РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВОПОСВІДЧУВАЛЬНИХ ДОКУМЕНТІВ У НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ

МИХАЙЛО ШУЛЬГА,
д-р юрид. наук, професор, завідувач кафедри земельного та аграрного права Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВОПОСВІДЧУВАЛЬНИХ ДОКУМЕНТІВ У НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ
Як відомо, чинне земельне законодавство України передбачає існування двох реєстраційних процедур, які стосуються земельних ділянок: реєстрація прав на земельні ділянки та реєстрація земельних ділянок. Ці процедури не тотожні між собою, мають різну правову природу, здійснюються різними органами та регулюються окремими правовими приписами.
До 2013 року здійснювалася також реєстрація правочинів щодо земельних ділянок та реєстрація документів, що посвідчували права на земельні ділянки. В останньому випадку відповідні правовідносини були врегульовані приписами статей 126 та 202 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), які діяли в попередній редакції.
Державна реєстрація правопосвідчувальних документів була обов’язковим елементом оформлення та виникнення прав на земельні ділянки і на різних етапах реалізації земельної реформи характеризувалася своїми особливостями.
Із законодавчим закріпленням права приватної власності на землю проблема як формування земельних ділянок, так і оформлення прав на них була і залишається актуальною.
Аналіз як раніше діючого, так і чинного законодавства, присвяченого регламентації відносин у сфері формування земельних ділянок та оформлення права на них, свідчить, що воно недосконале, характеризується нестабільністю, його норми часом є суперечливими. У зв’язку з цим і практика їх застосування не завжди залишається усталеною та зрозумілою не тільки для більшості населення України, а і для спеціалістів. Така ситуація пов’язана з тим, що протягом лише останніх 20 років реформування земельних відносин у державі діяли три Земельних кодекси, які містили норми, що передбачали неоднакові процедури як формування земельних ділянок, так і оформлення прав на них.
Раніше законодавство традиційно пов’язувало виникнення права приватної власності на землю з отриманням фізичною або юридичною особою державного акта на право приватної власності на землю. Нині «на руках» у приватних власників на землю перебувають три види державних актів, які були видані на різних етапах впровадження земельної реформи: без кадастрових номерів — жовто-червоного кольору, а також зелені і сині — з внесеними кадастровими номерами. Слід підкреслити, що усі вони чинні — незалежно від кольору та підтверджують право приватної власності на земельну ділянку.
Зазначимо, що з 01.01.2013 державні акти на земельну ділянку вже не видаються. Згідно зі ст. 126 ЗК України (в редакції від 07.07.2011), що має нову назву «Оформлення речових прав на земельну ділянку», право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Отже, сьогодні оформлення речових прав на земельні ділянки, зокрема власності, постійного користування, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту, іпотеки та оренди, яке законодавець відніс до речового права, здійснюється у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з наказом Міністерства юстиції України від 02.02.2012 № 198/5 «Про затвердження переліку реєстраційних служб територіальних органів юстиції» та Положенням про Державну реєстраційну службу України, затвердженим Указом Президента України від 06.04.2011 № 401/2011, створено систему органів державної реєстрації прав. Її складають утворені Мін’юстом реєстраційні служби в АРК, областях, містах Києві та Севастополі, районних, районних в містах, міських, міськрайонних управлінь юстиції.
Оформленню речових прав на земельну ділянку передує державна реєстрація самої земельної ділянки, що відбувається в порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» та на підставі ч. 4 ст. 30 Закону України «Про Державний земельний кадастр».
Після державної реєстрації земельної ділянки зацікавлена особа має право подати Державному кадастровому реєстратору відповідну заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо конкретної земельної ділянки. Державний кадастровий реєстратор передає таку заяву до органу державної реєстрації для реєстрації цих прав. Документи, оформлені органом державної реєстрації прав за результатами розгляду заяви, надсилаються Державному кадастровому реєстратору органом реєстрації для видачі їх заявникові.
Взаємодія органів ведення Державного земельного кадастру речових прав на нерухоме майно врегульована постановою Кабінету Міністрів України від 22.02.2012 № 118 «Про інформаційну взаємодію органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав» та наказом Мінагрополітики від 03.12.2012 № 1779/5/748 «Про деякі питання забезпечення інформаційної взаємодії органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, та органу державної реєстрації прав».
Законом передбачено, що так само заявник може особисто, самостійно звернутись із за­явою до органу державної реєстрації прав для проходження процедури реєстрації цих прав. Процедура включає подання пакета документів до органу реєстрації, отримання картки прийому заяви про державну реєстрацію речового права (права власності на земельну ділянку та ін.) та одержання протягом встановленого строку відповідного документа — витягу з державного реєстру прав про державну реєстрацію такого права та свідоцтва про право власності на нерухоме майно (п. 24-4 Порядку державної ре­єстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703). Державна реєстрація права власності на земельну ділянку з видачею відповідного свідоцтва про право власності здійснюється лише за умови наявності державної реєстрації цієї земельної ділянки у Державному земельному кадастрі.
Державна реєстрація права на земельну ділянку має бути проведена в строк не більше 14 днів.
Такими є основні положення процедури оформлення речових прав на земельну ділянку у випадку формування нової земельної ділянки як об’єкта цивільних прав відповідно до ст. 79-1 ЗК України. Цією нормою передбачено, що земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї.
Певними особливостями характеризується державна реєстрація права власності на земельну ділянку при переході прав на уже сформовану наявну земельну ділянку (наприклад, за договорами про відчуження земельних ділянок).
Відповідно до ст. 132 ЗК України угоди щодо відчуження земельних ділянок мають укладатися в нотаріальній формі. Це означає, що перехід права власності на земельні ділянки відбувається за обов’язковою участю нотаріуса, який вчиняє нотаріальні дії щодо угоди, яка стосується конкретної земельної ділянки.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ст. 9) наділяє нотаріуса правами державного реєстратора. Оскільки державна реєстрація права власності не належить до переліку нотаріальних дій, регламентація відповідних відносин здійснюється Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703.

Михайло Шульга отримати повну версію статті