крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України — у разі подання документів заінтересованою особою особисто;
• документа, що підтверджує повноваження заявника у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи;
• документа, що посвідчує фізичну особу, яку представляє заявник, та реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України — у разі подання заяви уповноваженою особою.
Таким чином, якщо заявник є фізичною особою і діє від свого імені, він подає копію свого паспорта (або іншого документа, що посвідчує його особу) та копію реєстраційного номера своєї облікової картки платника податку.
Якщо заява подається представником фізичної особи, заявник надає копію свого паспорта, копію довіреності або інших документів, що підтверджують його повноваження (наприклад, один з батьків як законний представник своєї дитини — копію свідоцтва про народження дитини), а також копію паспорта та реєстраційного номера облікової картки платника податку особи, яку він представляє.
Якщо заява подається представником юридичної особи, заявник надає копію свого паспорта та копію довіреності або інших документів, що підтверджують його повноваження (наприклад, для директора юридичної особи це може бути Статут, витяг або виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців, протокол про обрання на посаду, трудовий контракт тощо).
Загальний порядок проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень визначений ст. 15 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та підпунктами 4, 10–16 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 (далі — Порядок № 1141).
Дії нотаріуса — державного реєстратора при реєстрації іпотеки та заборони:

Галина Подгорна отримати повну версію статті