РЕАЛІЗАЦІЯ МАЙНА З ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ: ПРАВОЧИН ЧИ ЕТАП ВИКОНАВЧОГО ПРОВАДЖЕННЯ?

ГАННА ДЕДІЩЕВА,
приватний нотаріус Донецького міського нотаріального округу
РЕАЛІЗАЦІЯ МАЙНА З ПРИЛЮДНИХ ТОРГІВ: ПРАВОЧИН ЧИ ЕТАП ВИКОНАВЧОГО ПРОВАДЖЕННЯ?
На мій погляд, ця проблема є важливою, оскільки тягне за собою важку та небезсуперечну судову практику, а також залишає без відповіді питання про необхідність сплати 1% внеску до Пенсійного фонду України (далі — ПФУ) з придбання нерухомого майна.
У 2009 році мною, нотаріусом, було видано Свідоцтво про придбання майна, що було предметом іпотеки з торгів. З цього ж року було розпочато 3 судові справи, в яких тільки у 2012 році Вищим спеціалізованим судом України була поставлена крапка. Рішення по справах винесено на користь мого клієнта — набувача цього майна. Суб’єктний склад позивачів змінювався неодноразово для надання можливості почати слухання нової справи після закінчення слухання попередніх не на їх користь. За останнім позовом двох власників квартири (батько — боржник і іпотекодавець, донька — теж іпотекодавець як співвласник квартири, поручитель за кредитом) до процесу були притягнені як відповідачі: банк (кредитор та іпотекодержатель); нотаріус, який вчинив виконавчий напис (нотаріус 1); Державна виконавча служба (далі — ДВС), яка організовувала реалізацію іпотечного майна; спеціалізована організація, що проводила торги (біржа); як третя особа — нотаріус, що видав Свідоцтво про придбання майна, що було предметом іпотеки, з торгів (нотаріус 2).
Позовна заява базувалась на такій стратегії:
1. Визнання виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню (хоча спір стосувався розміру суми боргу, а не його безспірної наявності).
2. Визнання торгів такими, що не відбулись, тобто проведених з порушенням законодавства. Підстава — проведення торгів з одним учасником, хоча ст. 45 Закону України «Про іпотеку» саме такий випадок вважає законним.
3. На підставі ст. 203 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) визнати недійсним Свідоцтво про придбання майна, яке було предметом іпотеки, як правочин, що не відповідає вимогам закону.
А потім наслідки: двостороння реституція, тобто повернення собі квартири та сплата коштів, які витратив переможець торгів на її придбання.
З 2008 року до цього часу родина боржника залишалась у квартирі, а набувач, витративши кошти на її придбання, не мав можливості нею користуватись. Змінювались позивачі (у 2010 році донька боржника народила двох дітей, які були зареєстровані разом із нею за іншою адресою, але фактично деякий час мешкали в реалізованій квартирі; в їх інтересах були подані наступні позовні заяви), змінювались представники позивача. Усі учасники процесу, крім самих позивачів, 4 роки ходили на засідання суду.
Такий тривалий шлях до вирішення справи був ускладнений судовою практикою, яка постійно змінювала свій погляд на правову природу процесу придбання майна з торгів.
Перш ніж аналізувати судову практику необхідно звернутися до визначення правочину, дослідити наявність сторін та їх право- та дієздатність (покупець та продавець-власник); до визначення кількох ознак правочину та підстав визнання його недійсним (ст. 203 ЦК України), а саме: вільне, спрямоване на настання очікуваних наслідків волевиявлення сторони — власника, перш за все.

ГАННА ДЕДІЩЕВА отримати повну версію статті